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マンション価格が値下がりしにくい勝ち組エリア[2019年]
2019年5月30日公開(2019年5月31日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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清澄白河(東京都江東区)の不動産は“買い”なのか?
歴史とアート&カフェで注目を浴びる街に、タワーマンションが続々登場!

江戸の面影を残す町「清澄白河」の不動産は”買い”なのか? 清澄白河は松尾芭蕉ゆかりの歴史的な町でもあり、最近では、「ブルーボトルコーヒー」など有名なカフェが進出している。水辺に位置し緑が多い立地から、居住地としても注目を集めはじめており、タワーマンションの建設も進んでいる。今回は、歴史とアート&カフェの町、清澄白河の不動産の魅力、デメリットなどを分析する。(フリージャーナリスト・福崎 剛)

乗り換えなし25分で新宿・渋谷にアクセスできる好立地 

清澄白河の風景
水と緑に囲まれた、清澄白河の風景

 清澄白河は、江東区の西側に位置していて、水辺と緑にあふれた穏やかな場所。

 東京メトロ半蔵門線と都営地下鉄大江戸線の2路線が利用できて、交通の便がとても良い。特に、新宿や渋谷へ乗換なしの25分でアクセスできるのは、通勤・通学者にとってメリットが大きい。東京駅へは乗り換え1回、所要時間は15分程度で行ける。また、15分ほど歩けば都営新宿線「森下」駅を使うことができる。これほどの利便性は大いに魅力だ。

江東区は、子育て支援が手厚くファミリー層も増加傾向

 清澄白河がある江東区は、区内全体でマンション建設が増えている。豊洲や夢の島地区にはタワーマンションが林立していることもあり、人口は増加傾向だ。2009年(平成21年)に50万人を超え、2019年には52万人に達する見込みだ。ファミリータイプの分譲マンションが多いことから、若い夫婦や子どものいる世帯が増えている

江東区の人口推移
写真を拡大 江東区の人口推移

 江東区では、子育て支援が手厚いのも、ファミリー層が増える理由のひとつかも知れない。どんな制度があるか、一部紹介しよう。

 親になるための心構えや準備として、「両親学級」や「プレママお料理教室」を開催。金銭的な補助も充実している。「里帰り出産等妊婦健康診査受診費助成」とは、里帰り等の理由で都内の委託医療機関で妊婦健康診査(妊婦健診)を受診できない場合に、都外の病院などで受診した健診費用の一部を助成するというものだ。1回目妊婦健診は10,850円を上限に、2回目~14回目の妊婦健診は5,070円を上限に助成するなど細かい対応をしている(2018年)。

 なお、中学校卒業前の子どもに対しては、健康保険が適用されたあとの自己負担分を区が助成してくれるため、支払いはゼロになる。子どもを持つ家庭は、医療費がかからず安心だ。

 一方で、保育園の待機児童が増えており、保育園が出来ても追いつかない状況もある。緊急対策の一つとして2018年(平成30年)度より居宅訪問型保育事業(待機児童向け)を開始し、待機児童の解消に取り組んでいる。

観光客受けしそうな土地柄
資産価値は、これからも上昇!?

 歴史とアートの街で知られる清澄白河。将来、資産価値の上がる地域なのだろうか。例えば、清澄通りと清洲橋の交差点付近(江東区清澄3-4-16)で、2019年の土地の公示価格は79万3000円/㎡。2018年と比べて約12%の上昇だ。さらに木場公園の付近(江東区平野3-5-9)でも57万9000円/㎡となっており、2018年から9.45%も上昇している

 都営地下鉄の近隣駅「森下」や「門前仲町」と比べると、土地価格相場は清澄白河が高めとなっていることがわかる。

清澄白河駅周辺の土地価格相場
写真を拡大 清住白河駅周辺の土地価格相場(出典:住宅サイトSUUMO

 住宅サイトSUUMOの、この2〜3年で人気が高まったと思う駅ランキング(2017年)」では、4位にランクインした。(1位=武蔵小杉、2位=豊洲、3位=北千住、4位=清澄白河

オシャレなカフェ&アートの街へ

 清澄白河がアートやカフェの街として注目を集めたのはここ数年のことだ。1995年(平成7年)に「東京都現代美術館」が木場公園の北側に建ち、現代アートのトレンド香る街となっていった。話題のアート作品を展示する「小山登美夫ギャラリー」をはじめ、「SAKuRA GALLERY」「HARMAS GALLERY」のほか、最近では小さなギャラリーも増えている。

ブルーボトルコーヒー第1号店
ブルーボトルコーヒー1号店

 また2015年にアメリカから「ブルーボトルコーヒー」が上陸し、日本の1号店をオープンさせたことで一気にカフェスポットとして知名度を上げた。

 清澄白河にアートやカフェの文化が根付いたのは、美術館やスタイリッシュなカフェがオープンしたからだけではない。もともとここには「清澄庭園」という歴史的で時代の先端を表現する名庭園があったことが大きい。

 泉水、築山、枯山水を主体にした「回遊式林泉庭園」で、江戸時代の大名庭園に見られた造園手法が、この清澄庭園には残されている。一部は江戸の豪商・紀伊國屋文左衛門の屋敷跡ともいわれ、また明治には三菱の創業者の岩崎弥太郎が、買い取り「深川親睦園」として再生させた。入園料はかかるが、ぜひ立ち寄って庭園文化に親しんでみるといいだろう。

 さらに2020年の東京オリンピックの競技会場となる場所も区内に点在しており、海外からの観光客も訪れることになる。清澄白河は、歴史を感じさせる街として人気を持続する可能性は高そうだ。

清住庭園
東京都指定名勝 清住庭園

江東区洪水ハザードマップ

 とはいえ、江東区は、23区内の中でも河川による氾濫などのリスクが高い。区は、荒川が氾濫した場合に備え、「江東区洪水ハザードマップ」を作成、浸水地域を色分けして防災意識を高めている。

 ひと目見て水色に塗られたエリアが多い。これは1階床上から2階までの浸水する可能性が高い低地にあたる。隅田川に近い清澄白河周辺は、水色で色分けされており、3m未満の浸水リスクがあるとされている。

まとめ 水害リスクを避けるため、清澄白河で買うなら中高層マンションが狙い目

  自然災害は、いつ起きるとも限らないが、防災リスクを意識して住まい選びをすることも重要な要素だ。地盤の強弱はもちろん、マンションでは階数によってもリスクが変わってくる。

 将来の資産価値が上がることばかりにとらわれず、下がりにくい要素を備えていることも考慮した方がいい場合もある。防災リスクが高い地域では、戸建て住宅よりも鉄筋コンクリートのマンションが資産を守りやすい。清澄白河をはじめとした江東区は水害リスクを抱える地域。そういう意味でも、江東区で住まいを選ぶなら中高層マンションが狙い目となりそうだ。

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
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2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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2位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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2位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
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2位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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2位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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