注目物件「ブリリアシティ西早稲田」の価格を公開！
人気の理由や特徴、注意すべきポイントとは⁉

2020年、都内で初回販売戸数が最も多かった新築マンション「ブリリアシティ西早稲田」について紹介しよう。ブリリアシティ西早稲田は、454戸のファミリー層向け大規模レジデンスで、3LDKと4LDKのみの扱いであることや、価格が大幅に抑えられていることで大きな注目を集めている。ブリリアシティ西早稲田の特徴やメリット・デメリット、また、各部屋の価格表を入手したので公開する。※新築販売時の記事です。

コロナ禍でも都内新築マンションの売れ行きは好調！

　2020年は、新型コロナウイルス感染拡大による影響が大きく、特殊な一年となった。各業界において大きな経済的ダメージがあったが、新築・中古マンション市場は、それに反して好調だ。

　2020年10月度の首都圏新築マンション市況においては、好不調の目安となる「契約率70％」を超えて、契約率は70.4％となった。前年同月の契約率が42.6％だったことを考えると、今年は新築マンションが売れた年だったと言っていい。（出典：不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向　2020年10月度」）

　なかでも、都内において初回販売戸数が最多※となったのが、今回紹介する「ブリリアシティ西早稲田（売主：東京建物株式会社）」だ。「ブリリアシティ西早稲田」は、第1期の販売ですでに全体の約4割にあたる196戸が販売済み。登録申込数は平均1.5倍、最も人気のある住戸では9倍もの倍率となる人気ぶりだ。（出典：東京建物株式会社　2020年10月13日ニュースリリース）

 「ブリリアシティ西早稲田」は、なぜこんなに人気の物件となったのだろうか？　ブリリアシティ西早稲田の特徴や、メリット・デメリットを説明しよう。

山手線の内側にありながら、
3LDK・5790万円～という低価格を実現

ブリリアシティ西早稲田 公式パンフレット

 「ブリリアシティ西早稲田」が人気となっている最も大きな理由は、なんと言っても圧倒的な価格の安さにある。建設予定地は、豊島区高田と新宿区西早稲田の境目で、山手線の内側という好立地だ。神田川に沿うようにして建設される、総戸数454戸、敷地面積1.2万㎡を超える大規模レジデンスである。

　この立地でありながら、3LDK（71.48㎡）が5790万円からという圧倒的な低価格が注目を集めた。近隣エリアで同程度の広さ・価格のマンションを探すとなると、築30年程度の中古マンションが妥当だ。高田馬場駅から徒歩5分程度の場所に建設中の新築マンション「プラウド高田馬場」なら、3LDKで1億円を超えてくる。そう考えると、「ブリリアシティ西早稲田」の価格競争力には驚くものがある。

　この圧倒的な価格を打ち出せるのには、もちろん理由がある。「ブリリアシティ西早稲田」は、“定期借地権付き”分譲マンションなのだ。

　定期借地権とは、一定期間（原則50年以上）土地利用ができる権利のこと。利用期間の更新はできず、期間満了時には更地にして持ち主に返還することになる。「ブリリアシティ西早稲田」には、建設期間も含めて「72年間」の定期借地権が設定されているため、入居時から数えて70年後には取り壊すことが既に決まっている。

　定期借地権付き分譲マンションの価格は、「建物価格＋土地利用代（権利金と前払い地代）」で構成されており、土地取得代が含まれていない。そのため、土地付き分譲マンションよりも価格を抑えることができているというわけだ。

　以下が、「ブリリアシティ西早稲田」の住所とスペック表だ。

子連れファミリー層に焦点を絞った販売戦略
周辺環境も落ち着いている

 「ブリリアシティ西早稲田」のもう一つの特徴は、454戸すべてが3LDK、4LDKという、ファミリー層に的を絞った間取りになっているという点だ。

　実際、登録申込者の年齢層は、30代が約6割、40代が約2割となっており、30代～40代だけで8割を占めている※。また、家族構成人数で最も多かったのは3人（約4割）と、既に子どもがいる家庭からの人気が高い。モデルルームの営業担当者も「見学者の多くは家族連れ。50㎡程度のマンションからの住み替え需要も多い」と話す。（※出典：東京建物株式会社　2020年10月13日ニュースリリース）

　実際、プロモーションビデオの内容や営業担当者のセールストークも、基本的にはファミリー層を対象にしていた。最近のマンション購入者層は、50代～60代も増えているが、あくまでも若い世帯を狙っていく戦略だ。

「早稲田大学」近くで、周辺は教育施設が充実

　高田馬場・西早稲田周辺は、文教地区としても知られており、「早稲田大学」「日本女子大学」「学習院大学」「学習院女子大学」や、それぞれの付属校があるため、学生が多い。また、このエリアは豊島区の第二種文教地区として指定されているため、風営法の適用を受ける業態などの出店が制限されている。子育てにおいても、落ち着いた環境だといえる。

 「ブリリアシティ西早稲田」の敷地は、豊島区と新宿区にまたがっているが、入居時にはすべての住戸が豊島区の住所になるようだ。そのため、公立小学校であれば豊島区の小学校に行くことになる。また、私立だと「日本女子大学付属豊明小学校」が徒歩8分で通学できる。

周辺地域は、神田川沿いで緑が多く住みやすい環境

神田川の遊歩道から望む桜並木（出典：PIXTA）

 「ブリリアシティ西早稲田」が建設されるのは神田川沿いになるが、周辺は遊歩道と桜並木が続く、桜の名所でもある。部屋によっては自室テラスから桜並木を見ることができる。ちなみに、南側に位置する「サウスコート」の2階は、目の高さで桜を楽しめるという眺望の良さ。そのため、4階や5階よりも高額で販売されている。

　また、清水徳川家の下屋敷跡である「甘泉園公園」まで徒歩3分、広大な敷地をもつ「戸山公園」「目白台運動公園」をはじめ、「肥後細川庭園」「椿山荘」「江戸川橋公園」など、歴史をもつ庭園や公園が多く、都心でありながら十分に自然を感じることができるエリアだ。

各部屋の間取りやスペック、価格は？

 「ブリリアシティ西早稲田」では、すべての住戸が3LDKもしくは4LDK、71㎡以上。グレードアップ住戸だと、最大4LDK・97.30㎡（価格未公開）となる。

　454戸は4棟から構成されており、西側「イーストコート」はすべての住戸が西向き。東側「イーストコート」と、その2棟の中間に位置する「センターコート」の住戸は東向きだ。南向きの「サウスコート」は全住戸南向きで、神田川に面している。

　キッズスタジオや共同キッチン、ゲストルームといった共用施設は、ウエストコート1階に集中している。

　なかでも注目なのが、260㎡・約90席の広さをもった「コアワーキングラウンジ」だ。会議室やラウンジ、パーティションで区切られた集中スペースや、完全個室ブースなどがあり、多様な用途に対応できるようになっている。また、これらの共用施設からは、「インナーフォレスト」と銘打った680㎡超の中庭が見渡せ、四季の彩りを感じることができる。

 「ブリリアシティ西早稲田」のほとんどの住戸には、ウォールドアが設置されており、開放することでリビングを広く利用できる。子どもが小さいうちは、部屋をつなげて広々と使うことを想定しているのだろう。

　住戸内設備も、一般的な新築マンションと大きく変わらない。フラット床で段差がほとんどないことや、人気のハンズフリーキーを採用している点はうれしい。

ブリリアシティ西早稲田の価格表を公開！

　それでは、代表的な部屋の価格を見てみよう。第1期で価格が発表されている、「ウエストコート」「サウスコート」を紹介しよう。ちなみに、「イーストコート」はすでに完売している。

　南側に位置する「サウスコート」は、全住戸南向きにしては、他の2棟と比べると売れ残りが目立つ。特に、1階・2階の住戸はほとんどが売れていない。これは、神田川に面していることが理由ではないだろうか。

「ブリリアシティ西早稲田」のデメリットは？

 定期借地権がどう影響するのか？

　渋谷区役所・公会堂の建て替えによって誕生する「パークコート渋谷 ザ タワー」をはじめとして、今でこそ増えてきた定期借地権付きマンションだが、まだまだ一般的とはいえないし、デメリットを気にする人も多いだろう。通常、定期借地権付きマンションだと、以下のようなデメリットがあるといわれている。

・土地が自分のものにはならない（解体後、資産が残らない）
・地代が上昇する可能性がある
・前払い地代、毎月の地代、解体積立金の支払いがある
・残存期間が減ると、売却しにくくなる

　一方、土地を購入しないということは、毎年の「固定資産税（土地分）」と「都市計画税」の支払いをしなくてよくなるのはメリットのひとつだ。ただし、これらは、「地代」に充てられていると考えることもできる。

　メリット・デメリットを踏まえて、どう考えるかは個人によるだろうが、購入費用を抑えたい人や、一定期間好立地のマンションに住みたい人には向いている。ただし、マンションを投資と考え、資産を残したい人には不向きだ。
【関連記事】＞＞【パークコート渋谷 ザ タワー】都心一等地の定期借地権マンションは、老後資金形成の秘策!? 価格、スペックを分析

解体積立金、前払い地代、月払い地代はどれぐらい？

　いくら購入時の費用が安くても、解体積立金や月払い地代が高ければ、毎月の支払いは増えるのであまりメリットにならない。管理費も含めて、確認しておこう。

【管理費】21510円～29190円
【修繕積立金】5740円～7790円
【地代】7681円～10426円
【解体積立金】7589～10301円

　これに、町会費（200円）やインターネット利用料（1353円）、テラス使用料（一部住戸のみ、200円）が加わり、合計44000円～60000円程度。住宅ローンの支払いに加えて、この支払い額は負担がやや大きい。

 複数路線が使えるものの、駅までのアクセスは悪い

 「ブリリアシティ西早稲田」の建設予定地は、山手線の内側にあり5路線7駅が利用できる。ところが、最寄り駅である都電荒川線「面影橋駅」（徒歩1分）以外の駅は、徒歩で10分以上かかるとみていい。以下が、公式HPに掲載されている各駅への徒歩分数だ。

　東京メトロ副都心線・雑司が谷駅は徒歩7分とあるが、途中に「のぞき坂」という急勾配の坂があるため、ベビーカーなどでの移動は諦めることになるだろう。

　各線高田馬場駅や、東京メトロ早稲田駅、西早稲田駅までも、それぞれ徒歩10分以上。西早稲田駅にいたっては、ホームが地下深くにあるため、電車に乗るまでに15分ほどかかるだろう。電車に乗ってからは都内各所へ楽に行けるが、駅までの道中は坂も多いため、単純にアクセスが良いとは言いにくい。

神田川氾濫の危険性はどうとらえる？

 「ブリリアシティ西早稲田」は、神田川から遊歩道を挟んですぐの場所に建てられることになる。近年は、集中豪雨や台風による水害が増えているため、気にする人も多いだろう。神田川はかつて都内で氾濫を繰り返した河川で、最近だと、2005年9月に起きた集中豪雨で、中野区や杉並区を中心に3000棟以上が浸水被害に遭っている。

　なお、神田川は「東京都豪雨対策基本法」により、これまでの時間雨量50mmから、70mmまでの対応強化を目標として、現在も治水事業が進められているが、氾濫の可能性はいまだゼロではない。

 「ブリリアシティ西早稲田」の危険度はというと、「豊島区洪水ハザードマップ」で、氾濫予測地域（緑色：1.0m～2.0m浸水）に指定されているレベルだ。

写真を拡大  赤枠で囲ってある箇所が、建設予定地の周辺エリア。水色：2.0m～3.0mの浸水可能性、緑色：1.0m～2.0ｍの浸水の可能性がある。（出典：豊島区洪水ハザードマップ）

　こうしたリスクがあるからか、「サウスコート」1階・2階部分は第1期販売では売れなかった。

　とはいえ、まったく対策をしていないわけではない。1階部分は、神田川沿いの歩道よりも70cm小高い場所に造られており、仮に神田川が氾濫したとしても70cmまでは浸水しない計算だ。また、敷地をぐるりと囲む緑化部分には、災害時にかまどとして使えるベンチを置いたり、防災グッズをマンションで管理して対応するようだ。

新築マンションとしては格安！
ブリリアシティ西早稲田は買いか？

　デメリットももちろんあるが、とはいっても3LDKが5790万円～（現在申し込み可能なのは6260万円～）という価格帯は見逃せない。山手線の内側という立地や、床面積の広さ、価格の安さを優先したい人ならば、お買い得だといえるだろう。

　先述したが、平均申込倍率は1.5倍となっているため、売却する場合もそれほど値崩れすることはないだろう。東京建物ではこの人気を受けて、2021年の第2期販売からは値上げを想定しているようだ。現在売れ残っている「ウエストコート」「イーストコート」の住戸のほかに、未販売の「センターコート」があるが、こちらも人気が高まると予想されている。

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