10年後、あなたが住む沿線のマンション価値はどう変わる？ AIが約1,000万件の不動産取引データを分析し、JR埼京線駅別の「10年後の中古マンション価格ランキング」を公開しました。相次ぐ大規模再開発や相互直通ネットワークの拡大で、驚きの上昇率を記録した注目のトップ3駅とは？ 10年後も高い資産性を誇る「勝ち組の駅」の最新予測データ【完全版】から、本記事ではトップ3を公開します。
【JR埼京線】10年後の中古マンション価格ランキング
JR埼京線の駅周辺の中古マンション現在価格（平均坪単価）から、10年後価格を予測しました。下記にランキングを掲載します。
10年後の中古マンション価格トップ3は、大崎駅・恵比寿駅・渋谷駅
JR埼京線駅別10年後の中古マンション価格トップ3の結果は、以下のようになりました。
1位は大崎駅
10年後に中古マンションの平均坪単価がもっとも高くなると予測されたのは、大崎駅です。2034年の平均坪単価は752万円で、2024年比で31.33%の上昇が見込まれています。
大崎駅の住所は東京都品川区大崎1丁目。山手線・湘南新宿ライン、また、東京臨海高速鉄道りんかい線が乗り入れるターミナル駅です。新宿まで約11分、渋谷まで約9分、りんかい線の東京テレポート駅や新木場方面へも直通で移動できます。JR大崎駅の1日平均乗車人員は14万5,194人です（出典：JR東日本 各駅の乗車人員 2024年度）。
駅東口の「ゲートシティ大崎」は地上24階建の2棟の商業・文化施設である「イースト／ウエストタワー」と、地上20階建の住宅棟「サウスパークタワー」を中心とした大規模複合施設です。近隣する「大崎ニューシティ」には日々の買い物に便利な大型スーパーなどの店舗棟が併設されています。また、大崎駅東側の大崎駅東口第4地区（約4万㎡）では、住宅・オフィス・商業機能を備えた複合開発が進行中で、駅周辺の回遊性や防災性を高めるまちづくりが計画されています。
駅西口には「ThinkPark Tower」を中心に緑豊かな緑地や商業施設などが一体となった複合施設「ThinkPark」があります。目黒川沿いの「居木橋公園」、「御殿山庭園」などの緑地も徒歩圏内です。
4路線が集まる交通の利便性とオフィスビルの充実したビジネス環境が評価される一方、公園や商業施設も整い、ファミリー層にも暮らしやすい住環境が整っています。
大崎駅周辺の代表的なマンションとしては、「大崎ウエストシティタワーズ」（地上39階、1,084戸）、「パークシティ大崎ザ タワー」（地上40階、734戸）などが挙げられます。
水害リスクについては、大崎駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。
2位は恵比寿駅
2位は恵比寿駅です。2034年の平均坪単価は713万円で、2024年比で28.67%の上昇が見込まれています。
恵比寿駅の住所は東京都渋谷区恵比寿南1丁目。代官山・広尾・白金台といった、洗練と落ち着きを兼ね備えた都心でも人気の高いエリアに近い駅です。渋谷駅まで約2分、品川駅まで約10分、JRの山手線・湘南新宿ラインのほか、りんかい線・相鉄線の列車も乗り入れています。また、東京メトロ日比谷線への乗り換えもできます。JR恵比寿駅の1日平均乗車人員は12万6,010人です（出典：JR東日本 各駅の乗車人員 2024年度）。
「恵比寿ガーデンプレイス」を運営するサッポロ不動産開発では「恵比寿まちづくり戦略」の下、スタートアップ支援施設やオフィスビルの建設が段階的に進められています。2026年3月にはオフィス・店舗複合ビル「Sreed EBISU+L」が完成。駅ビル「アトレ恵比寿」には飲食・ファッション・日用品の店舗がそろっています。
恵比寿駅周辺の代表的なマンションとしては、「恵比寿ガーデンテラス弐番館」（地上13階、220戸）、「グランドヒルズ恵比寿」（地上23階、310戸）などが挙げられます。
こうした進取のまちづくり計画や高いブランド力を発信するマンションが中古マンションの資産価値を上昇させる要因となっています。
水害リスクについては、恵比寿駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。
3位は渋谷駅
3位は渋谷駅です。2034年の平均坪単価は620万円で、2024年比で32.13%の上昇が見込まれています。
渋谷駅の住所は東京都渋谷区道玄坂1丁目。山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレスのほかりんかい線・相鉄線の列車も乗り入れています。新宿駅まで約5分、品川駅まで約13分。JR・私鉄・地下鉄あわせて多数の路線が乗り入れる東急東横線・田園都市線、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、京王井の頭線などへ乗り換えできる都内でも有数のターミナル駅です。JR渋谷駅の1日平均乗車人員は32万4,414人です（出典：JR東日本 各駅の乗車人員 2024年度）。
渋谷駅周辺では2012年の「渋谷ヒカリエ」を皮切りに大規模な再開発が続き、2024年には複合施設「渋谷サクラステージ」、「渋谷アクシュ」が開業しました。「渋谷スクランブルスクエア」全棟の完成予定が2031年度で、渋谷駅周辺再開発の全体完成は2034年度とされています。
駅周辺には「渋谷ストリーム」、「渋谷フクラス」などの商業・オフィスの複合施設が集積していて、若者文化の発信地としての側面に加え、グローバル企業やスタートアップの集積するビジネス拠点としての機能も高まっています。
渋谷駅周辺の代表的なマンションとしては、「青山パークタワー」（地上34階、314戸）、「パークコート渋谷ザタワー」（地上39階、503戸）などが挙げられます。
このように相次ぐ大規模な再開発やブランド力の高いマンションの存在が中古マンションの資産価値を上昇させる要因となっています。
水害リスクについては、渋谷駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。
まとめ
JR埼京線駅別の10年後の中古マンション平均坪単価ランキングは、1位大崎駅、2位恵比寿駅、3位渋谷駅という結果になりました。
さらに上位3駅は、新宿・品川などの主要ターミナル駅へアクセスできる交通利便性の高さが共通しています。
大崎駅は4路線が集まるビジネス拠点として再開発計画が進んでいる。恵比寿駅は洗練された街のブランド力と複数路線の利便性が評価されている。渋谷は2034年度までの長期にわたる再開発により商業・ビジネス機能がさらに高まっていく。それぞれの要因が中古マンションの資産価値を上昇させています。
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