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「プレサンス ジェネ上前津」の価格や特徴を分析! 名古屋市街地で2,500万円台からのマンションが登場

2023年11月20日公開(2024年6月29日更新)
神納まお:フリーライター

名古屋市中区に建設予定の「プレサンス ジェネ上前津」は、15階建て・総戸数182戸の大規模マンションだ。栄と金山との中間に立地し、2路線が交差する地下鉄上前津(かみまえず)駅から徒歩圏7分。マンションサロンの販売センターへ潜入取材してみた。(フリーライター・神納まお)

「プレサンス ジェネ上前津」は上前津駅徒歩7分で2,500万円から

「プレサンス ジェネ上前津」の外観予想図(出典:公式ホームページから)
「プレサンス ジェネ上前津」の外観予想図(出典:公式ホームページから)

 「プレサンス ジェネ上前津」の特徴は、最寄りの上前津駅へ徒歩7分という便利な立地でありながら、それが2,500万円台から買えるところにある。上前津駅は、名古屋市営地下鉄鶴舞線(つるまいせん)と名城線(めいじょうせん)の2路線が使える。

アクセスについて
名古屋市営地下鉄鶴舞線  /上前津駅 徒歩7分、栄駅直通3分、名鉄豊田市駅直通45分
名古屋市営名城線 /上前津駅 徒歩7分、金山駅直通4分
名古屋市営鶴舞線 / 大須観音駅 徒歩10分
「プレサンス ジェネ上前津」の最寄り駅・名古屋市営地下鉄「上前津」駅入り口(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」の最寄り駅・名古屋市営地下鉄「上前津」駅入り口(筆者撮影)

 名古屋市営地下鉄の上前津駅から、最速で栄駅まで3分、金山駅までは4分で到着する。栄駅からは東山線に乗り換え可能で、金山駅はJRと名鉄が乗り入れるターミナル駅となっていて、アクセスは悪くない。

 また、名古屋市営地下鉄鶴舞線は、名鉄豊田線につながり、豊田市の中心駅、豊田市駅までは直通で45分だ。この豊田市へのアクセスについてはのちほど詳しく説明する。

 完成年月は2024年5月下旬、引き渡し可能年月は2024年6月下旬からの予定だ。

 

【現地レポ】周辺環境は?

 建設予定地は国道19号から1本東へ入り、市街地としては比較的静かなロケーションだ。現地を訪れてみると、マンションの躯体(くたい)建設中で、高さとしては10階にくらいまで、足場と養生シートがかかっていた。

 周辺は分譲マンションや賃貸マンションが多く、他は小さな飲食店がある。

「プレサンス ジェネ上前津」現地、現地北西角。道路はメインの西側とやや狭めの北側道路に接している。(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」建設予定地の北西角。西側道路とやや狭めの北側道路に接している。(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」現地、現地の西側を通る、接面道路の様子(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」建設予定地の西側を通る接面道路の様子(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」建設地の北側に面している道路(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」建設予定地の北側に面している道路(筆者撮影)

 東側は駐車スペースを空けて5階から7階ほどの建物が立っている。

「プレサンス ジェネ上前津」現地、東側の様子(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」建設予定地、東側の様子(筆者撮影)

 南側は11階建てのマンションが迫っている。そのため「プレサンス ジェネ上前津」は、すべての住戸が西向きと東向きに計画されている。

「プレサンス ジェネ上前津」現地、南側(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」建設地の南側(筆者撮影)

 南側には、目の前にバス停がある。ホームページや各種パンフレットには載っていないが、このバスは栄から金山を巡回しているので、使い方によっては地下鉄より楽で便利かもしれない。
 
 本数は1時間に1本と少ないが、毎時同じ分数に来るので覚えやすい。

「プレサンス ジェネ上前津」建設地の南側にあるバス停「橘町(たちばなちょう)」
「プレサンス ジェネ上前津」建設地の南側にあるバス停「橘町(たちばなちょう)」(筆者撮影)


周辺環境について 

 取り巻く環境としては、スーパー・商店街、ドラッグストアが徒歩5〜6分、公園も近く小・中学校も徒歩10分以内だ。

 最寄りのスーパー「アミカ」は、いわゆる業務用スーパーなので、ライフスタイルによっては使いにくいかもしれないが、生鮮スーパー「ヤマナカ」や、約1,200の店舗・施設がある巨大商店街「大須商店街」が近くにある。買い物には困らなさそうだ。

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周辺施設一覧
アミカ 大須店 約360m(徒歩5分)    
大須商店街 約400m(徒歩5分)
ヤマナカ松原店 約460m(徒歩6分)
生鮮食品館サノヤ 約1,300m(徒歩17分)    
御園座 約1,480m(徒歩19分)
名古屋市立松原小学校 約400m(徒歩5分)    
大須病院 約730m(徒歩10分)
名古屋スポーツセンター 約250m(徒歩4分)    
久屋大通庭園フラリエ 約1,340m(徒歩17分)
白川公園 約1,160m(徒歩15分)    
セブン-イレブン 名古屋大須2丁目南店 約360m(徒歩5分)
ドラッグスギヤマ松原店 約480m(徒歩6分)    
イオン金山店 約1,370m(徒歩18分)
お東幼稚園 約390m(徒歩5分)
ぶどうの樹保育園 約880m(徒歩11分)
名古屋市立伊勢山中学校 約1,180m(徒歩15分)
橋本歯科医院 約160m(徒歩2分)
中警察署 橘交番 約430m(徒歩6分)    
瀬戸信用金庫 名古屋支店 約300m(徒歩4分)
名古屋橘郵便局 約270m(徒歩4分)    
前塚公園 約140m(徒歩2分)

 

「プレサンス ジェネ上前津」から徒歩5分の業務スーパー 「アミカ」(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」から徒歩5分の業務スーパー「アミカ」(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」から徒歩5分の大須商店街にある、8ストリートのひとつ、観音通り(筆者撮影)
「プレサンス ジェネ上前津」から徒歩5分の大須商店街にある、8ストリートのひとつ、観音通り(筆者撮影)

「プレサンス ジェネ上前津」の価格とプラン

価格について

 「プレサンス ジェネ上前津」15階のうち、1階は共用施設、2階から8階までは投資用ワンルームとして一般販売し、すでに完売している。

 所有者兼住人と不動産投資家がいるため、将来の大規模修繕で追加投資が必要になった場合、投資家は追加投資は不要と考えるのに対して、所有者兼住人は住みやすさの追求から追加投資に賛成するなど、意見が大きく割れる可能性もありそうだ。

 9階から15階までの販売住戸のうち、第1期でおよそ2割が販売済み、10月から第2期販売がスタートした。

 2期販売の対象住戸13戸のうち約半分は申し込みが入っている状況(※10月取材時)で、残りの販売価格は次の通りだ。

 「プレサンス ジェネ上前津」の価格帯

西向き 15階 2LDK 46.43㎡ Aタイプ 4,030万円
12階 2LDK 60.14㎡ Eタイプ 4,980万円
12階 2LDK 43.75㎡ Cタイプ 3,680万円
10階 2LDK 43.75㎡ Cタイプ 3,620万円
9階 1LDK 36.13㎡ Bタイプ 2,580万円
東向き 10階 2LDK 46.52㎡ Fタイプ 3,850万円

 価格帯は2LDKが3,600万円台から、1LDKは2,500万円台から。坪単価は平均で270万円で、安い住戸になると230万円台のものもある。

 近隣マンションの販売価格は300万円前後から400万円台なので、単純に比較すると割安なのがわかる。

 ちなみに販売センターは金山駅近くにある。取材当日は、平日にもかかわらず混雑していて、モデルルームの見学ができなかった。

気になる間取りは?

 「プレサンス ジェネ上前津」のプランは2LDKを中心に10種類のプランがある。たとえば「E」タイプという2LDK、60.14㎡の角住戸プラン。

「プレサンス ジェネ上前津」Eタイプ 12階 2LDK 60.14㎡ 4,980万円(出典:公式ホームページから)
写真を拡大 「プレサンス ジェネ上前津」Eタイプ 12階 2LDK 60.14㎡ 4,980万円(出典:公式ホームページから)

 廊下が短く、各部屋が効率的に配置されている。リビング・ダイニング・キッチンは11.8帖と広くはないが、4.5帖の洋室がつながっているため開放すれば広く使えそうだ。

 また、納戸(3.5帖)には小さいが、クローゼットが付いている。書斎などの部屋として活用することも不可能ではない。玄関やパウダールームも含め全体的に広いとは言えないプランの中でも、このEタイプは、限りなく限りなく3LDKに近い2LDKといえる。

「プレサンス ジェネ上前津」の設備仕様と共用施設

 「プレサンス ジェネ上前津」の設備仕様はどうだろうか。

【標準仕様一覧】

・玄関先にゴミ出し可能、ダストシューター
・家庭内の全ての場所にウルトラファインバブル水を供給する「ULTRA FINE BUBBLE キレイスト」
・全室Low-E複層ガラス
・ダブルセキュリティーシステム&ハンズフリーエントリー
・浴槽のお湯が冷めにくい「保温浴槽」
・ガス温水式床暖房
・シチュエーションに合わせて間取りをアレンジできる可動間仕切壁(Fタイプのみ)

 また、申込期限までは、「弓形浴槽」・「ストレート浴槽」のいずれかから選択できるサービスが用意されている。天井高は居室標準高さで2,400ミリ。

 共用施設は、すべて1階に集約されている。

【共用施設一覧】
・両サイドに植栽が配置されたエントランスアプローチ
・さまざまな業者の紹介サービスや取次サービスなどを提供するコンシェルジュカウンター
・大きなソファでくつろげるラウンジスペース
・荷物の発送サービスやクリーニングの取次サービスもできる宅配ボックス
・外部の視線が気にならずプライバシーを守る内廊下設計

 大規模マンションとして特別な設備・施設があるとはいえないが、必要なものはそろっている。

 特にホテル感覚の内廊下設計は、エントランスに入ってしまえば屋内になり、雨風も気にならないのはうれしい設計だ。

「プレサンス ジェネ上前津」のメリット

メリット①立地がいい

 「プレサンス ジェネ上前津」は名古屋市営地下鉄鶴舞線&名城線の上前津駅から徒歩7分という立地にあり、交通利便性に優れていることはすでに述べたとおりだ。

 また、鶴舞線は東に位置する豊田市へ一本で行ける路線であることも重要なポイント。名古屋市の特に鶴舞線沿線は、豊田のベッドタウンになっている一面がある。

 名古屋市を含む愛知県はトヨタ自動車関連の企業が点在し、中でも豊田市方面へ通勤する人は多く、上前津は人気筆頭のエリアといってもいい。

 トヨタ自動車関連の企業では、家賃の8割から全額を補助している。賃貸マンションの需要は多く、今回の「プレサンス ジェネ上前津」でも投資・賃貸向けに所有するメリットは大きいといえる。

メリット②周辺相場に比べて割安

 「プレサンス ジェネ上前津」の坪単価はおおむね200万円台、他の新築マンションと比べると割安といえる。

 2020年からのおよそ3年間の新築マンション販売データでは、上前津エリアの平均は6,699万円(70㎡換算)となっており、坪単価にすると316万円。
※『SUUMO新築マンション名古屋版参照』

 周辺で現在販売中の新築マンションも1坪300万円台が中心なので、少なくともこの4年間ほどの間では割安と言っていいだろう。ただ、今後発表されていく価格については確実に上がりそうだというのが、担当者のアドバイスだった。

「プレサンス ジェネ上前津」のデメリット

 では、デメリットはどうだろうか。気になった点は以下の通り。

デメリット①住戸の方角が非効率

 「プレサンス ジェネ上前津」は、南側に11階建てのマンションが立っているため、東西に住戸が配置されている。それは仕方ないにしても、東向きに1LDK、西向きに2LDKが配置されている点がややもったいない気もする。

 というのも、午前中に明るい東向きはどちらかといえばファミリー向きの2LDKに、単身者が多い1LDKは午後から明るい西向きのほうが向いているからだ。

 ちなみに、賃貸で需要が見込めると前述したトヨタ自動車の若い社員は、夜勤がある。2交代制・3交代制、どちらにしても午前中に睡眠するケースが多くなる。

デメリット②設備が物足りない

 「プレサンス ジェネ上前津」の設備仕様は、あまりコストをかけられていないと言っていいだろう。
 
 1LDKの住戸ではキッチンのコンロが2口仕様となっていたり、水準以上の設備はオプションでも用意されていない。気になる人はモデルルームでの確認をおすすめする。

 さらに、駐車場はほとんど機械式で39台と少ない。立地が良いので車の必要性は低いものの、車社会の愛知県ということを考慮すればもう少し欲しいところだ。

 その分が価格に反映されているともいえるが、物足りないと感じる人はいるのではないだろうか。

「プレサンス ジェネ上前津」は買いか

 「プレサンス ジェネ上前津」は相場より割安な物件といえる。居住用・投資用ともに買って損はなさそうだ。

 大規模な分譲マンションとしてスケールメリットを生かした要素は少ないが、実利を取ってコストダウンを図る、トヨタ自動車と同じ思想といえる。

 また、上前津、大須エリア周辺は歴史ある神社仏閣も点在し、市街地としては文化的な雰囲気が残る。大須商店街は活気にあふれ、大都市で下町の生活スタイルが可能なエリアとしては東海地区でも唯一だろう。

 
 
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