新築・中古マンション市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2024年4月版】

2024年2月の首都圏マンション市場は堅調で好調さを維持している。新築市場では供給減や契約率の下落が一部見られるも、中古マンション市場は好調。引き続き、価格は上昇傾向で、3月26日に発表された地価公示においては、地価上昇が注目される。地価公示にも触れながら、今月も2024年2月度の首都圏新築・中古マンション市況、注目のマンションを紹介していく。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

2024年地価公示発表！ 新築マンション価格との関連性は？

　2024年3月26日、国土交通省から2024年1月1日時点の地価公示が発表された。

　地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、一般の土地の取引価格の指標とすることなどを目的に、都市計画区域等における標準地を選定。毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定し公示するものである。

　わかりやすく言うならば、一定の決まりに基づいて、国から公表される土地価格であり、それが土地取引の指標となる。つまりは住んでいる土地や、住もうと思っている土地が今いくらなのか。その目安になるものだ。

　まず、全国平均価格では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で前年度より上昇。上昇率も拡大している。

　全国のエリア別に見ると、価格が上昇した都道府県の数は、住宅地が前年の24から29へ、商業地が23から29へと増加している。その中でも5％を超える上昇率を示したのが住宅地では沖縄県、福岡県、商業地では福岡県、東京都、神奈川県、千葉県、京都府、大阪府、北海道だった。

東京圏住宅地の変動率

　そのほか、半導体工場の進出によってオフィスや住宅需要が拡大している熊本県や北海道千歳市の住宅地や商業地の伸びが顕著だ。また、北海道の富良野市や長野県白馬村といったインバウンド需要が伸びている地域の地価も大きく上昇している。

　首都圏の住宅地では、子育て層の注目を集めている流山市が上昇率上位に。その変動率は、10.1％となっており、東京圏住宅地変動率1位の市川市の10.6％次ぐ2位となっている。また「流山市おおたかの森南1丁目9番16」エリアの地価公示は、32万円/㎡で、変動率は＋17.2％という高い上昇率となった。

　ちなみに3位は、浦安市の9.9％。上位を都心アクセスの良い千葉県の市区が占める。この地域は、中古マンション価格の上昇も目立っている。

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　東京23区の地価も堅調だ。都区部・住宅地の変動率は5.4％上昇、商業地は7.0％上昇と高水準。経済活動の復活でテレワークから通勤への移行が進みオフィス需要も堅調。さらに、インバウンド需要は、2024年2月度に訪日外国人数が単月で過去最高になるなど急上昇。東京都消費者物価指数2024年2月度（速報値）によれば、宿泊料は前年同月比で33％もの上昇となっている。

　日鉄興和不動産株式会社がレジデンシャルホテル第1号となる『& Here TOKYO UENO』を2024年3月に開業するなどホテル事業に進出・拡大する企業も目立つようになってきている。

　浅草や上野などのコンテンツがある台東区の商業地変動率は、東京23区トップの9.1％。千代田・中央・港の都心3区に限らず中野区・杉並区・豊島区・荒川区の商業地変動率も8％以上。東京23区すべての地価が上昇傾向を示している。

　今後、ホテル事業とマンション事業の用地取得競争の激化も予想されホテル需要の高い立地の新築マンション価格は、用地費の上昇を踏まえると下がりにくい状況だ。通常、用地取得からマンション分譲に至るまでは一定期間を要する。建築費も高止まりしており、東京23区の新築マンション価格は原価ベースで考えると数年先まで上昇しそうだ。

最新の首都圏新築マンション市況【2024年2月度】

　続いて、2024年2月度の首都圏新築マンション市場を見てみたい。前月と比べると、落ち込んで見えるものの、まだまだ好調をキープしていると言える結果だ。

　2024年2月度の新築分譲マンション発売戸数は、前年同月と比べ502戸減少の1,319戸。前年同月比で27.6％ものマイナスとなる。契約率は、前年同月比3.4ポイントダウンの69.9％となっている。

　また、首都圏新築マンションの1戸当たりの平均価格は、前年同月比で346万円、5.1％アップの7,122万円となった。　

首都圏の新築マンション市場動向2024年2月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年2月」）

　販売在庫は5,748戸で、前月よりも173戸の減少。2023年2月末の販売在庫は5,452戸だったので、昨年対比で在庫が若干の増加となっている。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（平均価格）と契約率の推移を示す。契約率は好調ラインの70%を下回る結果となったが、ほぼ横ばいと言えるだろう。

首都圏新築マンションの地域別の発売状況

　首都圏新築マンションの地域別の発売状況は下表のようになっている。

首都圏新築マンションの販売動向（2024年2月）

　首都圏すべての地域の新築マンション価格が対前年同月比で上昇している。東京23区が前年同月比で1.0％アップの9,110万円。東京都下が15.4％アップの5,816万円、神奈川県が20.6％アップの6,096万円、埼玉県が7.0％アップの5,066万円、千葉県は、14.9％アップの5,079万円という結果だ。

　契約率においては、好不調の目安となる70％を上回ったのは、神奈川県と千葉県。60％を割る地域はなく、依然として新築マンションの売行きは、堅調と言えそうだ。

　続いて中古マンション市場を見てみよう。

首都圏の中古マンション市況【2024年2月度】

　2024年2月度の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比3.4％増加の3,350件と9カ月連続で対前年比プラスになっている。

　成約価格は、前年同月比11.5%上昇の4,859万円。平均成約㎡単価も対前年同月比9.9％上昇の75.52万円。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、46カ月連続となる。地域別では、神奈川県以外は成約件数が増加。成約㎡単価は、前年同月比ですべての地域で上昇した。

　また、2024年2月の新規登録物件の㎡単価は、74.23万円となっていて前月の73.93万円よりも増加した。中古マンション市場の好調さを表していると言えるだろう。

首都圏の中古マンション市場動向2024年2月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年2月度の中古マンション月例速報」）

　2024年2月の新規登録物件数は、対前年同月比で2.4％増加の16,730件。在庫件数は、2カ月連続増加し47,628件となっている。前年同月比で6.4％増加しており高水準が続く。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。2023年春にかけて在庫件数が大きく伸びたが2023年夏以降は、鈍化している。

　次に地域別の中古マンション動向を見てみよう。東京都区部の成約㎡単価は、前年同月比で＋12.5％となっており高い伸びを示す。

首都圏の中古マンション成約㎡単価（2024年2月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年2月度の中古マンション月例速報」）

　2024年2月度の成約㎡単価は、すべての地域が上昇し首都圏平均で9.9％の高い伸びを示している。2024年2月度の首都圏新築マンション供給戸数は27.6％も減少しており需給バランスの面で中古マンションの価格を押し上げている。

　地域別の中古マンション在庫件数を見ると、東京都心に加え、城東、城西、城南、城北と東京23区のすべての地域が減少している。新築マンション価格の高止まりが続くなか、中古マンション価格の上昇が当面は続きそうだ。

今月の注目物件は三越千葉店跡地の免震タワーマンション「Brillia Tower 千葉」

 「Brillia Tower千葉」は、JR千葉駅徒歩4分の三越千葉店跡地に誕生する地上23階建て・総戸数491戸の大規模タワーマンションだ。売主は、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、株式会社中央住宅、ファーストコーポレーション株式会社の4社となる。

　京成千葉駅を含め２駅8路線が利用可能。千葉駅周辺では2018年の千葉駅舎・駅ビル建替えを皮切りに再開発が続いており、千葉市が掲げる「千葉駅周辺の活性化グランドデザイン」の「駅前業務・商業コア」を形成する。

　高さ約80ｍ、地上23階建ての建物には、2階と3階の間に免震装置を設置した中間層免震構造を採用。基礎免震に比べて免震装置の引張力を減少させ、揺れへの対応力を強化している。また、3階～23階の住居フロアには各階に防災備蓄倉庫を設置し、災害時の入居者の安全を確保する。

 「Brillia Tower 千葉」は、低層階に商業施設・保育所を併設した住商一体の複合開発。1階に商業施設、2階に商業施設、保育所を計画。駅前大通りと、南側のマルシェ通りに沿って商業施設を配置することで、人の流れを生み出し、街のにぎわいを創出している。

　大規模レジデンスならではの多彩な共用施設も特徴で、2階にはエントランスラウンジ、フィットネスルーム、ゴルフレンジ、マルチスタジオ、近隣住民も利用できるコワーキングスペースを配置。3階には、ゲストを迎えるオーナーズスイート2室とパーティールームを配置するなど、居住者の多様なライフスタイルを演出する。

　3～22階は、30㎡台・1LDKから90㎡台・４LDKまで、多様なライフスタイルに対応したプランニングに。最上階（23階）は、全住戸100㎡超のラグジュアリーなプレミアムを用意している。また、全住戸に専用トランクルームを設置している。

　2024年2月25日時点で、2023年9月のホームページ開設以来の総エントリー数が2,800件超。モデルルームの延べ来場者数は、700組を超え堅調なスタート。最高価格2億9,998万円だった第1期の受付は、2024年3月20日締め切られ第1期2次の販売は、2024年5月下旬予定となっている。

まとめ

　大企業を中心とした賃金の引き上げや全国的な地価上昇、日経平均株価の最高値更新など明るい話題も目立つが、日米の金利差もありドル円相場はおよそ34年ぶりの円安水準となっている。円安が進めば輸入物価の上昇により、さらなる建築費の上昇となるかもしれない。

　また、日銀は、2024年3月19日に行われた金融政策決定会合で2016年1月から始めたマイナス金利政策を解除することを決定した。

　金利が上昇するのは17年ぶりとなり金利を抑えるイールドカーブコントロールも廃止。日本株ETFやREITの購入も廃止となり長く続いた日銀の異次元緩和が終了。日本銀行が普通の金融政策に移行していく中で金利動向も気になるところだ。

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　好調なマンション市場に対し、首都圏の新築戸建市場では在庫件数が高水準のままで、一部の地域では成約価格の下落も見られる。令和6年地価公示で住宅地の地価が大きく伸びたつくばエクスプレス線「流山おおたかの森」駅の開業は、2005年8月。街が成熟するには、ある程度の期間が必要であることを示している。人生100年時代といわれる今、街選びも長期視点で考えるべきだろう。

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マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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