神戸最後のタワマン「ベイシティタワーズ神戸」の希少性と資産性は?　特徴や価格を解説

「ベイシティタワーズ神戸」は、住友不動産が開発・販売する、神戸市中央区にある27階建てのタワーマンションだ。WEST、EAST2棟で総戸数は690戸。神戸市のいわゆる「タワマン規制」（JR三ノ宮駅から神戸駅にかかる市街地での容積率規制）によって最後のタワーマンションとなる。現地を取材し、確認できた価格も公開する。（フリーライター・神納まお）（画像）「ベイシティタワーズ神戸」ベイシティタワーズ神戸「1702号室バルコニー」からの眺め／（出典：公式サイト）

「ベイシティタワーズ神戸」は、絶景と神戸最後のタワーマンション

 「ベイシティタワーズ神戸」の大きな特徴は２つ。

 「ベイシティタワーズ神戸」は神戸港「新港突堤西地区」再開発の一環で、神戸のシンボルと言える「メリケンパーク」や「神戸ハーバーランド」が広がるエリアに立地するロケーションだ。

 「ベイシティタワーズ神戸」は2019年に着工、翌年2020年に神戸市は繁華街が広がるJR三ノ宮駅南側の一帯22.6ヘクタールで住宅の新設を禁止、さらに周辺の市街地292ヘクタールでは容積率400％までに規制した。つまり、神戸市中心部では事実上タワーマンションが新築できなくなった。

 「ベイシティタワーズ神戸」は眺望や一般的なタワーマンションの魅力だけでなく、この「タワマン規制」によって希少性が高まり、築年数とともに価値が上がる可能性が高い、と売り主の住友不動産の担当者は説明する。

「ベイシティタワーズ神戸」の交通利便

 「ベイシティタワーズ神戸」の交通利便の特徴は、特定の駅へ至近というわけではないが、JR・私鉄・地下鉄など7路線が徒歩圏内となっている。

　東西に走るJR東海道線・阪急神戸線・阪神本線はどれも大阪梅田へ30分前後。新快速利用で24分で行ける。

　周辺にはバス停も複数あり、階段の昇り降りや手荷物の状態などによって使い分けできる。車では阪神高速3号神戸線「京橋入り口」へ約500ｍ〜約600m。大阪方面や明石・姫路方面にダイレクトにアクセスすることができる。

「ベイシティタワーズ神戸」現地の様子は

 「ベイシティタワーズ神戸」WEST棟はすでに完成している。346戸中のほとんどが売約済みで、販売中の部屋は商談中も含め残り8戸。購入者はすでに入居を始めているが、今からの購入者の入居（引き渡し）は2025年4月以降になるという。

　現地は神戸市街地からやや南のウオーターフロントエリアにあり、人通りも多い。1階には住友不動産グループの店舗が入り、周囲は水族館などの観光地や外車ディーラーが多い。

　周囲に高い建物はないが、道路を挟んで南側にどのくらいの建物が建つのか、まだ分かっていない。

　EAST棟の完成は近いが、引き渡し可能時期は2025年7月下旬予定。

「ベイシティタワーズ神戸」を取り巻く環境

 「ベイシティタワーズ神戸」の生活ロケーションについて。

　買い物関係は
● 大丸神戸店、神戸元町商店街、三宮センター街、トアロード、南京町中華街へ徒歩10分前後

その他
● メリケンパーク、波止場町緑地、FISH IN THE FOREST TOOTH TOOTH×そら植物園へ徒歩10分以内

　指定学区のこうべ小学校へは1.8キロと少し距離がある。

「ベイシティタワーズ神戸」の価格とプラン

価格について

 「ベイシティタワーズ神戸」の具体的な価格はいくらなのか。取材した2024年9月下旬時点ではWEST棟が残り8戸、価格は以下の通り。

WEST棟

2LDK
階数	広さ（㎡）	金額	方角	タイプ
23階	71.40㎡	1億2,500万円	南西	W-70D
21階	71.39㎡	1億2,500万円	南西	W-70E
19階	71.40㎡	1億2,500万円	南西	W-70D
18階	89.89㎡	1億8,000万円	南東	W-90A
16階	71.40㎡	1億2,000万円	南西	W-70D
16階	73.19㎡	1億円	北	W-75C

3LDK
階数	広さ（㎡）	金額	方角	タイプ
17階	85.23㎡	2億円	北西	W-85A
17階	74.36㎡	1億3,000万円	南西	W-75D

 「ベイシティタワーズ神戸」のEAST棟は成約済みがおよそ50戸、残約300戸のうちオープンになっている価格を公開する。販売中の部屋は12階から23階の一部に限られている。

EAST棟

1LDK
階数	広さ（㎡）	金額	方角	タイプ
16階	46.37㎡	5,400万円	南西	E-45A
15階	46.37㎡	5,400万円	東西	E-45A

2LDK
階数	広さ（㎡）	金額	方角	タイプ
23階	70.82㎡	7,900万円	北東	E-70D
23階	72.15㎡	7,900万円	北東	E-70G
22階	70.82㎡	7,900万円	北東	E-70D
22階	70.82㎡	7,900万円	北東	E-70E
21階	74.76㎡	9,200万円	北西角	E-75D
21階	71.44㎡	7,900万円	北東	E-70C
20階	71.44㎡	7,900万円	北東	E-70C
14階	71.93㎡	9,200万円	南東角	E-70J
13階	56.64㎡	6,000万円	南西	E-55A
13階	58.62㎡	7,500万円	南西角	E-60D
12階	58.13㎡	6,600万円	南	E-60E

※WEST棟・EAST棟ともに1階と2階は商業施設やエントランスホール、共用施設など。住戸は3階から27階。

　WEST棟の坪単価は450万円台から700万円後半。眺望の良い部屋が高くなっている。EAST棟の坪単価は300万円台半ばから400万円前半。メリケンパーク方面の眺望がwest棟に遮られる方角があるため全体的に安くなっている。

　まだほとんどの住戸の価格が今後発表されていくEAST棟には、メリケンパーク方面が見渡せる高層階の南方向に100㎡クラスで3億円程度の住戸も予定されている。

 「ベイシティタワーズ神戸」のモデルルームはGLION Awa-s Building 4階のマンションギャラリー（下の画像の真ん中の15階建てビル）にある。

気になる間取りは

 「ベイシティタワーズ神戸」のプランは1LDK～3LDK。 たとえばE-45Aタイプ、1LDK、46.37㎡の住戸プランがある。

　廊下スペースを最小限に抑え、全体的にコンパクトにまとめられたなかで居室有効率を高めたプランニング。全室がバルコニーに面した南西に向き、ウォークインクロゼットや納戸（0.7畳）も備えている。

「ベイシティタワーズ神戸」の設備仕様と共用施設

設備仕様について

 「ベイシティタワーズ神戸」の設備仕様はどうだろうか。間取りタイプによって仕様の違いがあるので詳しくは個別に確認が必要だが、主なものを挙げてみる。

など。

　リビングダイニングスペースの天井高は最大約2,630㎜〜約2,650㎜。

共用施設について

　共用施設では、2層吹き抜け、高さ約9mのWEST棟「グランドエントランス」。エスカレーターを上ると、広さ約190㎡、高さ約7ｍの「グランドエントランスホール」。住友不動産らしいラグジュアリーな雰囲気だ。

　地上20階（east棟は26階）には、ポートタワー・メリケンパークなど神戸ならではの風景を望む「スカイラウンジ」「ゲストルーム」がある。

　その他共用施設の特徴をまとめると、

など。

「ベイシティタワーズ神戸」のメリット

メリット①希少性・資産性

 「ベイシティタワーズ神戸」は、先に述べてきたとおり神戸市街地で最後のタワーマンションになる可能性がある。そうなると、住友不動産の担当者の説明を真に受けるわけではないが、希少性が高まり、築年数とともに価値が上がる可能性が出てくる。

　ただし、断定はできないし、どの程度希少性と資産性が上がるのかは未知数だ。そもそも、資産性はマンションの立地や将来性に左右される。また、将来的にこの「タワマン規制」が緩和または撤廃される可能性もあるだろう。

メリット②眺望

 「ベイシティタワーズ神戸」の眺望は期待できる。「メリケンパーク」や「神戸ハーバーランド」が広がるエリアに建つマンションだけの特権といえるだろう。ただしどの部屋からも見えるわけではないし、眺望の良い部屋はあらかじめ価格に反映されている。

「ベイシティタワーズ神戸」のデメリット

デメリット①価格

 「ベイシティタワーズ神戸」の価格は安いとは言えない。高い価格帯の坪単価では大阪中心部のタワーマンションの価格帯に迫る値段になっている。眺望が良い住戸を中心に高く設定してあるためだが、神戸港の夜景など他にはない眺望を手に入れられるなら高くないということもできる。つまり、価値観によっては安い買い物になるだろう。

デメリット②ロケーション

 「ベイシティタワーズ神戸」はJR三ノ宮駅から少し距離がある。ショッピング施設もやや離れており、立地が良いとはいえない。通勤などで毎日駅を使うという人には向いていない立地かもしれない。ただ、駅に近くなればウォーターフロントの絶景は遠ざかっていく。利便性か眺望か、ロケーションとしてどちらをセレクトするかの問題だ。

「ベイシティタワーズ神戸」は買いか

 「ベイシティタワーズ神戸」は、周辺に公共の施設や広場があり、価格帯の幅が広いため、実需買いもおすすめできるが、投資にも向いている。

　将来的な希少性や資産性は今後のマンション市況にも左右されるため確定的なことは何とも言えないが、少なくとも神戸港を見下ろす眺望を求める客層は一定数存在するだろう。

　また価格の高いハーバーランドや神戸ポートタワーサイドではなくてもポートアイランドや六甲アイランド側を見渡せる住戸もある。特にeast棟の本格的な販売はこれからとなるので、ぜひ検討してみたいマンションのひとつだ。

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