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新築マンションランキング[2019年]
2019年12月1日公開(2019年12月6日更新)
櫻井幸雄
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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2019年12月の新築マンション市況、売れ行きは?
マンションのプロが相場動向&人気物件を解説

2019年12月の新築マンション最新市況はどうなっているのか? 新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が最新の価格動向、人気物件について解説する。櫻井氏は「不動産会社は、以前のように短期で新築物件を売り切ろうとはせず、時間をかけて販売を続ける新しい手法を取るようになった」と分析する。

新築マンションが減少する中、
増えている中古マンション取引

 今年初め、不動産経済研究所が「昨年の新築分譲マンションの初月契約率が27年ぶりの低水準」と発表。さらに、マンションの新規供給戸数が減っているという数字が相次いで発表され、いよいよマンションが売れなくなったという報道が増えている。

 この数字は、事実である。

 まず、マンション供給戸数、つまり、新築マンションの売り出し数は、大きく減っている。1999年から2005年まで新築マンションの供給戸数は、首都圏で年間8万戸レベルだった。過去に遡れば、最高で10万戸を超えたこともある。それが、今は年間3万戸から4万戸。半減であり、激減ともいえるだろう。だから、「マンションはもう終わりだ」という声も出ている。

 しかし、その一方で、中古マンションの取引事例は年々増加し、現在は首都圏で毎年約4万戸が取引されていることは、あまり知られていない。新築マンションが首都圏で8万戸売り出された時期、中古マンションの取引数は1万戸程度。新築と中古を合わせた数は、約9万戸だった。

 これに対し、現在は中古マンション購入者が増え、新築と中古を合わせると、首都圏で約8万戸。つまり、マンションを買う人の数はたいして変わっておらず、新築比率が下がっただけともいえる。これは、日本が欧米化していることを示している。アメリカやイギリス、フランスでは、中古住宅を買う人の比率が圧倒的に多く、中古購入者が80%から90%で、新築購入者は10%か20%。それに比べると、日本はまだ「新築購入者が多い」といえる。

 日本で、中古の購入者が増えたのは、住宅の寿命が延びたことが原因だ。

 昭和30年代、40年代の初期型マンションは40年から50年の寿命しかなかった。建売の一戸建て住宅にいたっては20年から30年の寿命だった。

 しかし、平成に入って以降、分譲マンションは80年以上の長寿命を見込めるようになった。長寿命の中古マンションが増えていけば、中古の取引が増える。そうなれば、いずれ新築マンションを大量につくり続けることはできなくなる。そういう流れの中で、新築分譲マンションの供給数は減ってきたわけだ。

中古に押されて激減した新築は、価格が上昇
販売は長期化する傾向に

モデルルームを作らない不動産会社が増えている(出所:PIXTA)
販売センターに豪華なモデルルームをつくるのではなく、竣工済み物件内にモデルルームを設ける不動産会社が増えている(出所:PIXTA)

 今、新築マンションは、中古との戦いを強いられている。新築と中古を比べた場合、「価格の安さ」では、中古に分がある。中古マンションに負けないくらい新築マンションを安くすれば、中古との戦いに勝つことができるだろうが、それはできない。

 かつてないほど土地の値段が上がり、建設費も上がったまま下がってこない現在、中古より安い価格設定にすれば、不動産会社に利益がでないどころか、大損になる。

 価格を下げることができないので、新築マンションの売れ行きは落ちる。売れ行きが落ちても、価格を下げることができないという状況が起きている。が、価格を下げない理由はそれだけではない。

 実は、首都圏の新築分譲マンションは、価格が大きく上がった2017年以降、売れ行きが落ちていた。JR山手線内側では3LDKで1億円以上が当たり前。2億円以上の住戸が多くなってしまったから、売れ行きが落ちるのは当たり前だろう。が、「売れ行きが鈍った」マンションの多くは、時間をかけて販売を続けているうちにいつのまにか売り切れていった。

 理由は、マンション価格全体が一向に下がらないからだ。

 いつまで経っても値下げしない。それどころか、新たに出てくる新規物件は逆に値段を上げてくる。すると、長く販売を続けているマンションが割安に見えてくる。それで、一度は諦めたマンションを再び物色。今度は買ってもよい、と考える購入者が増えたのである。

 「高すぎる」とそっぽを向いた購入者も、いずれは戻ってくる。それが分かった不動産会社は、短期で売り切ろうとはせず、時間をかけて販売を続ける手法を取るようになった。

 その結果、冒頭に紹介した「初月契約率が下がっている」という現象が起き、マンションの販売が長期化することになった。

 どのマンションも販売が長期化するので、建物ができるまで販売を行わず、できてから、建物内にモデルルームを設けて、販売を開始するケースも増えた。それなら、仮設の販売センターをつくる費用など販売経費を圧縮できる。また、長く販売を続けながら、値下げするどころか、値段を上げてゆくケースまで出てきた。

 従来の不動産セオリーでは対応できない不動産市況が生じている。今は、そういう時代なのである。

これから売り出される都心部の新築マンションは、注目度が高く、人気物件が多数出現

 山手線内側の純粋な都心部で、じっくり販売の新築マンションが増えた結果、これから出てくる都心物件への期待値が高まり、販売前マンションへの関心が上昇。2019年の人気マンション調査で人気物件が増えている。

 今回調査でも、「グランドヒルズ目黒一丁目」「プレミスト東銀座築地 Arc Court」「プラウド文京千駄木ヒルトップ」「グランドヒルズ南青山」など都心の地名が付いたマンションが、販売前から注目度を高めている。

 また、純粋な都心部の新規分譲マンションが高額化したことから、山手線外側エリアに関心が移っているのも、特徴。今回の人気マンション調査で名前が挙がった「グローリオレジデンス船堀」などが、その好例だろう。

 都心隣接の湾岸部の大規模物件では、全1152の「ブランズタワー豊洲」が人気物件となった。総戸数が4000戸を超える「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」も注目の人気物件。港区では、総戸数が1247戸「SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)」が注目を集めている。

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準都心、近郊外の人気マンションは、駅徒歩10分圏内のほどほど駅近が人気に

 今回、調査した人気物件の顔ぶれをみると、準都心、近郊外のマンションが増えていることが分かる。なかでも、目立つのが駅から徒歩6分を超える場所のマンション。

 駅から徒歩6分、7分という立地であれば、不便ではない。しかし、「駅近」ともいいにくい。「駅近」と胸を張るには徒歩3分以内が理想、少なくとも徒歩5分以内だろう。が、そのように、「駅近」と大きく打ち出すことができるマンションは、ここ数年、人気が急上昇し、価格も上昇。郊外エリアの3LDKで7000万円を超えるケースが珍しくなくなった。

 そこまで高くなると、購入できる人は限られる。「駅近であれば、何年経っても中古価格が下がりにくい」ため、資産価値が高いとされるのだが、新築時価格がそこまで高くなると、資産価値以前に「高くて買えない」という問題が生じてしまう。

 一方で、駅近とはいいにくい立地のマンションは、注目する人が少ないために、価格は抑えられる。そこで、「駅からほどほど近くて、ほどほどの価格のマンション」に注目する人が増えたのではないだろうか。

 今回の人気マンション調査で最も人気となったのは、「プラウド横浜桜木町」

 横浜駅から半径2㎞圏であり、JR京浜東北線の始発駅である桜木町駅から徒歩9分という立地のマンションだ。駅近ではないが、みなとみらい21地区のマンションよりも、桜木町へは近い。そして、みなとみらい21地区では、新規の分譲マンションが出てこないという事情もあり、注目度が上がったのだろう。

 また、「ザ・パークハウス 中目黒小川坂」は建物が完成しており、駅から徒歩8分という立地条件。これらも、駅近とはいいにくいが、人気となっている。

 「もう、駅近にこだわってはいられない」と考える購入検討者が、以前から販売している、ほどほど駅近のマンションを見直している。そんな動きが感じられる。

名古屋、大阪は、なおも価格が上昇
中心地物件に熱い視線

 地価上昇が著しい名古屋では、地価が大きく上がった名古屋駅周辺の新規分譲物件が減少し、繁華街である栄エリアの新規の人気物件が目立つようになった。その背景には、栄エリアでの再開発が続々進行していることがありそうだ。

 栄の中心的存在だった中日ビルは建て替え工事が始まっており、2024年に新たなビルが完成する予定。同ビルと向き合うように位置するデパートの「三越」も建て替えが決まり、これは2029年に完成予定だ。加えて、老舗百貨店「丸栄」の建て替え計画があるし、名古屋のシンボルでもある名古屋テレビ塔のリニューアル工事も始まっている。

 開発が進む中、栄周辺では「プラウドタワー栄」「プラウド久屋大通」も人気となっている。

 大阪では、2025年の大阪・関西万博開催が決まった昨年から、中心地から新築マンションの価格が上昇した。この価格上昇は、まだ価格が上がっていない周辺エリアのマンション人気を押し上げたが、かといって「価格が高くなった中心エリアのマンション」が注目を失ったわけではない。価格が上がっても、「やっぱり欲しい中心地マンション」と考える人が多く、その人気がさらに価格を押し上げるという動きが生じる。

 東京都心部のマンションが東京五輪をきっかけに価格が上昇。「こんなに高額になったら、暴落は目前」とされながら、実際には上がり続けたのと同じ動きである。

 今回の人気マンション調査でも、総戸数241戸の「ローレルタワー御堂筋本町」が人気となった。東京メトロ御堂筋線本町駅から徒歩4分というビジネスゾーンだが、近年本町エリアでは、梅田周辺にオフィスを移転する企業が続出。移転して空いた土地にマンションが建設されるケースが目立つ。

 これから販売されるマンションでは、全855戸の大規模マンション、「シティタワー大阪本町」が注目を集めた。これも、大阪メトロ御堂筋線本町駅から徒歩5分の中心地物件。本町エリアは、要注目のスポットとなっている。

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地方都市でも、70㎡が6000万円台まで上昇

 札幌や仙台、広島、福岡など地方都市でも、ここ数年、中心地エリアのマンション価格が上昇。といっても、「70㎡で7000万円」とまではいかず、その手前の「70㎡で6000万円」程度の物件が多かったが、それでも「高くなりすぎた」といわれていた。

 その反省からか、現在は中心地から少し離れた場所で、「3LDKが5000万円台まで」という新築物件が増えている。東京でいえば、江東区で駅から徒歩7分〜10分の価格水準だ。東京でも地方でも、「それくらいなら、なんとか購入可能」と思う人が多くなる水準で落ち着いている感を受ける。

 「プレミスト札幌ステーション URBAN SEED」や、広島の「ザ・府中レジデンス」、福岡の「ライオンズ平尾サーパスレジデンス」などが、その実例である。

【2019年12月】[首都圏(200戸以上)]
人気倍率で比較!
新築マンション人気ランキング
※主要売主33社の人気上位物件をランキングしているため、対象物件数の少ないエリアは、1位のみなど掲載物件数の少ない場合があります。人気倍率の計算方法はこちら
【モデルルーム公開前】の人気新築マンション
1位

人気
倍率
2.3倍
◆ルネ横浜戸塚(モデルルーム公開前)
価格 3600万円〜6500万円予定 完成時期 2021年1月予定
交通 JR東海道本線「戸塚」12分 所在地 神奈川県横浜市戸塚区吉田町778-1他(地番)
間取り 1LDK+S〜4LDK 専有面積 64.62〜㎡
総戸数 439戸 資料請求 1000件
売主 総合地所 施工会社 長谷工コーポレーション
ルネ横浜戸塚詳細はこちら
※データは2019年10月20日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
【モデルルーム公開中】の人気新築マンション
1位

人気
倍率
3.9倍
◆ブランズタワー豊洲(モデルルーム公開中)
価格 未定 完成時期 2021年10月予定
交通 東京メトロ有楽町線豊洲4分他 所在地 東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
間取り 1LDK〜3LDK 専有面積 43.41〜219.44㎡
総戸数 1152戸 来場者数 3500人
売主 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産、JR西日本プロパティーズ 施工会社 熊谷組
2位

人気
倍率
1.7倍
◆ザ・ガーデンズ大田多摩川(モデルルーム公開中)
価格 4,328万円〜7,328万円 完成時期 2020年11月予定
交通 東急多摩川線矢口渡12分他 所在地 東京都大田区矢口3丁目141番9(地番)他26筆
間取り 2LDK〜4LDK 専有面積 55.36〜84.87㎡
総戸数 378戸 来場者数 599人
売主 三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、野村不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
3位

人気
倍率
1.3倍
◆ブランズシティあざみ野(モデルルーム公開中)
価格 5,890万円〜1億3,740万円 完成時期 2020年11月予定
交通 東急田園都市線あざみ野7分他 所在地 神奈川県横浜市青葉区あざみ野二丁目29番1、29番2(地番)
間取り 2LDK〜4LDK 専有面積 58.31〜99.67㎡
総戸数 286戸 来場者数 331人
売主 東急不動産、東急 施工会社 大豊建設
4位

人気
倍率
1.3倍
◆ローレルタワールネ浜松町(モデルルーム公開中)
価格 6,958万円〜2億3,074万円 完成時期 2019年12月予定
交通 ゆりかもめ日の出1分他 所在地 東京都港区海岸2丁目7番2
間取り 2LDK〜3LDK 専有面積 62.32〜140.55㎡
総戸数 227戸 来場者数 230人
売主 近鉄不動産、総合地所 施工会社 長谷工コーポレーション
5位

人気
倍率
1.2倍
◆プレミスト有明ガーデンズ(モデルルーム公開中)
価格 4,840万円〜6,450万円 完成時期 2020年1月予定
交通 ゆりかもめ有明テニスの森2分 所在地 東京都江東区有明一丁目5番地25(従前地)
間取り 2LDK・3LDK 専有面積 55.90〜75.12㎡
総戸数 258戸 来場者数 280人
売主 大和ハウス工業 施工会社 長谷工コーポレーション
6位

人気
倍率
1.2倍
◆TOKYOキラリスナプロジェクト(モデルルーム公開中)
価格 3,900万円台〜5,900万円台 完成時期 2020年3月予定
交通 東京メトロ東西線南砂町13分 所在地 東京都江東区東砂8丁目2308番2、2312番1(地番)
間取り 3LDK〜4LDK 専有面積 65.25〜78.27㎡
総戸数 267戸 来場者数 280人
売主 総合地所、NIPPO、名鉄不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
7位

人気
倍率
1.2倍
◆ルネ稲毛海岸グランマークス(モデルルーム公開中)
価格 2,500万円台〜4,300万円台 完成時期 2020年11月予定
交通 JR京葉線稲毛海岸12分 所在地 千葉市美浜区稲毛海岸5丁目441-1
間取り 3LDK〜4LDK 専有面積 61.46〜82.85㎡
総戸数 331戸 来場者数 275人
売主 総合地所、東レ建設 施工会社 長谷工コーポレーション
8位

人気
倍率
1.1倍
◆シティタワー恵比寿(モデルルーム公開中)
価格 未定 完成時期 2020年4月
交通 JR山手線恵比寿7分他 所在地 東京都渋谷区恵比寿一丁目47番-1外(地番)
間取り 1LDK〜3LDK 専有面積 40.72〜150.89㎡
総戸数 307戸 来場者数 287人
売主 住友不動産 施工会社 西松建設
9位

人気
倍率
1.1倍
◆シティテラス習志野大久保ステーションコート(モデルルーム公開中)
価格 3,398万円〜5,598万円 完成時期 2018年11月
交通 京成本線京成大久保3分 所在地 千葉県習志野市大久保1丁目422番11他(地番)
間取り 3LDK〜4LDK 専有面積 67.11〜80.66㎡
総戸数 225戸 来場者数 232人
売主 住友不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
10位

人気
倍率
1.0倍
◆ソライエ流山おおたかの森(モデルルーム公開中)
価格 3,398万円〜4,398万円 完成時期 2019年7月
交通 東武アーバンパークライン流山おおたかの森4分 所在地 千葉県流山市おおたかの森北1丁目11番地の3
間取り 2LDK〜3LDK 専有面積 60.41〜74.34㎡
総戸数 352戸 来場者数 337人
売主 東武鉄道、清水総合開発 施工会社 長谷工コーポレーション
※データは2019年10月20日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)
ブランズタワー豊洲
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HARUMI FLAG(晴海フラッグ)VSブランズタワー豊洲
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