「Brillia月島四丁目」の価格や間取り、特徴を分析！定期借地権付きのコンパクトマンションの利点とは

新築マンション「Brillia月島四丁目」は、東京メトロ有楽町線、都営大江戸線「月島」から徒歩3分、8階建て全77戸のマンションだ。東京駅から2.5km圏内で、都心主要駅へのアクセスは抜群に良い。気になる価格、メリット、デメリットを探るため、10月中旬、モデルルームに潜入取材を行った。

「Brillia月島四丁目」は、定期借地権付きのコンパクトマンション

 「Brillia月島四丁目」の特徴は、大きく2つある。ひとつは、1LDK、2LDKだけのコンパクトマンションだということ。もう一つは、「定期借地権マンション」だということだ。

　23区内の新築マンションの平均価格が1億円を突破したといわれているが、価格高騰に伴い増えてきたのが、専有面積を少なくしたコンパクトサイズのマンションである。専有面積を削って、価格を少しでも抑える狙いだ。

　また、近年その数を大幅に増やしているのが、所有権マンションより割安価格で購入できる「定期借地権マンション」である。「定期借地権マンション」は、土地の所有者から一定期間土地を借り、建物のみを所有するため、価格を抑えることができる。

　そして、「所有者が手放したくないと考える土地＝好立地」であり、都心・駅近の好立地物件が多いことから人気となっているのだ。

 「Brillia月島四丁目」は、この2つの要素を兼ね備えていることから、注目度が高い。メリット、デメリットについては後から詳しく説明するが、まずは次章でモデルルームで得た価格の情報から紹介しよう。

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「Brillia月島四丁目」の価格、間取りは？

　モデルルームで提示された「Brillia月島四丁目」予定価格は、次の通りだ。

予定価格（一部）

「Brillia月島四丁目」第一期予定価格（すべて3階）
1LDK	41.30㎡	5,400万円	南西/北東
1LDK	38.36㎡	5,100万円	南西/北東
1LDK	41.54㎡	5,500万円	南東
2LDK	61.17㎡	8,800万円	南西/北東
2LDK	56.14㎡	8,000万円	北東

間取りと価格（全て3階）

1LDK 41.30㎡ 5,400万円 南西/北東

1LDK 38.36㎡ 5,100万円 南西/北東

1LDK 41.54㎡ 5,500万円 南東

2LDK 61.17㎡ 8,800万円 南西/北東

2LDK 56.14㎡ 8,000万円 北東

特に気になる間取りは「Dタイプの間取り」

　モデルルームで再現されていたDタイプの2LDKの部屋は、好印象だった。コンパクトではあるが、共働き夫婦や子ども1人などの小家族なら十分な広さだ。特に良かったのは、玄関まわりと収納スペース。

　都心ではタワーマンションでも、この広さの部屋では靴が２～3足並べられるくらいのスペースしかない玄関が多いが、ここは十分なスペースが確保されている。そのうえ、シューズクローゼットまである。シューズクローゼットには、靴だけでなく旅行用のトランクなども収納でき、使い勝手がよさそうだ。

　また、収納は洋室2部屋だけでなく、リビングダイニングにもしっかりとしたクローゼットがある。余計な収納棚などを置く必要がなく、モノがそれほど多くない家族ならすっきりとしたレイアウトが可能になるだろう。

周辺の類似物件と価格を比較してみた！

　月島周辺では、「グランドシティタワー月島」など高価格帯のタワーマンションが販売中だが、「Brillia月島四丁目」は、タワーマンションでもなく、規模もさほど大きくないことから、このレベルのタワーマンションと単純比較することはできない。

　一番条件が近いのは、約3年前に造られた全90戸の「プレミスト月島」だろう。駅距離も「Brillia月島四丁目」と同じく、月島から徒歩3分だ。

 「Brillia月島四丁目」の41.30㎡（3階・北東）に近い条件で、「プレミスト月島」の販売価格と比べてみた。

 「プレミスト月島」が築3年の中古の所有権マンションだが、新築の「Brillia月島四丁目」はそれよりも20％程度割安な坪単価だ。新築プレミアムを考えると、20%以上の割安さがあるのではないだろうか。

「Brillia月島四丁目」のメリットは？

 「Brillia月島四丁目」のメリットをまとめてみよう。

メリット1：立地の良さ

 「月島」は、湾岸エリアでも特に人気があり、マンション価格も高い。理由は東京メトロ有楽町線、都営大江戸線2路線が利用可能な交通利便性と、築地や銀座が徒歩圏内という立地の良さにある。その「月島」から徒歩3分という距離は、資産性も十分と言えるだろう。

メリット2：価格が割安

　価格の詳細は前述したが、所有権マンションにこだわらなければ、かなり割安感を感じる価格となっている。単身者で1LDK5,000万円台のマンションを狙える層は限られてはいるが、ある程度の頭金があれば非現実的な数字ではない。

　また、共働きでペアローンを組むなら、2LDK8,000万円台でもなんとか頑張れるという夫婦もいるはずだ。

メリット3：マンションの老朽化を心配しなくていい

　定期借地権マンションでは、土地の貸借期間が終了すると、建物を解体し、更地にして土地を所有者に返却する。この貸借期間が「Brillia月島四丁目」では、70年となっている。つまり、70年後に建物を取り壊すことがはじめから決まっているのである。

　マンションの建て替えは、資金面などから住民間でかなりもめるケースが多く、現在のルールでは住民の5分の4以上の合意が必要とされているため、折り合いがつかず、老朽化をまねくという懸念がある。

　定期借地権マンションでは、解体するための準備金を毎月積み立てることになるわけだが、資金面などの調整が不要で、建物の老朽化を心配しなくてもいいという利点がある。

メリット4：70年という長期借地権

　近年つくられている定期借地権マンションの特徴として挙げられるのが、借地期間が長いという点がある。以前は50年前後が一般的だったが、最近は60年～70年が多くなっている。

　「Brillia月島四丁目」の場合は、70年。定期借地権マンションのデメリットとして、売却しにくさを指摘する向きもあるが、70年という長期設定であれば、20～30年居住した後でも残り期間が十分あるため、売却が可能になる。

　また、前述したように、定期借地権マンションは都心・駅近のような好立地であることが多いため、賃貸がしやすいという傾向がある。
　
　「Brillia月島四丁目」も月島駅から3分という立地のため、賃貸マンションとしても魅力的だと言えるだろう。数十年居住した後は、賃貸物件として利用することも十分考えられる。

「Brillia月島四丁目」のデメリットは？

　次に「Brillia月島四丁目」のデメリットをまとめておく。

デメリット1：共用施設がない

 「Brillia月島四丁目」には、大規模マンションにあるようなキッズルーム、ゲストルーム、フィットネスルームなどの共用施設がない。主な施設は、1階にある駐輪場くらいで、駐車場も用意されていない。新築マンション特有の共用施設を期待している人は不向きと言えるだろう。

デメリット2：毎月の維持費が高い

　マンション購入では、どうしてもローン返済に意識がいきがちだが、毎月かかる管理費や修繕積立金などの維持費がいくらかかるのかは、非常に重要なポイントだ。「Brillia月島四丁目」の場合、どの程度なのだろう。予定価格ではあるが、一番戸数の多い1LDK（41.3㎡）の部屋を例に具体的な数字を見てみたい。

　4の地代とは、借りている土地の使用料、5の解体準備金とは、70年後に建物を解体するための積立金で、定期借地権マンション特有の費用だが、4と5の合計は7,491円となり、予想より少ない金額だった。

　所有権マンションは、土地と建物どちらにも固定資産税がかかるが、定期借地権マンションの固定資産税は建物だけにかかる。土地にかかる固定資産税が不要ということを考えれば、この費用は許容範囲だろう。

　特に金額の高さを感じるのは、1の管理費だ。共用施設が完備されていたり、コンシェルジュサービスのあるマンションならばわかるが、41.3㎡の1LDKとしては、かなり割高な価格と言えるだろう。2の修繕積立金も安くない。毎月のローン金額を抑えることに成功した場合でも、毎月の維持費がいくらかかるのかはしっかりと確認する必要がある。

デメリット3：モデルルームが遠い 

　物件そのもののデメリットではないものの、今回の取材で驚いたことのひとつがこのモデルルームの場所だ。モデルルームがあるのは、月島エリアではなく、なぜか上野。しかもその場所はモデルルームを予約した時点ではわからず、予約確認のメールで初めてわかった。

　理由は、上野エリアに売り出されている他物件との共同モデルルームにしたということのようだ。最近は経費削減で、共同モデルルームをつくるケースが増えているようだが、これだけ無関係の場所にあるなら、初めから知らせるべき内容だろう。ここは残念な点だった。

「Brillia月島四丁目」は買いなのか？

 「Brillia月島四丁目」の購入検討者を聞いてみると、40代、50代の単身者、DINKSが多いとのこと。周辺価格と比較して割安感があることから、前向きな検討者が多く、多くの部屋は抽選となる可能性が高いようだ。

　好条件の価格に加え、好立地であることを考えれば、定期借地権マンションに抵抗がない人は積極的に検討してもよい物件だろう。　オンラインセミナー受講後、モデルルームを訪問する（期間限定）と一定の抽選優遇があったり、第1期1次販売で落選すると、2次販売で抽選優遇があるなど、早く行動すると有利になる特典がある。まずは、情報収集から始めることをおすすめしたい。

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