「パークホームズ千葉」の価格や特徴を分析! 駅徒歩2分で3LDK3000万円台という破格値を実現できた理由は?

2021年6月11日公開(2021年6月14日更新)
櫻井幸雄

新築マンション「パークホームズ千葉」は、京成電鉄「千葉中央駅」徒歩2分、253戸の大規模マンションだ。価格が高騰している首都圏の駅近物件が3000万円台で購入できるとあって注目が高まっている。(住宅評論家・櫻井幸雄)

「パークホームズ千葉」は、JR千葉駅ではなく、京成電鉄「千葉中央駅」から徒歩2分がポイント!

「パークホームズ千葉」の外観イメージ
「パークホームズ千葉」の外観イメージ

「パークホームズ千葉」は、駅近立地の大規模マンションだ。最寄り駅から歩いて、わずか2分。駅から徒歩3分以内のマンションは、中古になっても値下がりしにくく、それどころか値上がりする可能性が高い。駅徒歩2分の「パークホームズ千葉」は、資産性の面では申し分のない立地条件を備えていることになる。

 最寄り駅は、京成電鉄「千葉中央駅」。この京成線の千葉中央駅にマイナー感を感じる人もいるだろう。これが、JRの総武・中央緩行線「千葉駅」から徒歩2分であれば、千葉県内で最上級の立地となる。JR千葉駅であれば、都心へのアクセスの便利さは格段に上がる。ただし、JR千葉駅から徒歩2分であれば、分譲価格もぐっと上がってしまう。そこが、悩ましいところである。

 ただ「パークホームズ千葉」は、千葉中央駅から徒歩2分のほか、JR千葉駅から歩いて11分となる。JR千葉駅から徒歩圏でもあるわけだ。しかも、JR千葉駅からは、「千葉ショッピングセンターC・one(シーワン)」を通るルートとなり、雨の日もほとんど傘を差さずに済むし、買い物がしやすい。そして、「千葉ショッピングセンターC・one(シーワン)」を通るルートは、夜も明るく、健全なムードがある。千葉駅周辺では夜道が暗い場所もあるので、このルートは高く評価される。

新築マンションが、千葉駅周辺中古価格並みで購入できる!

 現状、JR千葉駅から徒歩2分の新築マンションはないのだが、もし分譲されたら、3LDKが安くても6000万円台。7000万円台の3LDKが多くなると考えられる。

 一方、「パークホームズ千葉」は、約66㎡の3LDKが3400万円台~、1DKであれば、1900万円台~となる。駅徒歩2分で、この価格設定は破格だ。しかも、事業主は大手の三井不動産レジデンシャルと京成電鉄。駅徒歩2分で大手不動産会社の大規模マンションが、3LDK3000万円台で購入できる。それが、「パークホームズ千葉」の大きな魅力となる。

 現在、千葉中央駅周辺で売買される中古マンションは、3LDKで3500万円〜4000万円程度のものが目立つ。そのため、「パークホームズ千葉」は、中古マンションと変わらないか、むしろ安い価格帯で購入できることになる。千葉中央駅から徒歩2分で、その価格設定は注目に値する。

二重サッシなどの遮音対策で、駅近の欠点である電車音をブロック

「パークホームズ千葉」の立地は、線路に近い。この点を気にする人もいるはずだ。といっても、線路に近くなるのは駅近マンションの宿命のようなもの。駅から徒歩3分以内のマンションは、駅に近い分、線路にも近くなりやすい。問題は電車の音が気にならないか、ということだ。

 その点、「パークホームズ千葉」は、遮音対策に力が入れられている。まず、建物は線路が背後になるように配置され、リビング部分は線路から遠くなる。それに加え、線路側を中心に多くの窓を二重サッシとして遮音性能を上げている。二重サッシの遮音性は高く、窓を閉めた状態であれば、電車が通ったこともわからないだろう。

「パークホームズ千葉」は、めりはりある室内スペックと負担の少ない維持・管理が魅力

 最近の新築マンションでは、初めてマイホームを買う人でも手を出しやすい価格設定にするため、住戸内設備の一部が省かれたり、オプション設定になっているものがある。

 「パークホームズ千葉」はというと、人によって必要、不必要が分かれる設備をつけない一方で、開放感あるつくりを重視するという、めりはりのある室内スペックとなっている。

 たとえば、リビングダイニングに床暖房が設置されていない。だが、床暖房はどうしても必要という設備ではない。人によって使わないことがあるからだ。かくいう私も、仕事場としているマンションに床暖房があるのだが、それを使っていない。冬は薄着で過ごせるほど暖房を効かせるほうなので、その暖かさを床暖房だけで得ようとすると光熱費が非常に高くなる。エアコンと併用しなければならず、だったらエアコンだけでいいか、となったのである。だから、床暖房がなくても、不自由を感じないわけだ。

 「パークホームズ千葉」の室内は天井高が2m50㎝もあり、バルコニーの奥行きが2mもある。いずれも毎日の暮らしにゆとりをもたらす要素である。

 さらに、入居後の維持・管理についても配慮されている。修繕積立金は、入居当初は少ない金額でも5年後に2倍、10年後に3倍などと上がっていくケースが多い。しかし「パークホームズ千葉」では、修繕積立金が11年目以降上昇しないような計画になっているのである(物件変動は見込んでいない。40年目以降、永久的に修繕費がフラットではない)。

 また、マンション所有者の負担を減らすため、「第三者管理」を採用している、といった先進性もある。「第三者管理」とは、管理組合運営を「管理会社」や「マンション管理士」などの専門家に任せること。第三者管理を採用すると、専門家への報酬など支出が増えるというデメリットもあるが、管理組合の理事長、副理事長を選出する必要がないため、住民の負担は軽くなる。

 「パークホームズ千葉」は、無理なく購入できる価格帯で、中古で値下がりしにくいマンションである。そのため、将来のステップアップがしやすく、投資対象としても魅力的なマンションとなっているのである。

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パークホームズ千葉
価格

一般販売住戸:2000万円台~5400万円台(予定・本販売期以降に対応)  

完成時期

2022年6月下旬入居予定

交通 京成本線「千葉中央」駅徒歩2分、総武・中央緩行線「千葉」駅 徒歩11分  他 所在地 千葉県千葉市 中央区本千葉町13-13
間取り 1DK ~ 4LDK 専有面積 31.50㎡ ~ 74.69㎡
総戸数 253戸 来場者数 -
売主 三井不動産レジデンシャル、京成電鉄 施工会社 -
詳細はこちら
※データは2021年5月22日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
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