フラット35などの借入可能額を計算【2024年4月版】
「借入可能額シミュレーション」は、年収、借入期間を入力すれば、「借入可能額（借入上限、目安）」を計算できる。フラット35、民間銀行の審査基準に基づいて試算しており、各銀行の審査に出す前に目安額が把握できる。また、毎月の返済額や、金利が上昇した時の返済額も試算できる。
住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）
年収(配偶者等の収入合算可能)
借入期間(80歳までに完済)
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住宅ローン借入可能額の計算方法・詳細
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※ 元利均等返済、ボーナス払いなしとしてシミュレーション（計算）
※ 毎月返済額（変動金利）は、今後も変動金利が現在の水準を維持するものと仮定して試算。金利上昇は、6年目に＋1.5%と仮定。フラット35は頭金10%の場合の金利を想定。民間銀行は、借入可能額の試算方法を公開しておらず、試算方法も違うので、あくまで目安としてください。銀行によっては、借入金額の上限、下限を設けている場合があるので、各銀行の約款等をご確認ください。
※ フラット35は、頭金が10%以上必要な金利でシミュレーション。
※ 借り入れには、借入手数料、保証料等が別途かかります。
※ 平均借入額は、返済負担率を21.8%としてシミュレーション（住宅金融支援機構のデータから平均値を算出）。
※ 借入可能額の計算方法、審査金利については、記事「住宅ローンの借入可能額を計算するのに必要な「審査金利」とは？ 「年収」「返済負担率」などを使った計算方法を解説！」を参照。
借入可能額の計算方法は？
住宅ローンの借入可能額はどうやって試算するのでしょうか。実際に計算するには、以下の３つの数値が必要です。
- ・毎月返済額
- ・審査金利
- ・借入期間
毎月返済額は、年収と返済負担率から計算
毎月返済額が多いほど、借入可能額は増えます。
そこで、「思い切って、年収の半分を住宅ローンの返済に当てよう」と考える人がいるかもしれませんが、あまりにも住宅ローンの負担が多いと返済に困ってしまい、住宅ローン破綻する可能性が高まります。そこで、銀行では、「返済負担率（返済比率）の上限」を設定しています。
「年収」に、この「返済負担率」をかけたものが、「年間の返済額」となります。「毎月返済額」は、「年間の返済額」を12で割って求めます。
「年収」×「返済負担率の上限」÷12カ月＝「毎月返済額の上限」
「返済負担率」が高いほど返済が苦しくなるので、各銀行は上限を設けています。
民間の銀行の場合、「返済負担率の上限」は、40％程度に設定している銀行が大半です。ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションの場合、大手銀行が採用している以下の基準で計算しています。
- 年収400万円未満 返済負担率35％以下
- 年収700万円未満 返済負担率40％以下
- 年収700万円以上 返済負担率45％以下
独立行政法人・住宅金融支援機構が提供している住宅ローン「フラット35」は、「返済負担率」を公表しています。以下の基準となります。
| 銀行 | （公表）フラット35 | |
| 審査上の 返済負担率 |
40％程度（銀行によって違う） | 30％以下（年収400万円未満） 35％未満（年収400万円以上） |
|---|
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（参考）古い制度のままのシミュレーションもあるので注意
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国交省指定法人でもある住宅保証機構は、ネット上で住宅ローンシミュレーションを提供している先駆者です。しかし、情報が更新されず、古いままで放置されています。※現在は修正されています。
借入可能額シミュレーションの試算結果ページには、下記のようにフラット35の返済負担率が記載されていますが、これは現在は使われている制度とは違います。平成19年（2007年）10月に、上記のように簡素化（年収400万円未満、400万円以上の2通り）されています。10年以上、情報の更新をしていないようです。※参考 住宅金融支援機構「10月よりフラット35のご利用条件を簡素化します」
このように、ネット上には現在は適用されない古い情報が掲載されいていることもあるので注意しましょう。
住宅保証機構の借入可能額シミュレーションのページより。古い返済負担率が更新されずに残っている（2021年12月調べ）
審査金利
金利が低いほど、借入可能額は高まります。低金利の現在は、従来よりも借入可能額が上昇しているのです。
なお、借入可能額を計算する場合は、「審査金利」を使います。実際に貸し出す金利とは別に、住宅ローンの審査用に設定された金利です。銀行のホームページやパンフレットには記載されていません。民間銀行の審査金利の相場は3～4％です。
一方で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の場合は、「実際に融資する金利」＝「審査金利」で審査しているので、借入可能額を正確に試算することが可能です。
| 民間の銀行 | （公表）フラット35 | |
| 審査金利 | 3～4％ |
融資する金利 |
|---|
借入期間
借入期間が長いほど、借入可能額は高くなります。そのため多くの人は、なるべく長期間に渡って借りようとします。民間銀行の住宅ローンは35年を最長としている銀行が多く、借り手も借入期間を35年に設定する人が大半です。
しかし、老後に住宅ローンを安定して返済し続けることは困難です。そのため、住宅ローンは「80歳までに返済完了」などと年齢制限がもうけられています。もし借入期間を35年間、フルに設定できるのなら、年齢は45歳までに借り入れをする必要があります。
一方で、「安定した収入がある定年の年齢（65歳など）までに完済したい」という人も多くいます。
自分の働き方や家族の状況に応じて、借入期間を決めましょう。
実際に試算してみよう
以上の「毎月返済額」「審査金利」「借入期間」から、借入可能額が求められます。フラット35なら審査金利も公表されているので自分で計算できますが、非常に大変なので、下記のシミュレーションなどを活用しましょう。ダイヤモンド不動産研究所の「借入可能額シミュレーション」は、年収、借入期間さえ入力すれば簡単に計算できるので、ぜひ試算してみましょう。参考に、年収から借入可能額がわかる早見表も作成しました。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別の早見表） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
| 200万円 | 1,552万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,328万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,622万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,528万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,433万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,339万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,244万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 25.8万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 25.8万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.82%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2024年4月調査 | ||
◆民間銀行の住宅ローン借入可能額の目安（年収別の早見表） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
| 200万円 | 1,411万円 | 3.6万円 |
| 300万円 | 2,117万円 | 5.5万円 |
| 400万円 | 3,226万円 | 8.3万円 |
| 500万円 | 4,033万円 | 10.4万円 |
| 600万円 | 4,839万円 | 12.5万円 |
| 700万円 | 6,351万円 | 16.4万円 |
| 800万円 | 7,259万円 | 18.8万円 |
| 900万円 | 8,166万円 | 21.1万円 |
| 1,000万円 | 9,074万円 | 23.5万円 |
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※借入期間35年、融資金利は0.475%、審査金利が3.50%と仮定。返済比率は、年収400万円未満35％以下、年収700万円未満40％以下、年収700万円以上45％以下と仮定。2024年1月調査 |
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銀行によって審査基準が異なるため、借入可能額も異なります。確実に借りたいのであれば、最初から複数の銀行に仮申込するのが鉄則です。
また、「転職したばかり」『年収が少ない」などの不安要素があるのなら、「フラット35」の審査は緩めなので、審査に通りやすくなります。
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（参考）借入可能額をエクセルで計算する方法
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借入可能額は、以下のように計算します。①、年収と返済負担率から、毎月返済額の上限を求める。
②、「返済額早見表」(下記)を使って、審査金利、返済期間から、借入金額100万円あたりの毎月返済額を求める（関数電卓、エクセル等を使う方法もある）。
③、①÷②×100万円で、借入可能額を求める。返済額早見表（元利均等返済、毎月払い、100万円あたり毎月返済額）
借入期間 審査金利
1.5％～ 審査金利
3.0％審査金利
3.5％審査金利
4.0％15年 6207円 ～ 6905円 7148円 7396円 20年 4825円 ～ 5545円 5799円 6059円 25年 3999円 ～ 4742円 5006円 5278円 30年 3451円 ～ 4216円 4490円 4774円 35年 3061円 ～ 3848円 4132円 4427円
この計算は複雑になるため、通常はエクセルや関数電卓を使って、試算します。
エクセルの場合は、「PV関数」を使います。PV関数は「投資の現在価値を計算」するものですが、毎月返済額から借入可能額を計算するのにも使えます。
具体的には、まず以下の3項目を用意します。
①月利（年利÷12カ月で計算）
②借入期間（例：20年×12カ月＝240カ月）
③毎月返済額（年収×融資比率÷12カ月）
以上の3項目について、PVの式に入れ込みます。
=PV（月利,借入期間,毎月返済額）以上で、借入可能額が求められます。
以下のリンクから、試作したエクセルファイル「借入可能額シミュレーション」をダウンロードできるので、参考にしてみてください。
エクセルファイル「借入可能額シミュレーション」をダウンロードする
エクセルを使った借入可能額の計算式例（PV関数の例）
年収倍率は最大7～9倍程度
年収に対して、何倍くらいまで住宅ローンは借入可能なのでしょうか。低金利下でかつてないほど借入可能額は増加しています。借入期間35年で試算してみると、以下のように、7～9倍程度が上限となります。
借入可能額は年収の何倍？（2023年5月金利で、当サイトシミュレーションを使い試算。借入期間35年） |
|||||
| 年収 | 民間の銀行 | フラット35 | |||
| 350万円 |
2,470万円 （年収の7.1倍） |
2,712万円 （年収の7.7倍） |
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|---|---|---|---|---|---|
| 600万円 |
4,839万円 （年収の8.1倍） |
5,425万円 （年収の9.0倍） |
|||
| 800万円 |
7,259万円 （年収の9.1倍） |
7,233万円 （年収の9.0倍） |
|||
新築マンションは東京で10倍越え
実際の物件価格も参考に見ておきましょう。
2021年の新築マンションの年収倍率は全国平均で8.93倍です。年収が低い世帯は、一定の頭金などがないと購入できません。東京都に限ると、年収の14.7倍となり、資産がない限り購入は難しくなっています。
一方で、中古マンションの年収倍率は全国平均で6.54倍となっており、サラリーマンでも購入可能といえそうです。ただし東京都は13.4倍で、頭金を用意しなければ購入は難しそうです。※東京カンテイ「新築マンション年収倍率」「中古マンション年収倍率」
借りすぎないように注意を
なお住宅ローンの「借りられる金額」＝「返済できる金額」ではないことに注意しておきましょう。現在は低金利であるため、借入可能額は非常に高くなりがちですが、それが返済できるとは限らないのです。
住宅ローンは返済し終えるまで最大35年かかります。ギリギリの返済計画であったり、金利が上昇したりすれば、返済が滞る可能性もあります。
本当に安心できる毎月返済額は、現在の毎月あたりの出費等から計算できます。
＜「本当に安心できる毎月返済額」の計算方法＞
「現在の家賃（管理費、更新料など含む）」
＋「貯蓄額」
－「将来に向けた教育費や老後資金の積み立て分」
－「趣味や旅行などレジャー費」
ー「固定資産税、マンションなら管理費」
「現在の家賃（管理費、更新料など含む）」
＋「貯蓄額」
－「将来に向けた教育費や老後資金の積み立て分」
－「趣味や旅行などレジャー費」
ー「固定資産税、マンションなら管理費」
「現在の家賃並みの返済額なら大丈夫だろう」と考えてはいけません。その他の費用や子どもが大きくなれば教育費も増えていきます。身の丈以上に借りすぎないように、注意しましょう。
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新規借入2024年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％
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- 表面金利
- 年0.169%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
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②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
2024/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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- 実質金利(手数料込)
- 0.419%
- 総返済額 3221万円
- 表面金利
- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,123円
おすすめポイント
手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
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- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
- 実質金利(手数料込)
- 0.428%
- 総返済額 3226万円
- 表面金利
- 年0.298%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
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- 75,227円
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①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15％を上乗せ
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- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
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プロの評判・口コミ
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
変動金利ランキング完全版はこちら
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
住宅ローンを利用するおすすめの方法 質問 FAQ
- Qどの銀行の住宅ローンが安い？
- A
実は銀行によって、得意な「金利タイプ（変動金利、10年固定、全期間固定など）」が違う。なので、借りたい金利タイプを決めてから、本当に安い住宅ローンを探すべき。
- Q住宅ローン選びで重要なのは「金利」？
- A
確かに、金利（表面金利）の低さは重要だが、それだけで比較すると、損してしまう可能性がある。住宅ローンを借りる際は「諸費用」がかかる。また10年固定金利などは、固定期間終了後の金利も考慮しないと、本当にお得な住宅ローンは見つけられない。手数料等込みの「実質金利」や「総支払額」で比較しよう。
→詳しくはこちら
- Qいくつの銀行に申し込みすればいい？
- A
住宅ローンを借りるときは、なるべく複数の銀行に申し込むのがいい。というのも、審査に落とされたり、借入希望額を満額借りられないこともあるからだ。特に金利の低い銀行ほど、満額回答を得られにくいので、最初から複数銀行に申し込もう。
→詳しくはこちら
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。