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「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の価格は? 都市型リゾートエリア内の大規模マンションが登場

2024年4月25日公開(2024年4月30日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

新築マンション「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は、JR青梅線昭島駅北口から徒歩5分に立地する総戸数481戸の大規模分譲マンションだ。都市型リゾートエリア「東京・昭島モリパーク」のほぼ中央に位置する「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は、3期まで販売を終え、すでに450戸が成約。現在売り出している第4期の分譲数は、わずか29戸となっている。都心への通勤圏内で、駅近の3LDKのマンションが4,000万円台で手に入るとあって、売れ行きは好調だ。モデルルームを見学し、その魅力を探った。

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の特徴

<キャプション>「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」外観完成予想図
「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」外観完成予想図

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は、大型スーパーマーケットや映画館、飲食店などの120テナントが入居する大型複合商業施設「MORITOWN(モリタウン)」にできる住宅街区。周囲には、アウトドアショップやボルダリングなどを体験できる体験型商業施設「MORIPARK OutdoorVillage (モリパーク アウトドアヴィレッジ)」、テニスコート、プールなどのスポーツ施設がそろっている。

 また、周辺環境としては、全長約400mのイチョウ並木と桜並木という、二つの歩行者専用通路に面しているのも特徴だ。

 以下に、主な周辺施設をまとめてみた。

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【周辺施設と距離】
商業施設
モリタウン 徒歩3分(約230m)
イトーヨーカドー昭島店 徒歩5分(約340m)
ニトリ昭島モリタウン店 徒歩3分(約190m)
ザ・ビッグ昭島店 徒歩15分(約1,150m)

公園
モリパーク 緑の広場 徒歩5分(約390m)
昭和の森広場 徒歩6分(約430m)
玉川上水緑道 徒歩13分(約1,010m)
国営昭和記念公園 約4.1km

医療施設
金光クリニック 徒歩5分(約350m)
堀内クリニック 徒歩7分(約490m)
つつじが丘診療所 徒歩7分(約560m)
太陽こども病院 徒歩9分(約700m)

官公署
・昭島駅前郵便局 徒歩4分(約320m)
・保健福祉センター(あいぽっく 徒歩11分(約860m)
・昭島警察署 徒歩16分(約1,210m)
・昭島市役所 徒歩19分(約1,620m)

スポーツ・娯楽施設
モリパーク テニスガーデン 徒歩2分(約160m)
モリパーク アウトドアヴィレッジ 徒歩3分(約200m)
MOVIX昭島 徒歩4分(約290m)
フィットネスクラブ・フォーラス 徒歩5分(約360m)

文化施設
昭島・昭和の森 武藤順九彫刻園 徒歩6分(約440m)
児童センター「ぱれっと」 徒歩7分(約520m)
昭島市民会館 徒歩8分(約630m)
教育福祉総合センター(アキシマエンシス) 徒歩12分(約890m)

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の価格、間取りは?

 まず、「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の第4期の価格を見てみたい。一般的に、分譲マンションでは物件のエントリー者限定のサイトやモデルルームで、住戸ごとの価格を開示することも多いが、今回は購入希望の部屋を伝えないと価格を教えてもらえなかった。現在、公開されているのは以下の情報のみ。

今回の販売戸数 29戸
価格 4,798万円~5,988万円
最多価格帯 5,200万円台・5,300万円台(各5戸)

 ただし、本物件の最高価格と最低価格、間取りやリビングの向きなどから、おおよその価格帯の検討はつくため、間取りとともにご紹介したい。

 間取りは以下の6タイプがある。

【D-C9TYPE】東向き
3LDK+N+WIC

住居専有面積 68.19㎡(約20.62坪)
バルコニー面積 12.00㎡(約3.63坪)

【E-C14TYPE】南向き
3LDK+N+WIC

住居専有面積 68.19㎡(約20.62坪)
バルコニー面積 12.00㎡(約3.63坪)

【E-C15TYPE】南西向き
2LDK+土間スペース+WIC

住居専有面積 68.48㎡(約20.71坪)
バルコニー面積 12.00㎡(約3.63坪)

【D-E6TYPE】東向き
3LDK+N+2WIC

住居専有面積 72.73㎡(約22.00坪)
バルコニー面積 12.80㎡(約3.87坪)

【D-E7TYPE】東向き
3LDK+N+FC+WIC

住居専有面積 72.73㎡(約22.00坪)
バルコニー面積 12.80㎡(約3.87坪)

【E-E9TYPE】南西向き
3LDK+N+2WIC

住居専有面積 72.73㎡(約22.00坪)
バルコニー面積 12.80㎡(約3.87坪)

 「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は南向き、南西向き、東向きの3タイプがある。日当たりの良さから考えると、東向きや南向きが5,500万円を超えているとみられ、上層階に行くほど5,988万円に近づくことになる

 南西向きの低中層階は、最多価格帯の5200万円台・5300万円台が多数を占めることはほぼ間違いない。また、南西向きの低層階の2LDKが5000万円前後となるだろう。

 なお、「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の最寄り駅である昭島駅周辺で、近年売り出し中の大規模マンションはない。参考に中古マンションの取引価格を調べてみると、昭島駅より1駅新宿寄りの中神駅から徒歩9分の中古マンション(2019年築、3LDK、占有面積75㎡)が、4000万円で取引されている。

 中神駅から徒歩圏内の他の中古マンションも、ほぼ4,000万円前後で取引されていることを考えると、「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の販売価格である5,000万円前後は、相場並みだと言えるだろう。

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の建物構造、設備仕様、共用施設

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の建物構造や設備仕様としては、以下のような特徴がある。

直接基礎

 当物件は武蔵野台地上にあり、地盤は良好とされ、くいが不要なため、直接基礎工法を採用している。直接基礎工法は安定した地盤で採用されている。

柱や梁の出を少なくしたアウトポール

 アウトポール工法とは、柱や梁を室外に設ける工法を指す。室内側に柱や梁が出ないため、居室内が狭苦しく感じない。

扁平梁&トールサッシ

 室内に明るさを取り込んで開放感を高めるために、リビング・ダイニングでは高さ約2.2mのトールサッシを採用している。

住宅性能評価 劣化対策等級3を取得

 コンクリートの劣化対策として、住宅性能評価基準に基づき水セメント比を設定し、劣化対策等級3を取得した。

溶接閉鎖型の帯筋

 柱には、つなぎ目を工場溶接した溶接閉鎖型の帯筋を採用した。現場で施工するフック加工の帯筋に比べ、耐震性に効果があるとされている。

内蔵梁

 住戸間の戸境壁の耐力壁には、住戸内に梁型が出ない内臓梁を採用した。

コンクリートの設計基準強度は30N/㎟以上

 設計基準強度とは、構造計算において、基準とするコンクリートの圧縮強度のことを指す。

玄関耐震ドア枠

 扉と枠の隙間を大きく確保することで、地震時に扉と枠の干渉を低減し、ドアが開放できなくなる可能性を軽減する。

水回り排水音対策

 排水竪管に上階からキッチンやお風呂、トイレの水が流れる際に、排水音が発生します。住戸内部のパイプスペースに排水竪管を設置する場合、排水音対策として排水管に専用の遮音シートを巻き付けている。

LOW-Eペアガラス

 窓には断熱性に優れた「Low-Eガラス」を採用している。

共用施設について

 1階のキッチン付きパーティールーム「パーティーパティオ」では、隣接する家庭菜園スペース「ベジタブルガーデン」で採ってきた野菜を料理することもできる。

 この他に個室も備えた「ワークスペース」、入居者も利用可能な「ゲストルーム」(3戸)、アウトドア用品などが収納できる全56区画の「トランクルーム」、電気自動車(EV)の充電設備も5区画ある。

 「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の共用施設としては、3人まで利用可能な「プライベートサウナ」や、アウトドア用品や寝具などを洗うことができる大型の洗濯機がある「ランドリールーム」、ヨガやダンスなどができる「プレイスタジオ」が設置される。

 駐車場は、一般的な機械式駐車場のパレット幅より広めの1950mmサイズの大型対応機械式駐車場を中心として、敷地内に394台の駐車場を確保。このうち、機械式が378台、平置きが16台となっている。屋根付きのサイクルポートは、276台分を計画している。

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」のメリットは?

 それでは、「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」のメリット・デメリットをまとめておこう。

メリット1:至近距離に商業施設が集積

 「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の周囲には、ファッションやグルメ、イトーヨーカドーなどのスーパー、シネマコンプレックスなど120以上の店舗が集まっている。

メリット2:徒歩3分圏内にアウトドアやスポーツ施設が集積

 当物件から徒歩3分圏内には、「モリパークアウトドアヴィレッジ」や「モリパークキャンプ」「モリパーク テニスガーデン」などが立地し、マンションを出てからすぐにアウトドア施設やスポーツ施設が利用できるのも魅力だ。

メリット3:地域の防災拠点としても機能

 マンション敷地内には、防災拠点としても活用できる「ギャザリングパーク」を計画している。防災倉庫やマンホールトイレ、かまどベンチなども設け、地域の人々との交流と防災の場を目指している。共用の防災倉庫には、ヘルメットや救助工具、非常用トイレ、救急用品などの防災備蓄品を常備する。

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」のデメリットは?

 では、デメリットについてはどうだろうか、気になった点を2つ挙げたい。

デメリット1:都心まで電車で1時間以上かかる

 「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の最寄り駅であるJR青梅線昭島駅は、中央線に乗り入れる青梅快速を利用しても、新宿まで51分、東京まで1時間7分かかる。また、東京メトロ霞ケ関駅までは、四谷駅で丸ノ内線に乗り換えて1時間7分かかる。都心へ通勤する人にとっては、通勤時間がネックとなる可能性もある。

デメリット2:横田基地が近い

 本物件から北西方向に直線で約3キロ先には、米軍横田基地がある。軍用機が頻繁に離着陸することから、日常的に飛行機の音が聞こえてくる。また、周囲を商業施設などに囲まれているため、街路樹が立ち並ぶ2つの歩行者専用道路に挟まれているとはいえ、静謐(せいひつ)な住環境とは言い難い。

「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は買いか?

 「プレミスト昭島 もりパークレジデンス」は、都市型リゾートをうたうだけあって、商業施設や娯楽施設、アウトドア・スポーツ施設が徒歩圏内にあり、にぎわいや利便性を求める人にとっては魅力的に映るはずだ。

 例えば、家族でアウトドア遊びに行くことが多いファミリー層や、定年後も外に出て積極的に活動する“アクティブシニア”のニーズがあると考えられる。加えて、東京近郊の新築分譲マンションの価格が高騰している中で、5000万円前後という販売価格帯は子育て世代や、郊外の戸建てから住み替えたいシニア世代にとって検討に値する物件ではないだろうか。

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