【AI予測】JR山手線の10年後の中古マンション価格ランキング・トップ3！　2位は品川駅、1位の駅は？

JR山手線の駅で10年後に中古マンション価格（平均坪単価）が値上がりする駅はどこでしょうか。本記事では、AIを活用して駅ごとの10年後の中古マンション価格ランキングを作成しました。JR山手線の駅で中古マンションの売却や購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

【JR山手線】10年後の中古マンション価格ランキング・トップ3

　JR山手線の駅周辺の中古マンション現在価格（平均坪単価）から、10年後価格を予測しました。下記にランキングを掲載します。

10年後の中古マンション価格トップ3は、有楽町駅・品川駅・田町駅

　JR山手線駅別10年後の中古マンション価格トップ3の結果は、以下のようになりました。

1位は有楽町駅

　10年後に中古マンションの平均坪単価がもっとも高くなると予測されたのは、有楽町駅です。2034年の平均坪単価は1,098万円で、2024年比で74.86%の上昇が見込まれています。

　有楽町駅は、JR山手線のほか、JR京浜東北線、東京メトロ有楽町線が乗り入れています。JR有楽町駅の1日平均乗車人員は12万6,872人（出典：JR東日本「各駅の乗車人員 2024年度」）。東京メトロの日比谷駅や銀座駅も徒歩圏内で、通勤や通学、買い物などの利便性に優れています。

　JR有楽町駅前の有楽町ビルおよび新有楽町ビルの跡地（約1万㎡）では「YURAKUCHO PARK」の建設が進み、2026年後半の開設予定となっています。駅前には東京国際フォーラム、徒歩圏内には東京ミッドタウン日比谷があり、イベント、コンサート、映画、食事、買い物などの文化および商業施設がそろっています。

　こうした交通アクセスの良さや、商業・ビジネスの拠点になっているところが、中古マンションの需要を支える背景の一つとなっています。

　水害リスクについては、有楽町駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。

2位は品川駅

　2位は品川駅です。2034年の平均坪単価は1,012万円で、2024年比で66.94%の上昇が見込まれています。

　品川駅は、JR東海道新幹線、私鉄、地下鉄が数多く乗り入れるターミナル駅です。JRの在来線も、山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、総武線が利用できます。JR品川駅の1日平均乗車人員は28万7,939人です（出典：JR東日本「各駅の乗車人員 2024年度」）。

　京浜急行の品川駅には京急本線、空港線が停車し、本線は川崎、横浜、横須賀、三崎へ、空港線は羽田空港方面へ移動できます。駅の高輪口側にはウィング高輪や京急EXホテル高輪、品川プリンスホテルがあり、買い物や宿泊も駅近くですませることができます。また、将来的にはリニア中央新幹線の始発駅となるべく着々と工事が進んでいます。

　品川駅の代表的なマンションとして、品川Vタワー（43階、650戸）、ワールドシティタワーズ（42階、2,090戸）などが挙げられます。

　ターミナル駅としての利便性やリニア中央新幹線開設への期待、ランドマークとなるマンションのブランド力の高さが重なり、品川駅の中古マンションの資産価値上昇につながっています。

　水害リスクについては、品川駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。

3位は田町駅

　3位は田町駅です。2034年の平均坪単価は819万円で、2024年比で41.26%の上昇が見込まれています。

　田町駅は、JR京浜東北線の利用もできます。JR田町駅の2024年度の1日平均乗車人員は12万5,855人（出典：JR東日本「各駅の乗車人員 2024年度」）。徒歩圏内に都営地下鉄三田線三田駅があり、浅草線に乗り入れになっています。

　芝浦口側にはペデストリアンデッキが駅と直結する複合商業施設「msb Tamachi」があります。施設内にはオフィスや店舗がまとまって入居しているため、駅の利用の際に食事や買い物ができます。

　三田口側には公共施設やオフィスビルが並んでいます。徒歩圏内に慶應義塾大学の三田キャンパスがあり、周辺は閑静な街並みが広がっています。駅そばの旧森永プラザビルの跡地に三井不動産とJR東日本が手がける「田町駅西口駅前地区開発事業」が進められ、完成予定は2033年となっています。

　こうした芝浦口側の商業・オフィス街区の集積と、三田口側の再開発による街の変化が、中古マンションの資産価値を上昇させる要因となっています。

　水害リスクについては、田町駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cm未満にとどまると想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。

東京の都心部で環状運転する山手線

　山手線は、JR東日本が運行する、東京駅（東京都千代田区）をはじめ、上野駅、新宿駅、渋谷駅など全30駅を巡る、1周34.5kmの鉄道路線です。 品川駅を起点に都内を環状運転しており、東京、池袋、新宿、渋谷といった都心を相互につなぐ路線として、東京の基本交通路線となっています。

　多くの駅でJRや私鉄、地下鉄各線に接続し、他県へのアクセスの要でもあります。 1周の所要時間は約59分ですが、朝夕の通勤ラッシュ時は60〜61分ほどになります。なお、環状線を時計回りに進行するのが外回り、反時計回りに進行するのが内回りです。

　山手線はもともと、日本鉄道が現在の東北本線や東海道本線を連絡するために、品川駅〜赤羽駅間の山の手に敷いた路線でした。電車が運転を開始したのは1909年、現行のような環状運転が始まったのは1925年です。

　都内の主要路線ということもあり、1日あたりの平均通過人員は970,169人に上ります（参照：JR東日本「路線別ご利用状況 2024年度」）。

まとめ

　JR山手線駅別の10年後の中古マンション平均坪単価ランキングは、1位有楽町駅、2位品川、3位田町という結果になりました。

　3駅は、いずれも都心に近く、複数の路線を利用できるため、通勤の利便性や買い物の至便性が高いという点が共通しています。

　駅周辺には商業施設やオフィスが集まり、品川の高輪エリアや田町の芝浦口側など再開発によるマンションの資産価値上昇も期待できるでしょう。

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