5年で地価が10%上昇!?人気高まる「御徒町」のマンションは買い? 3階以上、ゴールデンエリアの物件が狙い目か

2019年12月15日公開(2019年12月14日更新)
福崎剛

福崎剛(ふくさき・ごう)氏:東京大学大学院卒、都市工学専攻。日本ペンクラブ会員。マンション管理問題から、景観保全のまちづくり、資産価値の高い住宅選びなど、都市計画的な視点でわかりやすく解説。『マンションは偏差値で選べ!』(河出書房新社)、『本当にいいマンションの選び方』(住宅新報社)など、著書多数。

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上野と秋葉原に挟まれた「御徒町」。東京都台東区に位置するこのエリアは、どこかレトロな雰囲気を残した活気のある街だ。交通の利便性はすこぶる良く、JR山手線をはじめ、東京メトロや都営地下鉄の駅に、徒歩10分で着くことができる。ここ数年、少しずつ地価上昇を重ね、ついに対前年比2ケタ近い伸びを示した。今回は、そんな御徒町の不動産としての価値について分析しよう。(フリージャーナリスト:福﨑剛)

徒歩圏内に6路線の駅が集結!交通の利便性が抜群な「御徒町」

御徒町 駅
JR御徒町駅は、上野と秋葉原の間にある台東区の駅。駅周辺はアメ横通りにもつながっている。

 御徒町一帯は、様々な鉄道が走っており、交通の利便性が非常に良い。JR「御徒町」駅は山手線や京浜東北線が通り、上野駅と秋葉原駅という主要駅の中間に位置している。

 そこから少し東には、地下鉄大江戸線「上野御徒町」駅、つくばエクスプレス線と大江戸線が接続する「新御徒町」駅、東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅があり、西には東京メトロ銀座線「上野広小路」駅がある。これらの駅は、いずれも徒歩圏内で、6路線を利用することができるという、都内でも数少ない場所だ。

 例えば、JR御徒町駅から東京駅までは、乗り換えなしで6分、隣の上野駅までなら2分で到着する。地下鉄メトロ銀座線上野広小路駅からなら浅草駅まで7分、渋谷駅まで25分だ。都営地下鉄大江戸線の新御徒町駅から新宿西口駅までは18分と近い。都内ほぼ全ての主要駅まで30分圏内というのは、大きな魅力だろう。

下町風情を残す、落ち着いた住宅街が魅力

 街の様子にも触れておこう。御徒町は、ジュエリーや貴金属店が多い街として知られている。駅前に「松阪屋」があり、北側にはアメ横通りが続く。商店街近辺は、いつも買い物客で賑わっている印象が強い。このあたりは、明治・大正時代に寄席や見世物小屋が建ち並んで歓楽街としての歴史を持っている。当時、寄席の客たちを相手にする料理屋や屋台が数多く集まったことから、今の上野界隈の賑わいへとつながっていると言われている。

御徒町 住宅街
駅から少し離れた場所に、穏やかな住宅街が現れる

 JR御徒町駅周辺は、アメ横通りにつながっているために、小さな商店や飲食店が集積し、特に週末ともなれば近隣の埼玉や千葉をはじめ海外からの観光客などが多く訪れる。

 御徒町駅と仲御徒町駅の間にあたる台東区上野5丁目近辺は、ジュエリーや貴金属ショップ並び、オフィス用ビルが点在している。こちらは駅前とは違って、落ち着いた雰囲気だ。

 住宅地として戸建てやマンション等が増えるのは、昭和通りの東側の台東区台東4丁目や3丁目あたり。昭和通りと左衛門通りに挟まれたエリアは、マンションのほかに木造家屋や路地もあり、下町風情も残っている。また、都営大江戸線・つくばエクスプレスの新御徒町駅周辺は、比較的閑静な住宅街で、台東区の中では狙い目でもある。御徒町には、24時間スーパーや量販店もあり、買い物には不自由しないし、病院も多く万一の場合も安心だ。

高架下にオープンした「ものづくり街2k540 AKI-OKA ARTISAN」は、秋葉原駅〜御徒町駅間にある商業ストリート施設。運営はジェイアール東日本都市開発。
「ものづくり街2k540 AKI-OKA ARTISAN」。運営はジェイアール東日本都市開発。

 最近、注目されているスポットが、御徒町と秋葉原の間の高架下にある「ものづくり街2k540 AKI-OKA ARTISAN」だ。皮革やジュエリーをはじめ、アクリルや金属工芸品など高度な職人技でオリジナル作品を手がける小規模の工房ショップが並んでおり、ここでしか手にできないレアなグッズも多い。

 御徒町の新たなシンボルエリアとして、パブリックスペースを使った地元の中小企業が参加するコーナーが設けられたり、ものづくりが体験できるワークショップのようなちょっとした期間限定イベントを開催するなど、地元の話題を積極的に提供している。

独自の子育て支援制度を提供する、台東区

 住まいを選ぶ条件としてキーポイントになるのが、子育てのしやすい行政区であるかどうかだろう。

 台東区では、乳幼児・児童(0歳から中学生まで)が健康保険証を使って医療機関にかかった場合、医療機関に支払う医療費の自己負担金を助成している。こうした取り組みは他の市区町村でもみられるが、台東区は非常に手厚い。下記に、子育てに関連する支援制度をまとめた。

【台東区 子育て支援制度の例】

◆ひとり親家庭医療費助成:ひとり親家庭の場合、子どもが18歳になるまで医療費を助成。

◆にぎやか家庭応援プラン:第3子以降の「出生」「小学校入学」「中学校入学」時に、『お祝品』を贈呈。祝品は年度によって異なることがあるが、例えば出生祝品や小学校入学祝品だと、こども商品券1万円分か図書カード1万円分が選べる。

◆幼児用ヘルメットの無償配布:自転車の転倒等による子どもの頭部へのケガ防止を目的に区が配布。

◆高等学校進学者への学費一部支援:入学時にかかる費用の一部を助成。住民税の非課税、課税によって支給額は異なるが、8万円または4万円を支給。

◆受験生チャレンジ支援貸付事業:一定の要件を満たす世帯を対象に、学習塾等受講料や高校・大学受験料に必要な資金を無利子で貸付。

◆子育て世帯住宅リフォーム支援制度:安全に安心して子育てができる居住環境の整備を目的としたリフォーム工事を行う場合、助成金を交付(上限20万円)。

  入学、進学、受験や学習塾受講料など、子育てにおいてお金が必要になるタイミングを抑えた支援策が並んでいるので、子育て世帯にとっては助かる施策だ。

 また、幼稚園・保育園にスムーズに入れるかも大いに気になるポイントだ。東京都福祉保健局の資料「保育サービス利用状況について」(令和元年7月29日)によれば、待機児童数の少なさで数えると台東区は23区内で上位12番目、ちょうど真ん中あたりだ。台東区の待機児童数は平成30年の183人から、わずか1年で79人にまでに削減した。

 まだ待機児童数ゼロに向けての途中だが、着実に成果を出していることは評価できるだろう。この勢いからすれば、この1、2年のうちに台東区の待機児童数ゼロになることが期待できる。

防災面でのリスクは高い

 これからの時代は、想定外の自然災害が発生するリスクを考えておく必要がある。そこで、台東区の災害リスクについても見ておこう。台東区は隅田川に囲まれた場所なので、今回は特に、水害ハザードマップを使ってそのリスクを確認する。

台東区 水害ハザードマップ
台東区の水害ハザードマップ(出所:国土交通省 重ねるハザードマップ

 水害ハザードマップを見ると、台東区のほとんど全ての場所が、赤色もしくはオレンジ色で表示されている。低地である台東区は、集中豪雨や台風などで横溢氾濫のリスクが高く、隅田川による水害で3〜5mの床上浸水は容易に起きる状態だ。

 もしも台東区内で浸水被害を避けようと考えるなら、マンションであれば3階以上の階数で探すのも一案だろう。ただ、専有部分が被害にあわなくても、マンション全体に関わる電気系統や警備システム、火災報知器などを管理する電源盤が浸水してしまうと、ダメージが大きい。復旧まで不自由な生活を強いられるばかりか、機械設備の取替で莫大な出費が嵩むのは想像に難くない。物件を選ぶ場合には、共有設備が、地下もしくは1階のどこに位置しているかも確認しておく必要があるだろう。

 したがって、台東区内で不動産を探すのであれば、ハザードマップの中でも浸水被害の低い、薄いオレンジ色で塗り分けられたエリアを中心に探すのがいいだろう。浸水被害が床下までか、それとも床上まで来るのか、その被害状況によっては、損害額も違い、復旧のスピードも変わって来る。

 台東区に住むつもりであれば、やはり万一の場合を考えて、避難場所等を確認しておくことは基本になる。台東区では町会やマンション単位等で「防災出前講座」を実施している。防災に対する心構えや備蓄品・非常持ち出し品、避難場所等についての講座を積極的に受講して、万一に備えておきたい。

御徒町エリアの地価相場は?

 大手不動産ポータルサイトで台東区の不動産価値を調べると、坪単価は約310万円。隣接する墨田区(約224万円/坪)や荒川区(約203万円/坪)と比べると、坪あたり約85万~100万円ほども高いことが分かる。

■台東区と周辺地域の地価相場
・文京区 339.1万円/坪
・台東区 310.1万円/坪
・墨田区 224.8万円/坪
・荒川区 203.6万円/坪
・足立区 107.4万円/坪
※住宅情報サイトSUUMOより抜粋(2019年12月現在)

 これほどの価格差が出ている主な要因は、台東区よりも、墨田区や荒川区、足立区の方が河川の氾濫リスクが高いからだと考えられる。防災上の危険エリアとして台東区より墨田区、荒川区、足立区のリスクが高く、それが地価相場にも影響しているのだろう。

 次に駅別に比較してみよう。

■新御徒町、仲御徒町と近隣駅の地価相場
・秋葉原  740.1万円/坪
・仲御徒町 360.0万円/坪
・新御徒町 341.2万円/坪

・上野   312.5万円/坪
・浅草   307.6万円/坪
・入谷   283.3万円/坪
・南千住  199.5万円/坪
※住宅情報サイトSUUMOより抜粋(2019年12月現在)

 秋葉原が約740万円/坪なのに対して、新御徒町駅周辺はその半分以下の約341万円/坪だ。ところが、駅としてはより活気があるように思える上野駅周辺や、有名な下町である浅草駅周辺と比べると、仲御徒町駅や新御徒町駅周辺の方が相場は高い。

 実は、この一帯は公示地価の上昇が著しく、この数年で近隣駅の公示地価を超えてきているのだ。例えば、新御徒町駅から110mほどの台東区元浅草1丁目6あたりは、公示時価が前年より約14%上昇している。また、銀座メトロ日比谷線「仲御徒町」駅に近い台東区台東4丁目33あたりから台東4丁目18エリアでも、前年より9〜11%ほど公示時価が上昇しているのである。

 全体的な地価の上昇が見られるのは、JR線の御徒町駅から仲御徒町駅、新御徒町駅に続く地域一帯。南北に走る昭和通りと国際通りに挟まれ、蔵前橋通りと浅草通りに囲まれたエリアだ。ここは、地価が二ケタで上昇している「ゴールデンエリア」だといえる。

地価相場が急上昇している、御徒町周辺エリア
写真を拡大 地価相場が急上昇している、御徒町周辺エリア(出所:Google Map)

 この周辺は、2014年あたりから少しずつ上昇傾向を見せ始めた。当時は上昇率2〜4%程度だったが、2017年に5%を超え、2019年の地価平均では前年から約10%の上昇となった。今後もしばらくは上昇機運が続くと考えていいだろう。

 そこで、いまセールス中の具体的な物件をいくつか比較してみたい。新御徒町駅周辺で中古マンションを探すと、大手不動産ポータルサイトで90件以上がヒットする。利用路線が多いため、最寄の駅が新御徒町駅になっているものを絞って、中古マンションの主な物件概要と価格を比べてみた。

【新御徒町駅周辺 売出中の中古マンション】
2LDK(54.4㎡):4580万円
(「新御徒町駅」徒歩4分、3路線利用可。築22年、11 階建7F、総戸数62戸)

・3LDK(76㎡):7280万円
(「新御徒町駅」徒歩6分、築22年、11 階建10F、総戸数62戸)

・3LDK(70㎡):6980万円
(「御徒町」徒歩7分、「新御徒町駅」徒歩2分。13階建11F、総戸数37戸)

・3LDK(65.5㎡):6280万円
(「新御徒町駅」徒歩7分、「仲御徒町駅」徒歩9分、JR山手線「秋葉原駅」徒歩12分。築4年、14階建2F、総戸数76戸) ※出典:住宅情報サイトSUUMO(2019年12月現在)

 築年数は様々で、駅から徒歩10分前後の物件が揃う。これらの物件は、すでに説明したゴールデンエリアに位置する物件だ。ここで紹介したのはどれも駅近だが、ゴールデンエリアの中であれば、その他の物件でもかなり利便性は高いといえる。そのため、この近辺の物件は、中古市場でも価格が下落しにくいだろう。

まとめ

 御徒町は、仲御徒町、新御徒町など、JR山手線・京浜東北線や東京メトロ・日比谷線、都営大江戸線、つくばエクスプレスの複数路線が利用できる交通利便性の高い街だ。上野や秋葉原へも徒歩15分圏内で、この2つの駅も含めると、利用路線の選択肢が非常に多いのが魅力だ。

 さらに、2014年頃より5年連続で公示地価が上昇中で、2019年だけでも前年より約10%前後上昇している。中古マンションの物件も多く、築年数や広さなど条件で選ぶ場合に、複数の選択肢が選べるのもこの街の魅力といえる。

 街の様子も独特だ。上野のアメ横に続くショッピングエリアは、国内外の観光客で賑わい、多様な飲食店が揃っている。少し歩けば、百貨店や映画館へも行くことができるため、生活利便性も高いといえるだろう。台東区は子育て支援に注力した区であるし、住みやすさという意味でも、問題はない。つまり、公共交通の利便性に加え、日常生活に欠かせない買い物の選択物件数の多さ、子育て支援の取り組みが、御徒町の価値を高めているといえるだろう。

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