10年後、あなたが住む沿線のマンション価値はどう変わる？ AIが約1,000万件の不動産取引データを分析し、JR湘南新宿ライン駅別の「10年後の中古マンション価格ランキング」を公開しました。相次ぐ大規模再開発や相互直通ネットワークの拡大で、驚きの上昇率を記録した注目のトップ3駅とは？ 10年後も高い資産性を誇る「勝ち組の駅」の最新予測データ【完全版】から、本記事ではトップ3を公開します。
【JR湘南新宿ライン】10年後の中古マンション価格ランキング
JR湘南新宿ラインの駅周辺の中古マンション現在価格（平均坪単価）から、10年後価格を予測しました。下記にランキングを掲載します。
10年後の中古マンション価格トップ3は、大崎駅・恵比寿駅・渋谷駅
JR湘南新宿ライン駅別10年後の中古マンション価格トップ3の結果は、以下のようになりました。
1位は大崎駅
10年後に中古マンションの平均坪単価がもっとも高くなると予測されたのは、大崎駅です。2034年の平均坪単価は752万円で、2024年比で31.33%の上昇が見込まれています。
大崎駅の住所は東京都品川区大崎1丁目。新宿駅まで約11分と、城南エリアの主要ターミナルの1つとなっています。JRの山手線・埼京線、東京臨海高速鉄道のりんかい線の電車も乗り入れています。さらに、臨海副都心や池袋・新木場方面へも乗り換えなしで移動できます。JR大崎駅の1日平均乗車人員は14万5,194人です（出典：JR東日本 各駅の乗車人員 2024年度）。
駅東口直結の「ゲートシティ大崎」は1999年に開業した大規模複合施設。オフィスタワーと商業施設・ホールが一体となった都市型再開発の先駆け的存在です。駅西口には「ThinkPark Tower」が大崎駅に直結。低層階の商業空間「ThinkPark Plaza」には飲食店やショップが集まり、周辺住民や上層階のオフィスワーカーたちに親しまれています。
さらに、大崎駅東口第4地区では、住宅・オフィス・店舗などを備えた高層複合施設を整備し、歩行者動線や防災性の向上を図る再開発が計画されています。「大崎ニューシティ」の大型スーパーや目黒川に向かって歩を進める途中には豊かな木々にかこまれた「居木橋公園」があり、都市型の利便性と自然環境を同時に享受できる住環境が整っています。
こうした商業環境の充実と継続する再開発の動きが、中古マンション価格上昇の要因となっています。
大崎駅周辺の代表的なマンションとしては、「パークシティ大崎ザ タワー」（地上40階、734戸）、「大崎ウエストシティタワーズ」（地上39階、1,084戸）などが挙げられます。
水害リスクについては、大崎駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。
2位は恵比寿駅
2位は恵比寿駅です。2034年の平均坪単価は713万円で、2024年比で28.67%の上昇が見込まれています。
恵比寿駅の住所は東京都渋谷区恵比寿南1丁目。代官山・広尾・白金台など、洗練と落ち着きを兼ね備えた都心でも人気の高いエリアにある駅です。渋谷駅まで約2分、新宿駅まで約6分。JRの山手線・埼京線のほか、りんかい線・相鉄線の電車が乗り入れます。JR恵比寿駅の1日平均乗車人員は12万6,010人です（出典：JR東日本 各駅の乗車人員 2024年度）。
恵比寿ガーデンプレイスを運営するサッポロ不動産開発では「恵比寿まちづくり戦略」のもと、スタートアップ支援施設やオフィスビルの建設を段階的に進めています。2026年3月にはオフィス・店舗複合ビル「Sreed EBISU+L」が完成しています。
駅ビルの「アトレ恵比寿」はファッション・食品・雑貨などがそろい、駅の利用に合わせて買い物ができます。
洗練された街の雰囲気と高い生活利便性を兼ね備えた恵比寿は、単身者・共働き世帯・ファミリーと幅広い層から人気を得ており、中古マンション需要を支えています。
恵比寿駅周辺の代表的なマンションとしては、「恵比寿ガーデンテラス弐番館」（地上13階、220戸）、「グランドヒルズ恵比寿」（地上23階、310戸）などが挙げられます。
水害リスクについては、恵比寿駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。
3位は渋谷駅
3位は渋谷駅です。2034年の平均坪単価は620万円で、2024年比で32.13%の上昇が見込まれています。
渋谷駅の住所は東京都渋谷区道玄坂1丁目。池袋・新宿と並ぶ巨大ターミナル駅です。新宿駅まで約5分、横浜駅まで約26分。また、宇都宮や高崎方面、横須賀や小田原方面へも移動できます。東急各線・東京メトロ各線・京王井の頭線へも乗り換えができ、都内外の広範囲に移動しやすい環境が整っています。JR渋谷駅の1日平均乗車人員は32万4,414人です（出典：JR東日本 各駅の乗車人員 2024年度）。
渋谷駅周辺では2012年の渋谷ヒカリエを皮切りに大規模な再開発が続き、2024年には複合施設渋谷サクラステージ、渋谷アクシュが開業しました。渋谷スクランブルスクエア全棟のに完成予定が2031年度で、渋谷駅周辺再開発の全体完成は2034年度とされています。
駅周辺には渋谷ストリーム、渋谷フクラスなどの商業・オフィスの複合施設が集積した文化の発信地としての側面に加え、グローバル企業の集積する国際的ビジネス拠点としての機能も高まっています。
渋谷駅周辺の代表的なマンションとしては、「青山パークタワー」（地上34階、314戸）、「パークコート渋谷ザタワー」（地上39階、503戸）などが挙げられます。
都心のターミナル駅であり、再開発による商業施設や生活環境の充実、マンションのブランド力などが、中古マンションの価格を押し上げています。
水害リスクについては、渋谷駅周辺の洪水・内水による浸水深は50cmから3mと想定されています（出典：国土地理院 「重ねるハザードマップ」）。
まとめ
JR湘南新宿ライン駅別の10年後の中古マンション平均坪単価ランキングは、1位大崎駅、2位恵比寿駅、3位渋谷駅という結果になりました。
上位3駅は、いずれも池袋・新宿・横浜など主要ターミナル駅へ乗り換えなしでアクセスできる広域な交通利便性が共通しています。
大崎駅は4路線が集まるビジネス拠点として再開発計画が進んでいます。恵比寿駅は洗練された街のブランド力と複数路線の利便性が評価されています。渋谷駅は2034年度までの長期にわたる再開発により商業・ビジネス機能がさらに高まっています。それぞれの要因が中古マンション需要を支える共通の背景になっているとみられます。
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