希少性が薄れる中、資産価値の高い超高層マンションやタワマンを選ぶポイントは？

かつて超高層マンションがまだ珍しかった時期には、超高層というだけで即日完売になる物件が珍しくなく、購入後の資産価値も例外なく大きく上昇した。しかし、最近では超高層マンションが増えて希少性が低下、超高層というだけでは売れなくなりつつあり、資産価値の高まりもさほどではなくなっている。それによって超高層マンション選びには慎重な判断が必要になっている。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

今でも年間50棟前後増え続ける超高層マンション

　1990年代末から2000年代初頭にかけて、地上20階建て以上、高さ60メートル以上の超高層マンションやタワーマンションの供給が急増した。90年代は年間10棟前後だったのが、2006年には97棟、2008年には92棟が竣工した。

　リーマン・ショック以降は、年間50棟前後に減少しつつも累計棟数は増加し続けている。2000年代初頭までは希少性が高く、中古市場でも資産価値が評価されていたが、現在は希少性が著しく低下。2022年の首都圏新築マンションのうち12.9％が超高層マンション。これは8戸に1戸が超高層マンションということになる。

　不動産経済研究所の調査によると、2024年4月の首都圏超高層マンションの契約率は48.3％となった。2023年3月の契約率は92.7％だったから、契約が成立した物件が半数以下というのは、かなり衝撃的なデータといわざるを得ない。

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超高層ならではの付加価値、プラスαが必要

　超高層マンションの居住性能や資産価値の高さが失われると、超高層マンションならではのマイナス面が前面に出てくるようになる。

　ここで超高層マンションならではのデメリットを整理すると、まず建築費が高くつき、分譲価格が高くなると同時に、竣工後の維持費も高くつく。大規模マンションがほとんどなので、さまざまな共用施設が設置され、管理サービスも充実するため、管理費が一般的なマンションなら月額2万円から3万円ですむのに対し、超高層だと4万円、5万円と高くなることが多い。

　大規模修繕にも一般の中高層マンション以上に費用がかさむ。外壁の修繕については、地上から足場を組み立てていくわけにはいかないので、屋上からゴンドラをつり下げての作業になり、風などの天候の影響を受けやすく、工期が長引き、費用が高くつくのが一般的だ。

　こうなってしまうと、超高層に住みたい、買いたいと思う人が減ることが予想される。つまり資産性のことを考えるなら、単に超高層マンションというだけではない、プラスαを備えたマンション選びが必要となってくる。では、そのプラスαとは何か。次章で詳しくみていこう。　

資産価値の高い超高層マンションを選ぶ9つのポイント

　超高層マンションが珍しくなくなった時代でも、逆にいえば超高層マンションならではのメリットを最大限に享受でき、かつ、超高層ならではのデメリットにも対応できる物件であれば、竣工後も高い資産価値を維持できるはずだ。

　そのための条件としては、次のようなポイントが挙げられるのではないだろうか。

①眺望の良さ

　眺望の良さは、超高層マンションの最大の魅力だろう。そのメリットを最大限享受するためには、高層階で眺望の良い住戸がベストだ。かつ、都内であれば東京タワーや東京スカイツリー、レインボーブリッジなどのランドマークが見える住戸は資産価値が高くなる。

　他方、高層階でも周囲に高い建物があり、景色が遮られると資産価値が低下する。都心などでは現在は眺望を遮る建物がなくても、将来的に眺望が悪化する可能性があるので周辺の開発計画などにも十分に注意しておく必要がある。

②50階建て以上

　眺望の良さを確保するためにも、50階建て以上が望ましい。30階建て、40階建ては珍しくなくなっているが、50階建て以上はまだまだ多くないので、希少性が高い。

　ただ、郊外のターミナル駅などの超高層であれば、30階建てや40階建てでも周辺に同じような超高層を建てにくいエリアもある。都市計画などを確認して、今後も眺望の良さを長く確保できるかどうかを確認しておくのがいいだろう。

③共用施設

　超高層は数百戸から1千戸規模の大規模マンションが多いので、その分共用施設が充実している。フィットネスジム、キッズルーム、コワーキングスペース、上層階のラウンジ、ゲストルームなど、時代に合わせた施設がそろっているかどうか。
　
　ただ、あまり利用度の高くない共用施設だと、管理費が高くつくだけなので、汎用性が高い施設になっているかどうか、将来的には時代や環境の変化、居住者のライフステージの変化などに合わせて、用途の変更などを行えるのかどうかも大切なポイントになる。

④管理サービス

　コンシェルジュが常駐していれば便利で安心。各種の生活サポート、たとえばタクシーの手配から宅配物の受け取り、クリーニングの代行までさまざまで、生活利便性の向上につながり、人気が高い。築年数が長くなって建物が古くなっても、管理サービスは老朽化しないので普遍的な価値とみなされる。

　セキュリティーの確保も大切で、ITを活用した最新システムが採用されていれば安心感が高まるが、コンシェルジュが人の目で来館者をチェック、有人管理の目が充実していれば、いっそう安心感が高まる。

⑤立地

　超高層マンションは再開発などによって、街の中心地に建設されることが多く、駅直結、あるいは駅近物件が多い。それも複数の公共交通機関が乗り入れているターミナル駅に直結する物件なら、通勤や通学に便利なので資産価値が高くなる。

　地下で鉄道駅と直結している、あるいはペデストリアンデッキでつながっていれば、雨に濡れずに鉄道を利用できるので一段と評価が高まる。

⑥商業施設・公共施設

　低層階に商業施設が入っている、あるいは近隣に大規模商業施設がそろっている物件なら、利便性が高く、資産価値の維持につながりやすい。商業施設も単なるスーパーではなく、高額品に定評がある高級スーパーなどであれば、さらに評価が高まる。

　また、近隣に公共施設がそろっていることも重要。

⑦地震対策

　地震大国ニッポンであれば、耐震性の高いマンションであることは不可欠。特に、タワーマンションは上層階では揺れが増幅され、影響が大きくなるので、耐震構造だけではなく、制震構造、免震構造が採用されていれば安心感が高まる。

　最近では、制震構造＋免震構造のハイブリッド構造のタワーマンションも多くなっている。

⑧各種の災害対策

　2019年には、大雨の影響で川崎市の超高層マンションの地下にある電源設備が浸水し、電気や水道などのライフラインが１週間以上使えなくなり、高層階に住む人は避難を余儀なくされ、資産価値も低下してしまった。
　
　浸水を防ぐ防水板を設置する、電源設備を2階、3階に設置するなどの対策が欠かせない。

⑨防災倉庫

　万一の大災害時には、一定期間、マンション内で生活できるような仕組みづくりが必要。少なくとも72時間、一定の照明、エレベーターの作動などが可能な非常用発電機を備えるとともに、防災備蓄倉庫を設置し、定期的に更新することが欠かせない。
　
　防災倉庫の内容とともに、管理組合、管理会社の防災への取り組みなどもチェックしておきたい。

何を重視するのか、優先順位を決めておく

　ただ、これらのすべての条件を満たせる超高層マンションはそう多くはないだろう。あったとしても、人気が高く、相当な高額物件になるのではないだろうか。
　
　それだけに、9の特徴のなかから、自分たちの価値観、ライフスタイルなどに合わせた優先順位を決めておき、それに従って判断していくのがいいのではないだろうか。絶対にはずせない条件はどれか、場合によってははずしてもいい条件はどれかと整理しておけば、判断に迷うことがなくなるかもしれない。

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編集部選！ ほぼ駅直結の都内タワマン物件（最新）

名称	所在地	アクセス	総戸数	階数
パークシティ中野 ザ タワー	東京都中野区	中野駅直結予定	807戸	地上28階、地下1階建て
パークタワー渋谷笹塚	東京都中央区	笹塚駅徒歩4分 （京王クラウン街出口から商店街経由で3分）	659戸	地上58階建て（サウス）、地上45階建て（ミッド）
グランドシティタワー池袋	東京都豊島区	東池袋駅徒歩1分	878戸	地上52階建て
パークタワー勝どきミッド／サウス	東京都中央区	勝どき駅直結	1,856戸	地上58階建て（サウス）、地上45階建て（ミッド）