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2019年8月5日公開(2019年8月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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「田園調布」の不動産は”買い”か?
老朽化する「田園都市構想」は、景観条例などで価値を維持できるのか?

都内の高級住宅地のひとつが「田園調布」。有名人や実業家の集まる地域でもある。最近は、都心回帰の流れから六本木や恵比寿、青山などのニーズが高まっている一方、田園調布の屋敷街は古びた印象さえある。今回はそんな「田園調布」の不動産は”買い”なのかどうか検証しよう。(フリージャーナリスト・福崎 剛)

イギリスの田園都市をモデルにした街づくり

かつての駅舎を残している田園調布駅
かつての駅舎を残している、田園調布駅

 田園調布は、イギリスの“田園都市”レッチワースをモデルにしたといわれている。駅を起点にして道路が放射状に伸び、同心円状に環状道路が交差している。その田園都市を提唱したのが、社会改革者で近代都市計画の祖として知られるエベネザー・ハワードだ。

 産業革命時代、ロンドン市内の大気汚染がひどくなり、健康被害の社会問題が起きたことで、都市計画のあり方を見直す動きが田園都市構想に結びついた。その構想を日本で活かしたのが、第一国立銀行の創設者である渋沢栄一だ。

 自ら「田園調布」の街づくりに関わり、東京を代表する高級住宅地を築き上げた。東横線「田園調布」駅から放射線状に伸びる道路は、そういった流れの都市計画でつくられたものだ。

エベネザー・ハワード著『明日の田園都市』で紹介されている都市構想のモデルは、田園調布の道路配置とよく似ている
写真を拡大 エベネザー・ハワード著『明日の田園都市』で紹介されている都市構想のモデルは、田園調布の道路配置とよく似ている

同じ街のなかでも格差がある!?

 駅を中心に放射状の道路が走っている、西側の住宅地が田園調布3丁目だ。こちらは高台で、土地がのぼり傾斜。駅の東側である田園調布2丁目は、こちらとは逆に下り坂の土地で、その周辺に宅地が広がっている。

 実際に歩いてみると、田園調布3丁目に大邸宅が並んでいることがわかる。有名人の豪邸もそのあたりに密集している。
 
 田園調布周辺には、「大田区田園調布地区地区計画」が定められていて、対象は大田区田園調布一丁目、田園調布二丁目、田園調布三丁目及び田園調布四丁目の全域や一部地域にあたる。

・大田区田園調布地区地区計画の目的
本地区は、東急東横線、目黒線の田園調布駅西側に位置し、大正時代後期から我が国初のガーデンシティーとして、「住宅と庭園の街づくり」の理想の下、「田園調布憲章」、「環境保全についての申し合わせ」及び「新、改築工事に関する指導細則」を定め、低層戸建住宅を中心とした緑と太陽に満ち、平和と安らぎに包まれた、文化の香り漂う良好な住環境を形成している地区である。
 「本地区計画は、環境緑地の設置、緑化の推進及び建築物等に関する制限を行うことにより、良好な住環境の維持、保全を図ることを目標とする」(出典:大田区役所WEBサイト)。

 この地区計画の中で、田園調布の住宅には条件がいくつか課せられている。なかでも建築物等に関する事項で、気になる項目がある。「建築物の敷地面積の最低限度」が、165㎡なのだ。

 つまり、建築物の敷地面積は165㎡以上なければいけないということで、広い土地を分割して狭小住宅を建てることができない。いわゆるミニ開発の抑制のための項目だ。計画当初のコンセプトである「大正時代後期から我が国初のガーデンシティー」を守り、そのまちづくりを後世に受け継ぎたいという意思をくみ取ることができる。  

「大田区田園調布地区地区計画」建築物などに関する項目(一部抜粋)(出典:大田区WEBサイト
写真を拡大 「大田区田園調布地区地区計画」建築物などに関する項目(一部抜粋)(出典:大田区WEBサイト)

 ところが、この条件は、不動産売買に対して大きな障壁だ。建物の敷地面積が165㎡以上とは、おおよそ50坪程度。それより小さい単位で土地分割してはいけないということになると、狭小住宅は存在できない。

 そのため、物件価格が億円単位になってしまう。つまり、豪邸を建てられる財力の持ち主しか田園調布に家を所有できないことになる。

 また、この条件が適用される地域とそうでない地域では、豪邸か豪邸でないかに分かれるため、格差が生まれるのも否めない。

田園調布の不動産価値は?

 豪邸が並ぶ田園調布の不動産価値はどうなのだろうか。東横沿線と目黒線沿線の土地価格相場を比較してみよう。

■田園調布駅周辺の土地価格相場
・学芸大学 309.7万円/坪
・都立大学 308.1万円/坪
・自由が丘 290.2万円/坪
・大岡山  270.5万円/坪
・奥沢   260.5万円/坪
・武蔵小杉 250.0万円/坪
・新丸子  246.6万円/坪
・田園調布 242.6万円/坪
・多摩川  229.3万円/坪
(出所:住宅情報サイトSUUMO

 東横沿線では、「学芸大学」「都立大学」が308万~310万円/坪となっており、つづいて「自由が丘」が290.2万円/坪。「田園調布」駅の周辺地域は242.6万円/坪なので、学芸大学や都立大学よりも約60万円/坪、割安といえる

 興味深いことに、田園調布より坪単価が低いのは「多摩川」駅地域だけで、多摩川を渡った「新丸子」や「武蔵小杉」のほうが土地価格相場は高くなっている。高級住宅地の田園調布が、川崎市よりも土地価格が低いというわけだ。もしもその通りなら、田園調布が狙い目だと思う人もいるだろう。

 ここで注意しなければならないのは、田園調布の地区計画にあった条件だ。建物の敷地面積は最低でも165㎡(=50坪)以上でなくてはならない。なので、田園調布に不動産を所有するとなれば、(約244万円/坪)×(50坪以上)の広さが必須なので、土地を取得するのに最低1億円以上が必要だ

 例えば、大岡山に20坪の土地を買い、家を建てた場合は、約270万円/坪×20坪=約5400万円。建物代が2000万円だとして、合計7400万円で家が建てられる。だが、田園調布では、そもそも20坪では家が建てられない

 不動産ポータルサイトSUUMOでも、田園調布の土地価格相場には変動がほとんどない。むしろニーズが高くないために資産価値としては、横ばいから少し下がっていると判断されてもいいだろう。ところが、田園調布は特殊な街なので、ほかの地域と一律で不動産価値をはかることが難しい。

 誤解を恐れずに言えば、「億円単位で住居を所有することが前提になっている街」、それが田園調布なのだ。

住環境はいいが、住みやすさは決して高くない 

田園調布駅の東側は、下り坂で飲食店なども立ち並んでいる。
田園調布駅の東側は、飲食店などが立ち並んでいるが、他の駅と比べて豊富とは言えない。

 住環境は、大田区の中でも非常に高評価。犯罪発生件数が少なく、治安面では問題ないが、各住居のほとんどが防犯カメラを設置し、警備会社と個別に契約している。駅舎の上には、銀行ではなく証券会社が店舗を構えており、周辺住民の意識が投資へ向かっている印象さえ受ける。

 ただし、日常の買物ができる店や、飲食店は多くはない。ショッピングの便利さや治安、教育や文化度といった、一般的に住みやすさの指標として挙げられる要素の中には、田園調布に当てはまらない部分もある。

 以上のようなものさしだけでは、田園調布は必ずしも魅力ある街とはいいにくいのだ。 

田園調布の不動産事例は、数億円

 もし、田園調布に不動産を購入するとしたら、どのようなイメージになるだろうか。実際の物件をいくつか例に出してみよう。

 邸宅が並ぶ田園調布3丁目に絞って探してみると、田園調布駅から徒歩6分の立地に築34年の木造2階建(4LDK+納戸)という物件がある。敷地面積は100坪で、価格は3億2800万円だ

 半分程度の広さでもいいというのであれば、築18年、約40坪の木造2階建(4LDK)、価格は1億2800万円という物件がある。ただし住所は「世田谷区玉川田園調布」で、大田区ではないので、40坪でも成立している。この物件の最寄り駅は、東急東横線「自由が丘」もしくは東急大井町線「九品仏」で、これらの駅は田園調布駅より利便性がありそうだ。

 実は、世田谷区にも「玉川田園調布一・二丁目地区地区計画」という規約がある。敷地面積の最低限度(地区により150㎡と130㎡)が決まっているほか、「景観計画区域(一般地域)」、「緑化地域」に指定された場所は規制がかかる。街並みを守る意味で、最低限度の敷地面積があるのは、大田区・田園調布の地区計画と同じである。

 こうした地区計画には他にも、「田園調布多摩川台地区地区計画」がある。こちらは敷地面積の最低限度が150㎡だ。敷地面積が違うほかは、田園調布地区地区計画とほぼ同じ規制となる。いずれにしても、「田園調布」と名のつく地域は、区が違えど何かしらの規約が定められていることが多い。

 また、田園調布は、住民による街づくりの意識が高く、有志で「一般社団法人田園調布会」が設立されている。この団体は「環境保全及び景観維持に係わる規定」を独自に定め、工事に関する時間帯や安全の確保に関する細かな要請のほか、空家管理まで規定している。ただし、この団体の規定は法的なものではない。“田園調布に家を建てる方”への切なる願いなのである。

 田園調布に住むには、こうした細々とした地区計画や街づくりのガイドラインをクリアしなければならず、さらに自治会的な組織とも協調しながら暮らす覚悟が必要になるのである。

 地縁的な結びつきが強いことを高く評価できるのであれば、田園調布に住んでも違和感を抱かないだろう。地域との関わりをどう考えるか、住む人の姿勢が問われるのが田園調布なのかもしれない。

まとめ 「田園調布に家を持つ」ことに価値を持てなければ、他の街でも良いのでは 

田園調布 高級住宅街の街並み
田園調布 高級住宅街の街並み(出所:pixta)

 不動産価値の上下に一喜一憂するようであれば、田園調布を住居の候補地として選ぶのは適切ではないだろう。

 田園調布の街は、時代にそぐわないと判断されてもいたしかたない。街全体が老朽化しつつあり、人口減少時代を迎えてゴーストタウン化の不安も抱えているのが現状だ。

 だが、日本が近代化を目指した時代の、都市構想に基づいて作られたのが「田園調布」の街だ。すでに説明したが、「我が国初のガーデンシティー」の実践の地域として、ここに住居を所有することが時代の先駆けであり、価値があったのだ。単純な土地価格評価で計算される価値以上のものを街全体で継承し、そこに誇りを持っているのが田園調布の住人だといえる。

 個人の資産のレベルで評価するだけでなく、街全体、または日本の街としての独自の価値を評価すべきで、そういう視点で不動産の価値を理解できる人が住むべき街といえるだろう。

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