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住宅ローンの繰上返済を駆使して、
10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?

2017年6月15日公開(2018年4月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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 住宅ローンを借りている人を調べると、10年から15年程度で返済(完済)している人が意外と多くいることが分かる。こうした、早期に住宅ローンの返済を終わらせたい人向けに、「10年・15年の住宅ローン金利ランキング」を作成した。このランキングを参考に、本当にお得な住宅ローンを探して、少しでも家計を楽にしよう。

契約時の借入期間が長くても、
繰上返済により、実際は短期に返済!

 住宅ローンを借りる際、少しでも早く返済したいという人は多い。返済期間が短ければ、それだけ支払う金利も少なくなるためで、実際、繰上返済を駆使しながら、短期間で完済している人が多数いるようだ。

 データを見るとその様子が見えてくる。

 住宅ローンを借りる際は、借入期間を20年~30年程度に設定している人が大半で71%もいる。借入期間を30年超に設定している人も11%程度いる。(住宅金融支援機構より、すべて2015年度調査)。

 ただし、その中身を見ると、最初から繰上返済を考えていたり、余裕がある人が多そうだ。住宅ローンの支払いの余裕度は、「返済負担率」で見ることができ、その数値は、年収に占める年間返済額の割合で計算している。住宅金融支援機構によると、返済負担率が20%未満とかなり低い人は、43%もいる。

 年収500万円であれば、毎月の支払額は8.3万円以下でしかなく、余裕で支払える金額だろう。こうした人々は、実際には繰上返済でどんどん住宅ローンを返済しているとみられる。最初に借入期間を長めに取っているのは将来、病気などにかかって支払いが大変になるリスクを考えて、余裕を見ているのであり、結果として短期間で返済してしまう人は相当いる。

実際、住宅金融支援機構によると、住宅ローンを完済するまでの期間は、2015年度の平均で14.4年だ。この数値には借り換えによって完済している人も含まれているものの、実際には短期で返済している人は少なくない。

住宅ローンを比較するときは
諸費用込みの実質金利を使うべき

 そこでダイヤモンド不動産研究所では、10年、15年で返済してしまう人向けの「住宅ローン実質金利ランキング」を作成した。借入時は35年などの長期で借りるが、繰上返済によって実際には10年、15年で返済する予定の人を想定している。金利タイプについては、変動金利だと金利上昇リスクがあるので、固定金利とした。借入期間に合わせて35年固定金利で借りる人もいるだろうが、結果として10年、15年で返済するのであれば、短期間の固定金利を選択した方が金利が低くてお得なので、今回は10年返済には10年固定金利、15年返済には15年固定金利を採用した。

 対象とするのは主要15銀行で、諸費用なども含んでいる「実質金利」で順位を付けた。例えば、「金利は低いが、実は諸費用が高くて、最終的には割高な商品」といった住宅ローンには低い評価しか与えていないので、本当にお得な住宅ローンを見つけられる。

 まず「10年で返済」ランキングを見てみよう。借入金額3000万円、借入期間10年、10年固定金利を選択したケースで、主要15行でランキングを作成し、上位5行を掲載した。10年固定を選んでおけば、固定期間は返済額が一定なので、安心して返済できる。

◆「住宅ローンを10年で返済」ランキング (新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間10年、10年固定金利で計算、2017年1月現在(詳細は下表)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
手数料
(税込)
1位 ◆三井住友信託銀行 <当初期間金利引下げ 10年固定>
0.694% 0.500% 借入額×0.86% 3.24万円
2位 ◆三菱UFJ信託銀行 <当初固定期間引下型 10年固定>
0.804% 0.610% 借入額×0.86% 3.24万円
3位 ◆三菱UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.844% 0.650% 借入額×0.86% 3.24万円
4位 ◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.877% 0.848% 0円 4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ソニー銀行の「住宅ローン」は、手数料が4.32万円と非常に低い。借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている
ソニー銀行のお申し込みはこちら
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
5位 ◆イオン銀行 <当初固定金利プラン(定額型)10年固定>
0.963% 0.890% 0円 10.8万円
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も

 「10年で返済」の上位3行は、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行、三菱UFJ銀行の大手銀行だった。10年固定金利は銀行間の金利競争が激しく、当初の貸出金利である「表面金利」は 0.5%~0.65%と非常に低い3行が上位を占めた。

 一方で、4位、5位はネット銀行のソニー銀行、イオン銀行がランクインした。金利は、0.848%~0.890%と、上位3行とは水をあけられたが、下位の銀行よりは低かった。注目なのは手数料。ソニー銀行の手数料は4.32万円、イオン銀行の手数料は10.8万円(定額型の場合)と非常に安いため、「表面金利」は高くても上位3行に肉薄することができた。

 上位3行は手数料が3.24万円と安いものの、その代わりに保証料がかかる。保証料は、借入額×0.86%=25.8万円(借入期間10年)もかかり、この点ではネット銀行におくれを取っている。住宅ローンを比較する際は、金利だけでなく、諸費用も考慮しないと、本当にお得な住宅ローンを見つけることはできない。

 なお、保証料は借入期間が長くなるほど金額は高くなる仕組みになっている。10年間なら借入額×0.86%ですむが、35年間だと借入額×2.06%もかかる。借入金額3000万円なら、61.8万円だ。ただし、繰上返済した場合は、保証期間が短くなった分、保証料が戻ってくるので、最初に借入期間を長めに取り、多額の保証料を払ったとしても問題ない。 

 実際に住宅ローンを申し込むときは、上位の銀行から複数の銀行に仮申し込みをするのがいいだろう。銀行によって審査基準が違うため、審査に通らなかったり、最優遇金利を提示されないこともあるので、複数の銀行に申し込んでおきたい。

「15年で返済」は新生銀行がトップ
5.4万円と安い手数料が魅力

 次に「15年で返済」ランキングを見てみよう。「10年で返済」と同様に、主要15銀行について、借入金額3000万円、借入期間15年、15年固定金利という条件でランキングを作成した。

◆「住宅ローンを15年で返済」ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間15年、15年固定金利、2017年1月現在(詳細は表組の下)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
手数料
(税込)
1位 ◆新生銀行 <当初固定金利タイプ 15年固定 キャンペーン>
1.075% 1.050% 0円 5.4万円
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は5.4万円からと安く、10.8万円の事務手数料を払えば、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「介護保障付団信」が付くのも割安だ。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。固定金利期間終了後の金利が高めなので、長期で借りる人は注意を
新生銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
2位 三井住友信託銀行 <当初期間金利引下げ 15年固定>
1.079% 0.900% 借入額×1.20% 3.24万円
2位 ◆三菱UFJ信託銀行 <当初固定期間引下型 15年固定>
1.079% 0.900% 借入額×1.20% 3.24万円
4位 ◆ソニー銀行 <住宅ローン 15年固定 頭金10%以上>
1.218% 1.198% 0円 4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ソニー銀行の「住宅ローン」は、手数料が4.32万円と非常に低い。借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている
ソニー銀行のお申し込みはこちら
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
5位 ◆住信SBIネット銀行 <当初引き下げプラン 15年固定>
1.268% 0.970% 0円 借入額×2.16%
※実質金利は、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。実質金利の計算法はこちら諸費用は、事務手数料等、保証料とする。主要15銀行の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各金融機関の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。上位5行を掲載した

 「15年で返済」については、1位は新生銀行だった。何といっても手数料の安さが特徴で、5.4万円と非常に低いことにより、実質金利ランキングでトップになった。ただし、実際の貸出金利である「表面金利」については1.05%であり、実質金利2位の三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行には負けてしまっている。新生銀行は、金利は高いけれど、手数料が安いことで、実質的には最もお得な商品となった。

 同率2位は、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行の2行で、金利が0.9%と低かったものの、保証料が、借入額×1.20%=36万円もかかるめ、2位になってしまった。

 4位は、やはり手数料が安いソニー銀行。手数料4.32万円と安かったことが、金利の高さをカバーしている。

 なお、今回は「15年固定金利」でランキングを作成したが、15年固定金利の商品は全銀行が取り扱っているわけではなく、競争はそれほど激しくない。つまり10年固定金利に比べれば、金利が割高という見方もある。そこで、金利上昇リスクを多少取ってもいいというのであれば、「15年で返済」の場合でも、最初の10年間は10年固定金利で借り、残りの5年間は変動金利で借りるというやり方を取ってもいいだろう。

 また、繰り上げ返済が思うように進まず、借入期間が15年を超えてしまう場合も注意したい。固定期間終了後の16年目以降は、その時点の金利情勢をベースとした変動金利、固定金利を選び直すことになる。金利優遇幅も変更となり、金利が大幅にアップすることもある。特に新生銀行は、借入残高が500万円を超えると金利が上昇する仕組みになっている。金利が上昇するようなら、一気に繰り上げ返済したいところだ。

短期間で返済する人は、
諸費用が低めの住宅ローンが有利

 「10年で返済」「15年で返済」のランキングを見て分かるのは、こうした短期間の返済では、「諸費用(手数料、保証料)の低さ」が重要ということ。一部のネット銀行は、手数料として借入金額×2.16%程度をとっており、借入金額3000万円だと手数料は64.8万円にもなる。これだけ手数料が高いと、短期間では高い手数料をカバーできないため、いくら金利が低くても、お得ではなくなる。

 ぜひ、このランキングを参考にして、本当にお得な住宅ローンをみつけて、複数の上位銀行に審査を申し込んでみてほしい。

 なお、ダイヤモンド不動産研究所では、「35年で返済」の実質金利ランキングを毎月更新している。借入期間や借入金額が変動すると、実質金利も多少変動するので、長期間の借り入れを検討している人はこちらを参考にしよう。

【関連記事「借入期間35年の住宅ローンランキング」はこちら>>】

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85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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