2020年4月マンション市況、売れ行きは?
マンションのプロが相場動向&人気物件を解説

2020年4月2日公開(2020年4月10日更新)
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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2020年4月の新築マンション最新市況はどうなっているのか? 新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が最新の価格動向、人気物件について解説する。櫻井氏は「新型コロナウイルスによるマンション価格暴落の可能性は低い」と分析する。

オリンピック延期でHARUMI FLAGはどうなる?

(出所:PIXTA)
「HARUMI FLAG」の販売済み住居の引き渡しはいつになるのか注目が集まる(出所:PIXTA)

 東京五輪を1年程度延期することが決まった。となると、選手村マンションとして分譲が進んでいる「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の今後が気になる。事業主側からの正式発表がないため、現時点では推測するしかないのだが、1年程度の延期であれば、引き渡し時期を延ばさなくても対応は可能と考えられる。

 まず、これから始まることになっている新規の販売は、五輪開催時期に合わせて延期されるだろう。もともと、新規販売は、今年3月下旬に行われる予定だった。それが、新型コロナウイルスの影響で、6月に延期。その6月からさらに先延ばしされる可能性があるわけだ。今後の販売は、延期して「入居予定時期は変更になった」ことを前提に行われる。購入検討者は、それを納得して契約するかどうかを決めればよいだろう。

 問題は、すでに契約済みとなっている住戸約900戸の対応だ。

 当初の予定では、2020年五輪開催で「HARUMI FLAG」への入居は2023年3月の予定。五輪終了後、約2年半かけて内部のリノベーションを行ってから、引き渡しとなる計画だった。

 選手村としての建物は、1人部屋として細かく分けられている。それを、2LDK以上のゆったりした住戸に作り替え、浴室やトイレ、洗面所、システムキッチンの設備機器もまったく新しいものを設置。内装もピカピカの新品にする。この作業を4000戸以上の分譲住戸すべてに行うので、それくらいの期間が必要だと計算されたからだ。

 今回、五輪開催が約1年延期されそうなので、「HARUMI FLAG」の入居も2023年3月から2024年3月に延期となるのだろうか? ここで考えられるのは、すでに契約を終えている第1期の購入者用の住戸はリノベーション工事を先行させ、当初の予定通り2023年3月に引き渡すこと。それ以外の住戸は、順次リノベーション工事が完了した棟ごとに引き渡しを行う。この方法をとれば、すでに契約した人たちは約束通りの時期に入居できることになる。

 工事を急ぐと、建物の質が低下するのではないかという不安を抱く人も出てきそうだが、「HARUMI FLAG」は、すでに基本構造ができあがっている。東京五輪後に行うのは、間取りの変更や内装、設備の設置など内部の造作工事だけ。そのため、工事を急いだからといって、それで建物が傾いたり、雨漏りがするような心配はない

 今回、東京五輪の延期は1年程度となる見通し。1年であれば、上記のようなやりくりが可能だ。これが、もし2年の延期だったら、さらに多くの問題が生じることになったはずである。

コロナの影響によるマンション暴落は起きるか?

 では、これからのマンション市況はどうなるのか。この記事を書いている3月末の時点では新型コロナウイルスによる経済への影響がどうなるか分からない状況なのだが、できる限りの予測を行って、今年初めからの不動産市況とこれらの動きについてまとめたい。

 日本中が新型コロナウイルスの脅威におびえた2020年3月、新築マンションの販売センターでは来場者が思ったほど減らなかった。

 首都圏の新築マンション販売センター209か所の来場状況を調べたところ、「来場者が減った」と感じているところは87。「変化なし」は84で、「むしろ増えた」が38現場あった。

 その理由は、臨時休業などで自宅に籠もる人たちのなかに、じっとしているのに飽きて、マンションの販売センターに行ってみようかという人が増えたからだ。

 マンションでも相当数の予約キャンセルが出たのだが、それを補う数の新規来場者が生じたので、「来場者が減った」と感じる販売センターが少なかったのである。

 では、この先は、どうなるのだろうか。

 いま、心配されているのは、新型コロナウイルスが及ぼす経済への影響。景気が悪くなり、売り上げが減った、収入が減りそうだという声が多くなっている。この先、新型肺炎の終息宣言が出るまで、景気の後退が進むと考えれば、あらゆる商売に影響が出てくるだろう。

 マンションにも影響が生じ、「売れ残りが膨大に増え、いよいよ暴落」という予測も出てきそうだ。

 2015年から昨年2019年まで、繰り返し「マンション暴落説」が出続けていたのだから、今回も出てこないほうが不思議。といっても、原因が新型コロナウイルスであれば、「これまで予測していたとおりに……」とはいえないだろうが。
そして、実際に暴落は起きるのだろうか。

 残念ながら、新型コロナウイルスによるマンション価格の暴落は起きそうもない。その理由は、2つある。

マンション価格が下がらない理由は
「ゆっくり販売の常態化」と大手不動産会社の資金的体力

 新築マンションの発売戸数は、ここ数年、大きく減少し、首都圏で年間約3万戸の水準。最盛期である2005年頃、年間8万戸を販売していたことと比べると、半減以下の水準になっている。数が減ったマンションは、販売が長期化し、建物が完成しても販売を続ける竣工売りが珍しくなくなった。それでも、新築マンションは慌てずに、じっくりと販売が続けられている。

 つまり、ゆっくりした販売が常態化しているため、新型コロナウイルスの影響で購入者の買い意欲が落ち、販売のスピードが落ちても、慌てることがない。それが、マンション価格の暴落が起きにくい1つ目の理由だ。

 竣工売りが増えた結果、建物が完成してなお販売を続けていても、「売れ残り」と言われることがなくなった。これは、賞味期限のある商品と大きく異なる点だ。

 新築マンションは、建物が完成して1年後でも2年後でも「新築」と認められる。「期限までに売らなければ」という焦りがなく、2年、3年の間に売り切ればよい、と考えられている。2年、3年の猶予期間があれば、その間に新型コロナウイルスが終息し、経済は元に戻るだろう、と考えることができる。

 また、現在、新築マンションを分譲する不動産会社は大手が中心となっており、短期間に資金繰りで苦労するようなことがない。だから、お金に困って、安く売る動きが生じない。

 それが、マンション暴落が起きない2つめの理由だ。

マンション発売件数は減っても、価格の暴落は起きない

 ただし、これから先、マンションの売り出し件数が減る可能性はある。今、準備しているマンションは、景気が回復するまで売り出すのを待とうという動きが出るわけだ。

 この先、マンションの買い控えが進むと、賃貸暮らしを続ける人が増える。現在、東京23区の人口は増加に転じているので、買い控えが進むと、賃貸住宅が不足するだろう。そう考えて、分譲マンションをつくる代わりに23区内の賃貸マンション開発に力を入れる不動産会社も出てきそうだ。

 その賃貸住宅家賃は、安定的に上がり続けてきた。あのバブル期も賃貸家賃相場は大きく上がることがなかった半面、バブル崩壊後も下がることがなかった。そして、この5年間は建設費の上昇などもあり、家賃相場の上昇が著しいとされる。

 新しくできる賃貸マンションの家賃も安くなることはなく、高くなるのは間違いない。特に、新築賃貸マンションの家賃は高くなる。

 家賃相場が上がり続ければ、賃貸暮らしをしている人たちのうち、一定数はマイホーム購入を決断するはず。それも、マンション価格暴落が起きない理由となる。たとえ一時的に客足が落ちても、不動産会社は慌てないわけだ。

駅徒歩10分以上の新築マンションが再評価

 今回、人気マンション調査をしたのは、昨年10月21日から今年2月11日までの3カ月。まさに、新型コロナウィルスの脅威が広まる前の3カ月で、この調査に新型コロナウィルスの影響は出ていないことをまずお断りしておく。

 高倍率物件の顔ぶれをみると、首都圏では、相変わらず都心立地と郊外駅近のマンションが目立つ。総戸数が多く、しかも倍率が高い販売前マンションでは、アトラス築地、プレミストタワー白金高輪シティハウス武蔵野、シティハウス横浜がある。

 販売中マンションで総戸数が多く、倍率が高いマンションとしては、Brillia Tower 有明 MID CROSSブランズタワー芝浦プラウドタワー金町SHIROKANE The SKYソライエグラン流山おおたかの森、そして大阪のローレルタワー御堂筋本町大阪ベイレジデンスプラウドタワー堺東、北海道のザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーなどが代表的なマンションとなる。やはり、都心や郊外駅近のマンションは強いということになる。

 その一方で、駅から徒歩10分以上でも高倍率の大規模マンションも目につくようになった。販売中のリビオシティ西葛西親水公園ルネ横浜戸塚などが、その代表例だ。

 これまで、5年ほど資産価値重視で、都心や郊外駅近のマンションばかりが高倍率となる状況が続いた。その結果、都心と郊外駅近のマンションはいずれも価格が大きく上昇。それに対して、駅から徒歩10分以上のマンションは、23区内でも郊外でも価格が据え置かれるケースが多かった。つまり、お買い得とみなされるようになり、人気が復活してきたと考えられる。

 駅から徒歩10分以上のマンションは、1年ほど前から、注目度が上がり、価格も若干上がり気味。それでも、まだ割安感が大きく、倍率が上がっている。この状況が、新型コロナウィルス感染拡大の影響で、どう変わってゆくのか。「一休み」は仕方ないだろう。不動産業界にとっては、がまんの時が始まろうとしている。

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◆プレミストタワー白金高輪(モデルルーム公開前)
価格 未定 完成時期 2023年1月下旬予定
交通 東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅から徒歩1分 所在地 東京都港区高輪一丁目107番1(地番)
間取り 1LDK〜3LDK 専有面積 33.06~117.15㎡
総戸数 280戸 資料請求 1,593件
売主 大和ハウス工業 施工会社 西松建設株式会社 関東建築支社
プレミストタワー白金高輪詳細はこちら
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◆ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス&タワー(モデルルーム公開前)
価格 未定 完成時期 2021年10月予定
交通 東京メトロ南北線・都営三田線「麻布十番」駅徒歩9分他 所在地 東京都港区三田5-66-4(地番)
間取り 1K〜3LDK 専有面積 40.72~121.44㎡
総戸数 266戸 資料請求 1,400件
売主 三菱地所レジデンス 施工会社 フジタ
ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス&タワー詳細はこちら
3位

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◆シティテラス横浜(モデルルーム公開前)
価格 未定 完成時期 ノース棟:2021年8月下旬、サウス棟:2021年11月中旬
交通 JR東海道本線「横浜」駅から徒歩8分他 所在地 神奈川県横浜市西区西平沼町1-1外(地番)(ノース棟)、西平沼町6-1外(地番)(サウス棟)
間取り 1LD・K〜3LD・K 専有面積 40.46~80.09㎡
総戸数 313戸 資料請求 888件
売主 住友不動産、阪急阪神不動産 施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
シティテラス横浜詳細はこちら
※データは2020年2月11日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
【モデルルーム公開中】の人気新築マンション
1位

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◆プラウドシティ吉祥寺(モデルルーム公開中)
価格 5,678万円(1戸)~6,768万円(1戸) 完成時期 2020年1月中旬予定(第一工区)、2021年2月下旬予定(第二工区)
交通 JR中央線「吉祥寺」駅京王バス「杏林大学井の頭キャンパス」行きバス約10分「プラウドシティ吉祥寺」バス停より徒歩1分他 所在地 東京都三鷹市下連雀五丁目930番1、930番53(地番)
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 66.36~90.68㎡
総戸数 405戸 来場者数 5537人
売主 日清紡ホールディングス(土地売主)、野村不動産株式会社 施工会社 長谷工コーポレーション
2位

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◆プラウドタワー武蔵小金井クロス(モデルルーム公開中)
価格 7,198万円(1戸)~1億5,988万円(1戸) 完成時期 2020年5月末予定
交通 JR中央線「武蔵小金井」駅徒歩3分他 所在地 東京都小金井市本町六丁目1910番(地番)
間取り 1R~4LDK 専有面積 34.03~112.41㎡
総戸数 349戸 来場者数 3906人
売主 野村不動産 施工会社 清水建設
3位

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◆プラウドシティ日吉(モデルルーム公開中)
価格 5,159万円(1戸)~8,499万円(1戸) 完成時期 2020年2月下旬予定(レジⅠ)、2021年2月下旬予定(レジⅡ)、2022年2月下旬予定(レジⅢ)
交通 東京急行電鉄東横線「日吉」駅徒歩9分他 所在地 神奈川県横浜市港北区箕輪町二丁目707番1、同番28、同番29
間取り 2LDK+S~4LDK 専有面積 70.06~86.46㎡
総戸数 520戸 来場者数 5760人
売主 野村不動産 施工会社 三井住友建設
4位

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3.0倍
◆リビオシティ西葛西親水公園(モデルルーム公開中)
価格 3,900万円台〜7,200万円台 ※100万円単位 完成時期 2021年2月予定
交通 東京メトロ東西線「西葛西」徒歩11分 所在地 東京都江戸川区西葛西8丁目4番1(地番)
間取り 2LDK+S~4LDK 専有面積 66.36~81.59㎡
総戸数 282戸 来場者数 730人
売主 日鉄興和不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
5位

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◆SHIROKANE The SKY(モデルルーム公開中)
価格 9,930万円(1戸)~20,680万円(2戸) 完成時期 2022年12月下旬(予定)
交通 東京メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩3分他 所在地 東京都港区白金一丁目1000番
間取り STUDIO~3LDK 専有面積 24.04~142.23㎡
総戸数 770戸 来場者数 1,400人
売主 東京建物、長谷工不動産、住友不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル 施工会社 大林・長谷工建設共同企業体
6位

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2.0倍
◆ルネ横浜戸塚(モデルルーム公開中)
価格 3,400万円〜6,500万円予定 完成時期 2021年1月予定
交通 JR東海道線「戸塚」駅徒歩12分 所在地 神奈川県横浜市戸塚区吉田町778-10他(地番)
間取り 1LDK+S~4LDK 専有面積 64.62~86.53㎡
総戸数 439戸 来場者数 700人
売主 総合地所 施工会社 長谷工コーポレーション
7位

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◆ブランズタワー芝浦(モデルルーム公開中)
価格 5,360万円(1戸)~9,460万円(1戸) 完成時期 2021年9月予定
交通 JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩8分他 所在地 東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 40.03~125.15㎡
総戸数 482戸 来場者数 728人
売主 東急不動産・京浜急行電鉄・近鉄不動産・長谷工コーポレーション・相鉄不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
8位

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1.7倍
◆Brillia Tower 有明 MID CROSS(モデルルーム公開中)
価格 3,800万円台〜1億6,000万円台(予定) 完成時期 2021年11月中旬予定
交通 ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩8分他 所在地 東京都江東区有明1丁目101番8号(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 44.48~91.72㎡
総戸数 300戸 来場者数 305人
売主 東京建物 施工会社 三井住友建設
9位

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1.6倍
◆リビオシティ船橋高根台(モデルルーム公開中)
価格 2,400万円〜4,100万円予定 完成時期 2020年12月予定
交通 新京成線「高根公団駅」徒歩5分、新京成線「高根木戸駅」徒歩6分 所在地 千葉県船橋市高根台1-3-3,9,10(地番)
間取り 2LSK+S~3LDK 専有面積 67.91~90.63㎡
総戸数 209戸 来場者数 327人
売主 日鉄興和不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
10位

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1.3倍
◆プレミスト有明ガーデンズ(モデルルーム公開中)
価格 4,840万円〜6,450万円 完成時期 2020年1月下旬予定
交通 東京臨海新交通臨海線(ゆりかもめ)「有明テニスの森」駅から徒歩2分 所在地 東京都江東区有明一丁目5番地25(従前地)
間取り 2LDK・3LDK 専有面積 55.90~75.12㎡
総戸数 258戸 来場者数 277人
売主 大和ハウス工業 施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
11位

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1.3倍
◆ローレルタワー ルネ浜松町(モデルルーム公開中)
価格 6,958万円〜2億3,074.4万円 完成時期 2020年1月竣工済
交通 JR山手線「浜松町」駅徒歩10分他 所在地 東京都港区海岸2丁目7番2(地番)
間取り 2LDK・3LDK 専有面積 62.32~140.55㎡
総戸数 227戸 来場者数 216人
売主 近鉄不動産・総合地所 施工会社 長谷工コーポレーション
12位

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1.2倍
◆SHINTO CITY(モデルルーム公開中)
価格 4,300万円台〜7,000万円台(予定) 完成時期 2020年12月中旬(予定)※1街区の建物竣工時期。2街区については、2021年12月中旬(予定)
交通 JR上野東京ライン「さいたま新都心」駅徒歩5分他 所在地 埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番地1
間取り 3LDK・4LDK 専有面積 66.4~92.15㎡
総戸数 1,000戸 来場者数 1,059人
売主 東京建物、住友不動産、野村不動産、近鉄不動産、住友商事、東急不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
13位

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◆シティタワー恵比寿(モデルルーム公開中)
価格 8,000万円〜5億8,000万円 完成時期 2019年3月6日竣工済
交通 JR山手線「恵比寿」駅から徒歩7分他 所在地 東京都渋谷区恵比寿一丁目47番-1外(地番)
間取り 1LD・K、2LD・K、3LD・K 専有面積 40.72~154.45(一部トランクルーム面積1.64~3.56含む)㎡
総戸数 310戸 来場者数 295人
売主 住友不動産 施工会社 西松建設株式会社
14位

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◆ソライエグラン流山おおたかの森(モデルルーム公開中)
価格 3,400万円〜5,700万円予定 完成時期 アリーナコート・ブライト:2021年8月下旬、カームコート・ディライトコート・エレガンスコート:2023年8月下旬
交通 東武アーバンパークライン・つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅より徒歩2分、(アリーナコートエントランスまでは徒歩2分、ブライトコート・カームコート・ディライトコート・エレガンスコートエントランスまでは徒歩3分) 所在地 千葉県流山市おおたかの森北一丁目4-1、4-2(地番)
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 60.03~90.19㎡
総戸数 406戸 来場者数 322人
売主 東武鉄道、東急、JR西日本不動産開発、相鉄不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
15位

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◆ブランズタワー豊洲(モデルルーム公開中)
価格 未定 完成時期 2021年10月下旬予定
交通 東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩4分他 所在地 東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 43.41~219.44㎡
総戸数 1,152戸 来場者数 1100人
売主 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産、JR西日本プロパティーズ 施工会社 株式会社熊谷組首都圏支店
16位

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1.0倍
◆シティテラス習志野大久保ステーションコート(モデルルーム公開中)
価格 4,100万円〜5,300万円 完成時期 2018年11月29日竣工済
交通 京成電鉄本線「京成大久保」駅から徒歩3分他 所在地 千葉県習志野市大久保1丁目422番11他(地番)
間取り 3LD・K~4LD・K 専有面積 67.11~84.82㎡
総戸数 225戸 来場者数 220人
売主 住友不動産 施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
17位

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1.0倍
◆ルネ稲毛海岸グランマークス(モデルルーム公開中)
価格 2,500万円〜4,300万円予定 完成時期 2020年10月予定
交通 JR京葉線「稲毛海岸」徒歩12分他 所在地 千葉県千葉市美浜区稲毛海岸5-1-441
間取り 2LDK+S~4LDK 専有面積 68.61~84.08㎡
総戸数 331戸 来場者数 315人
売主 総合地所、東レ建設 施工会社 長谷工コーポレーション
18位

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倍率
1.0倍
◆リーフィアタワー海老名アクロスコート(モデルルーム公開中)
価格 5,064.4万円〜7,169.2万円 完成時期 2019年10月下旬 竣工済
交通 小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩3分、JR相模線「海老名」駅徒歩4分 所在地 神奈川県海老名市めぐみ町512番11
間取り 3LDK・4LDK 専有面積 69.06~88.87㎡
総戸数 304戸 来場者数 290人
売主 小田急不動産 施工会社 三井住友建設
19位

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1.0倍
◆アトラス加賀(モデルルーム公開中)
価格 6,200万円〜6,800万円台 完成時期 2020年7月予定
交通 都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分 所在地 東京都板橋区加賀1丁目3356-151
間取り 2LDK+S~3LDK 専有面積 72.20~74.99㎡
総戸数 227戸 来場者数 200人
売主 旭化成不動産レジデンス 施工会社 長谷工コーポレーション
※データは2020年2月11日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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