以下は、2023年3月の新築マンション最新市況です。
最新の新築マンション最新市況はどうなっているのか？ 新築マンションに詳しい住宅評論家・櫻井幸雄氏が、最新の価格相場、売れ行き、人気物件について解説する。今回の調査からは、一部の都市物件に集中していた人気が、郊外を含めた幅広いエリアに分散されるという傾向が見られた（住宅評論家・櫻井幸雄）。
最新の新築マンション市況は？【2023年3月版】
継続的に行っている「新築マンション人気調査」の最新版がまとまった。本調査は、パンフレットなどの資料請求数とモデルルーム来場者数が、マンションの総戸数に比べどの程度多いかを「人気倍率」として計算したものだ。対象は全国で、エリア別にランキングを作成している。
今回の調査期間は2022年10月1日から12月31日まで。冬のボーナス時期を含む3カ月間である。
円安、物価上昇、金利上昇により新築マンション購入意欲が低下傾向
この期間、世界的にアフターコロナを見据えた動きが進み、日本でも経済活動が元に戻りつつあった。一方で、円安が問題となり、物価も上昇。それに合わせた賃上げが求められるなど、経済が大きく動き出した時期でもあった。
もう一つ、住宅に関する大きなニュースとして住宅ローンの固定金利が上がり始めたことがある。変動金利は2月13日時点で上がってはいないが、固定金利は複数回上昇しており、その影響が心配されるようになった。
ようやくコロナ禍の終わりが見えてきた感はあるものの、物価が大きく上がった。しかし収入はまだ上がっておらず、生活が苦しくなったと感じる人が多い。そういう時期に、住宅ローンの金利が上がるという動きが出た……つまり、マイホーム購入を後押しする要素を見つけにくい時期だったのである。
4000万〜5000万円台の郊外新築マンションに注目が集まる
そのためか、昨年末の12月には、モデルルーム見学者が減ったというマンション販売センターが目立った。そして、その状況は、今回調査でも明らかになっている。
販売中物件の中で、人気物件と認定（※計算方法はこちらを参照）されたのは、136物件。半年前の調査では192物件だったので3割も減少した。人気物件の中でも特に注目度が高いと判定される「倍率5」を超える物件数は、8物件で、これは半年前調査と同数である。
しかし、爆発的人気物件と判定される「倍率10以上」のマンションは、前回2物件あったが、今回はゼロ。大きく人気が集中する物件が減ったわけだ。
幅広く注目を集める新築マンションは戸数が多い大規模マンションが中心となるため、倍率が上がりにくい（資料請求数・来場者数を総戸数で割るため）ことも理由だろうが、別の理由もいくつか思い浮かぶ。
まず、山手線内側に位置する純粋な都心部で人気物件が減り、郊外立地で4000万円台、5000万円台で購入できる新築マンションに注目する人が増えた。つまり、堅実な実需層（自ら住む目的でマンションを購入する層）が多くなったため、人気エリアが分散。都心物件に首都圏全域から購入者が集中する状況とは異なり、爆発的な人気物件が生じにくいわけだ。
本サイトで2022年8月に発表した前回の調査結果でも解説したとおり、新築マンション購入の主役が投資層から実需層に移った結果とみることができる。
幅広いエリアに人気物件が分散する市況に変化
思い返せば、「地価公示」で全国的に地価が上昇していると報告されたのが、昨年2022年3月のこと。同時に、首都圏の新築マンションの平均価格がバブル期を超えたとも騒がれるようになり、専門家といわれる人の間でも「マンション価格はまだまだ上がる」の大合唱が始まってしまった。
が、そのとき、すでにマンション市況には変化が生じていた。理由は、都心マンションの高額化が進みすぎたこと、そして好調にマンションが売れる時期が7年以上も続き、需要が減り始めたことが大きいだろう。
つまり、マンションを買おうと思っている人の多くがすでに購入してしまったため、新たな購入層が育つまで少し時間がかかる状況が生まれたわけだ。1年前の今頃、「マンションはまだまだ値上がりする」という当時の盛り上がった空気は確かにあった。しかし、もうその時すでに市況の変化は、徐々に生じていたのだ。
そして、その変化は、今回の調査でより明確になったと言えるだろう。マネーゲームのように一部のマンションが人気を集めた時期から、幅広いエリアでそこそこ人気のマンションが出現する市況に変わってきたように感じる。
マンションに限らず、どんな商品の市況も生き物のように変化していく。変化は当たり前のことである。
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販売中のマンションは小規模マンションが人気？
今回調査で、全国で最も高い人気倍率を記録したのが、東京都文京区の「パークホームズ文京本駒込」（三井不動産レジデンシャル）の倍率「6.7」。続いて、大阪市天王寺区の「ローレルコート上本町五丁目」（近鉄不動産）の同「6.4」だ。
さらに、「グランリビオ市谷砂土原」（日鉄興和不動産）の同「6.1」、「Brillia 自由が丘」（東京建物）の同「6.0」、「Brillia 三鷹下連雀」（東京建物）の同「6.0」、「パークホームズ西小山」（三井不動産レジデンシャル）の同「6.0」と続く。以上6物件が、倍率「6」以上となる。
6物件のうち、首都圏の4物件は東京23区内に立地し、山手線内側が2物件で、城南エリアが2物件……昔から住宅地として人気が高い場所のマンションが人気を高めている格好だ。
大阪市内の「ローレルコート上本町五丁目」は、近鉄の上本町駅まで徒歩1分の立地。駅に近いし、事業主の近鉄不動産にとって「上本町」はお膝元といえる場所。商品企画に力が入っていることも人気の理由だろう。
人気上位はほとんどが総戸数100戸以下の小規模マンションだが、「パークホームズ西小山」だけ全110戸（販売対象は68戸）となる。
今回調査で、人気倍率が「5」を超えた販売中物件の名前と戸数を挙げてみると、次のようになる。
| 順位 | マンション名 | エリア | 倍率 | 販売総戸数 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | パークホームズ文京本駒込 | 東京都 | 6.7 | 88 |
| 2 | Brillia 自由が丘 | 東京都 | 6.6 | 61 |
| 3 | ローレルコート上本町五丁目 | 大阪府 | 6.4 | 51 |
| 4 | グランリビオ市谷砂土原 | 東京都 | 6.1 | 21 |
| 5 | Brillia 三鷹下連雀 | 東京都 | 6.0 | 39 |
| 6 | パークホームズ西小山 | 東京都 | 6.0 | 68 |
| 7 | グランリビオ表参道 | 東京都 | 5.5 | 64 |
| 8 | パークホームズ杉並久我山 | 東京都 | 5.1 | 63 |
以上8物件が極め付きの高倍率物件ということになる。
人気倍率は総戸数を基準に算出するため、総戸数が少ない物件ほど高倍率になりやすく、総戸数が多い大規模物件は高倍率になりにくい傾向が出る。
大型物件で人気倍率が高かった新築マンションは？
総戸数が150戸を超える大規模で、倍率「1」を超えた販売中物件は、全国で11。そのうち、最も倍率が高かったマンションとなると、東京都中野区の「パークタワー東中野グランドエア」を挙げるべきだろう。
その総戸数は165戸で、倍率は「4.0」になっていた。最寄り駅は新宿に近いJR中央線東中野駅で、同駅から徒歩1分。地上25階建て超高層マンションなので、倍率が高くなるのは当然だろう。
人気の新築マンションはさらに低価格化
前回の調査で、「人気になっている新築マンションは、そんなに高額ではない」ことが分かったのだが、その傾向は今回調査でも変わらない。というか、前回よりさらに価格帯が下がっている印象も受ける。
前回調査では、4000万円台の2LDKと5000万円台の3LDKを含む物件が目立ったのだが、今回調査では3000万円台の2LDKと4000万円台の3LDKを含んでいる物件が目につく。これは、地方都市はもちろん、首都圏、近畿圏でも同様だ。
「新築マンション平均価格はバブル期を超えた」と盛んに報道されるが、実際に売れているマンションは、そこまで高くない。ここでも堅実なマンション購入が広まっていることを感じる。
とはいえ、都心物件も途切れることなく販売されており、注目している人は多い。「ザ・パークハウスグラン三番町26」や「ザ・パークハウス麹町レジデンス」「シティタワー新宿」「シティタワー虎ノ門」などが、規模の大きさも含めて、注目の都心マンションということになる。
人気物件が出現する地方都市は増加している
首都圏以外では、販売中マンションで倍率「5」を超えたのは前述した大阪市内の「ローレルコート上本町五丁目」だけにとどまった。前々回の調査（調査期間2021年10月1日から1月10日まで）では北海道や沖縄で、人気指数「5」以上のマンションがあったが、その頃は、「地方物件でも、人気マンションが続々」と報道された時期。地方のマンションブームが過熱していた時期でもあった。
しかし、地方のマンションに一部過熱状態が見られたのは、22年3月くらいまで。4月以降は落ち着きがみられる。つまり、地方のマンションブームも一段落した感がある。
地方物件の場合、購入者層が首都圏ほど分厚くないので、「ゆっくり販売」が普通だ。その「ゆっくり販売」に戻りつつある、と考えるべきだろう。
一方で、人気マンションが出現する地方都市は増えている。石川県や福井県、高知県など一戸建てが主体のエリアでも、駅に近いマンションが人気を集めるようになった。
それは、地方の場合、駅から離れた一戸建てだと買い物に行くのも、通院するのも一苦労のケースが多いから。不便な場所の一戸建てに住むシニアが、便利で生活しやすい駅近マンションに憧れる様子を彷彿（ほうふつ）させる。
販売目前の物件では「杉並区」が人気復活
今回調査の締め日となった22年12月31日時点でまだ販売センターを開けておらず、資料請求しか受け付けていない（モデルハウス公開前）マンションの倍率を計算するのが、販売目前倍率だ。
驚異の倍率「57.4」「プラウド阿佐谷南二丁目」は即日完売か
この調査では、総戸数に対し2倍以上の資料請求が来たマンションを「倍率2」と算出し、販売目前人気物件と認定している。販売目前人気物件のなかで、今回最高倍率を出したのが杉並区内の「プラウド阿佐谷南二丁目」の販売目前の人気倍率「57.4」。驚異的な数値で、販売が始まれば即日完売の可能性が高い。
人気の理由は、JR中央線阿佐ケ谷駅まで徒歩3分の便利な場所で、住宅地系の場所に建設される環境の良さ。JR中央線では中野駅周辺でマンション価格が高騰しているため、周辺駅の注目度が上がっている。その影響が大きいと考えられる。
「世田谷」人気復活から「杉並区」人気復活へ
加えて、杉並区の人気復活にも注目したい。前回調査まで「世田谷人気復活」について報告してきたが、同様の性格（都心近接で、住環境が良い）を持つ杉並区に注目する人が増えてきた。これも注目すべき動きである。
販売目前の高倍率物件には、同じ杉並区の「クレヴィア荻窪」（販売目前倍率13）がランクインしている。このほか、東京の都心部においては、「パークタワー西新宿」（総戸数287戸で同14.1）や「クラッシイタワー新宿御苑」（総戸数280戸で、同8.8）が要注目のマンションとなる。
都心以外の人気注目物件は？
準都心、近郊・郊外では「シティタワーズ板橋大山ノースタワー」（総戸数76戸で、同5.8）や老舗料亭跡地に建設される「ザ・パークハウス船橋本町」（総戸数74戸で、同9.6）などが注目される。
地方物件では、北海道の「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー・イーストタワー」（総戸数394戸で、同2.2）が話題物件となる。価格がどのくらいになるのかも含め、今後の動きが注目される。
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