住友不動産が開発・販売する「梅田ガーデンレジデンス」は、大阪市北区にある56階建、総戸数584戸の定期借地権付き分譲タワーマンションだ。2022年3月に竣工し、ホテルや商業施設を含む複合開発ビルとなる。Osaka Metro谷町線東梅田駅徒歩2分、御堂筋線 梅田駅徒歩3分の好立地に位置している。現地を取材し、確認できた価格も公開する。（フリーライター・神納まお）
「梅田ガーデンレジデンス」は、梅田フロントで最高層のタワーマンション
「梅田ガーデンレジデンス」の大きな特徴は２つ。
・アクセスの良さ
「梅田ガーデンレジデンス」は1990年以降に大阪市で供給された分譲マンションのうち最高層の地上56階建て（高さ約190m）となる。ホテルや賃貸マンション、商業施設を含む複合開発ビル「梅田ガーデン」内に位置し、土地の権利が75年間の一般定期借地権となっている。
ちなみに「梅田ガーデン」の1階から8階は商業施設やエントランスホール、共用施設が入り、4階から8階はホテル「ヴィラフォンテーヌ グランド大阪梅田」、「梅田ガーデンレジデンス」の住戸は9階から39階となり、40階以上は高級賃貸マンションの「ラ・トゥール大阪梅田」となる。
JR大阪駅・Osaka Metro御堂筋線の梅田駅に最も近い分譲マンションであり、大阪・梅田の街並みを一望できる。
「梅田ガーデンレジデンス」の交通利便
「梅田ガーデンレジデンス」の交通利便の特徴は、Osaka Metroなど7線が徒歩圏内で、最寄り駅は徒歩2分という立地だ。
・JR大阪駅まで徒歩6分（公道ルート）
・Osaka Metro御堂筋線の梅田駅まで徒歩3分
・Osaka Metro谷町線の東梅田駅まで徒歩2分
・阪神本線の大阪梅田駅まで徒歩4分
・阪急宝塚線の大阪梅田駅まで徒歩5分
・阪急京都線の大阪梅田駅まで徒歩5分
・阪急神戸線の大阪梅田駅まで徒歩5分
・Osaka Metro四つ橋線の西梅田駅まで徒歩7分
・JR東西線の北新地駅まで徒歩7分
地下街ルートは「ホワイティうめだ」を通り、ほぼ雨に濡れずに行き来できる。Osaka Metroへ2〜3分、さらにJR・阪急・阪神の駅まで全てに徒歩5分以内という立地は現在販売中のマンションだけでなく過去を振り返っても見当たらないほどだ。
周辺にはバス停も複数あり、階段の上り下りや手荷物の状態などによって使い分けができる。
「梅田ガーデンレジデンス」現地の様子は
「梅田ガーデンレジデンス」はすでに2年前に完成している。完成までに全体の3分の1ほどにあたる200戸近くを販売し、長く販売はストップされてきた。
購入者はすでに入居をはじめているが、ここからの購入者の入居（引き渡し）は2025年4月下旬以降になるという。理由について販売スタッフは、弊社の都合により、と言うが、住友不動産の決算に関係するのだろう。
現地は梅田の市街地にあり、人通りも多い。1階には住友不動産グループの店舗が入り、営業している。
「梅田ガーデンレジデンス」東側は新御堂筋沿いになる。接道は東、西、南の3方向道路だ。
市街地なので周りにビルは多いが、東西に高いビルが接近しているロケーションではない。南側も近くに高い建物はなく、150mほど離れて34階建てのアパホテル＆リゾート（大阪梅田駅タワー）が立っている。周辺は居酒屋や焼き肉店などの飲食店が多い。
北側はビルが迫っているが、10階から13階程度の高さだ。
現状では大きく視線を遮るような建物はないといえるが、梅田市街地というロケーションなので、周辺ではビルなどの計画は常に進んでいる。
本マンションの敷地南西側約160m先には、12階建ての商業ビルが建設中。また敷地西側約45m先にある「曽根崎警察署」は建て替え建設事業が計画されている。
敷地北西側約310m先の阪急大阪梅田駅周辺において、大阪阪急ホテル・阪急ターミナルビルの建て替えや阪急三番街の全面改修事業が計画されている。ただ、距離や高さから考えても影響があるのは「曽根崎警察署」の建て替えくらいかと思われる。それも高い建物は考えにくい。
「梅田ガーデンレジデンス」を取り巻く環境
「梅田ガーデンレジデンス」の生活ロケーションについて、買い物関係は下記の通りだ。
・グランフロント大阪、LUCUA、ヨドバシカメラまで徒歩10分以内
幼稚園や学校関係施設は現地から東の扇町方面500mから1km圏内に点在する。お初天神商店街などもすぐ近くなので、ショッピングで困ることはない。
「梅田ガーデンレジデンス」の価格とプラン
価格について
「梅田ガーデンレジデンス」の具体的な価格はいくらなのか。取材した2024年4月下旬時点では総戸数584戸中残り住戸は約400戸、そのうちオープンになっている価格を公開する。
1LDK |
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|---|---|---|---|---|
| 階数 | 広さ（㎡） | 金額 | 方角 | タイプ |
| 18階 | 41.52㎡ | 6,900万円 | 北 | N-40F |
| 17階 | 40.57㎡ | 6,900万円 | 北 | N-40A |
2LDK |
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|---|---|---|---|---|
| 階数 | 広さ（㎡） | 金額 | 方角 | タイプ |
| 34階 | 75.63㎡ | 1億6,000万円 | 北西角 | N-75A |
| 33階 | 62.59㎡ | 1億2,000万円 | 西 | W-65A |
| 31階 | 64.90㎡ | 1億1,700万円 | 東 | A-65E |
| 31階 | 80.69㎡ | 2億円 | 北東角 | NE-80F |
| 30階 | 58.67㎡ | 1億1,000万円 | 北 | N-60J |
| 29階 | 59.11㎡ | 1億1,000万円 | 北 | N-60H |
| 19階 | 62.11㎡ | 9,200万円 | 西 | W-60A |
| 18階 | 60.71㎡ | 8,900万円 | 南 | W-60C |
| 16階 | 62.11㎡ | 8,900万円 | 西 | W-60A |
3LDK |
||||
|---|---|---|---|---|
| 階数 | 広さ（㎡） | 金額 | 方角 | タイプ |
| 32階 | 79.74㎡ | 1億5,000万円 | 南 | s-80e |
| 31階 | 72.97㎡ | 1億2,900万円 | 東 | e-75e |
※1階から8階は商業施設やエントランスホール、共用施設など。4階から8階はホテル「ヴィラフォンテーヌ グランド大阪梅田」。住戸は9階から39階。40階以上は高級賃貸マンションフロア「ラ・トゥール大阪梅田」。
坪単価は400万台後半から800万円あまり。梅田駅周辺の相場が700万円から1000万円近くにまでなっていることを考えると、定期借地権とはいえ割安感がある。なによりマンションとしては超一等地といえる立地を考慮すれば安く見えてしまうほどだ。
「梅田ガーデンレジデンス」のモデルルームは商店街を南へすぐの住友不動産「総合マンションギャラリー梅田」にある。そこで話を聞いたところ、未販売の住戸は10階から15階と20階から24階の計10フロア分とまだ多くある。それ以外の16階〜19階、25階から34階に関しては価格がオープンになっていない住戸もあるが、販売自体は行っているようだ。
そして、その200戸以上の住戸については販売外であり、使用用途を検討しているということだった。
気になる間取りは
「梅田ガーデンレジデンス」のプランは1LDK～3LDK。その中から、W-65Aタイプ、2LDK、62.59㎡の西向き住戸プランを紹介する。
リビングダイニングキッチンに納戸が付いて計15畳。隣の洋室をオープンにすれば20畳になる。ライフスタイルによって使い分けできる作りとなっている。また、エントランス周りや廊下には細かい収納スペースが配置されている。
注目は、バルコニーは全ての部屋から出られるようになっていること。眺望が期待できる物件なだけに魅力的ではないだろうか。
「梅田ガーデンレジデンス」の設備仕様と共用施設
設備仕様について
「梅田ガーデンレジデンス」の設備仕様はどうだろうか。間取りタイプによって仕様の違いがあるので詳しくは個別に確認が必要だが、主なものを挙げてみる。
・リビング・ダイニングには、大阪ガスのガス温水床暖房
・洗面化粧台のキャビネットの下部にヘルスメータースペース
・ガス温水式浴室暖房乾燥機
・複層LOW-Eガラス
など。なお、リビングダイニングスペースの天井高は最大約2,530㎜～2,550㎜となっている。
共用施設について
共用施設では、高層大規模マンションならではの共用空間が特徴的だ。「梅田ガーデンレジデンス」は南、西、東の3方向道路だが、市街地のど真ん中に立地するため、外構のランドスケープより施設内に力を入れている。
ホテルとマンション共用のエントランスアプローチ。どちらもエスカレーターを上がってエントランスホールへ向かう。
ロビーは広く落ち着いた、ラグジュアリーホテルのような雰囲気だ。
その他、共用施設についてまとめると、下記の通り。
・フィットネスルーム（3階）
・テレワークラウンジ（9階）
・パーティールーム（9階）
・スカイラウンジ（32階）
他に「梅田ガーデンレジデンス」には、コンシェルジュサービスやクリーンステーション（各フロアに24時間ゴミ出し可能）もある。
「梅田ガーデンレジデンス」のメリット
メリット①交通利便性
「梅田ガーデンレジデンス」は、ここまで述べてきたように交通利便性の高いロケーションに立地している。
交通利便性は大阪市内でもナンバーワンのマンションといえるし、すなわち西日本でもナンバーワンの立地の良さを備える物件といっていい。
これだけの規模のマンションで超一等立地は、今後しばらくは出ないかもしれない。賃貸で貸すにも有利で、資産性も高いと言える。
メリット②眺望＆価格
タワーマンション「梅田ガーデンレジデンス」の眺望は期待できそうだ。特に中層階以上はどの方向でも一定の眺望が保たれる。そして近距離に高層の建物は少ない。
また、価格も割安といえる。この立地に、たとえ40㎡でも自分のスペースを所有していると考えればけっして高くはない価格帯だろう。
「梅田ガーデンレジデンス」のデメリット
デメリット①周辺環境の一部
ここまで述べてきたように「梅田ガーデンレジデンス」は市街地の一等地に立地している。駅も近く飲食店に囲まれた繫華街の中にある。
隣接する商店街にはパチンコ店やゲームセンターもある。居酒屋も多く、夜遅くまでの騒音や治安の面で良いとはいえないだろう。
また、東側は交通量の多い新御堂筋のため、特に東側に位置する住戸は騒音や排気ガスに懸念が残る。
デメリット②一般定期借地権
「梅田ガーデンレジデンス」は定期借地権物件だ。定期借地権とは土地を期限付きで借用・利用し、建物のみ所有するという形態で、期限が来ると解体し更地にして返還する義務がある。
毎月の地代と返還前の解体準備金がかかることや、リセールしにくいなどのデメリットがある。
しかし「梅田ガーデンレジデンス」では75年後に解体なしで返還する定めになっている。地代は1㎡当たり1カ月180円、2LDK60㎡台のプランで年に14〜15万ほど。固定資産税がかからないと考えれば悪くない。
まとめ 「梅田ガーデンレジデンス」は買いか
「梅田ガーデンレジデンス」は梅田周辺のオフィスにも歩いて通勤できるため、実需買いもおすすめできるが、投資にも向いている。
4月から始まった再販売は抽選ではなく先着順だ。今回の販売が終了すると、その後の販売スケジュールはわからないし、実質完売という事態もあり得る。気になっている方は早めに検討を進めてほしい。
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