2024年4月の住宅ローンの金利推移・動向(132銀行、1000商品)は、変動金利はやや引き上げ、35年固定金利は引き下げ傾向、10年固定金利は金融機関によって対応が分かれています。フラット35(買取型)は1.820%に引き下がりました。なお、変動金利は史上最低金利を維持しています。
住宅ローンの金利推移は?
まずは住宅ローン金利の長期的な推移を見てみましょう。
ここでは、主要15金融機関の「実質金利」の平均値を見ていきます。実質金利とは、諸費用などを加味した金利で、住宅ローンを比較する時に信頼できる指標の一つです。
住宅ローン金利は、10年固定金利と全期間固定金利(フラット35を含む)の実質金利が上昇しつつある一方、変動金利は今なお下落し続けています。
※DH住宅ローン指数は、ダイヤモンド社とホームローンドクター株式会社で作成した、諸費用込みの本当に信頼できる住宅ローン金利の指標です。主要15金融機関の実質金利の平均値を毎月計算。実質金利の計算の前提条件は、借入金額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、普通団信適用。諸費用については、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料が対象。転載する場合は出典の明記をお願いします。
変動金利は、auじぶん銀行がトップに!
2024年4月の「変動金利(新規借入)」は、調査した主要14行の住宅ローン金利について、2行が金利を引き上げ、2行が金利を引き下げました。
変動金利はもっとも利用者が多く、金利競争の主戦場となっています。各銀行による金利の引き下げが続いており、現在も過去最低水準のままです。
以下は変動金利の上位銀行の「新規借入」金利(表面金利)の推移です。
1位、auじぶん銀行 年0.169%(前月比±0.000%)住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、住宅ローン金利優遇割)
2位、SBI新生銀行 年0.290%(前月比▼0.130%)住宅ローン 変動金利半年型タイプ 手数料定率型(新規借入)金利優遇キャンペーン
3位、住信SBIネット銀行 年0.298%(前月比±0.000%)住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、WEB申込コース)
3位、SBIマネープラザ 年0.298%(前月比±0.000%)住宅ローン・通期引下げプラン(住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入)
5位、PayPay銀行 年0.315%(前月比±0.000%)住宅ローン 全期間引下げ(新規借入)頭金10%以上
※SBIマネープラザの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローン。SBIマネープラザの金利は物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超~100%以内で借入れの場合は、上記金利に年0.022%上乗せ。物件価格100%超で借入れの場合は、上記金利に年0.046%上乗せ
2024年4月の「変動金利(借り換え)」の実質金利ランキングについては、auじぶん銀行がトップとなりました。auじぶん銀行は、「住宅ローン金利優遇割」として、新規借入が0.169%、借り換えが0.148%という超低金利のキャンペーンを打ち出しており、表面金利においては他行の追随を許しません。
マイナス金利解除による変動金利への影響は?
2024年3月の日銀の金融政策決定会合で、マイナス金利政策が解除されました。これを受けて、一部の銀行は預金金利を引き上げており、住宅ローンの変動金利についても、3月21日にPayPay銀行が金利を引き上げました。
そもそも変動金利は、0.2〜0.3%台の低金利が常態化しつつあります。今後は各社とも、行き過ぎた低金利を修正するという、地ならしのような動きがあるのではないかと予想されます。
その上昇幅ですが、預金金利の上昇幅と連動する可能性が高いため、ここ数カ月においては、上昇しても0.1~0.2%程度に収まると考えています。
ただし、2024年末に向けて、変動金利は0.5~0.8%を目指して上昇していくものと予想しています。
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利(変動金利) 2024年4月
0.280% 紀陽銀行
0.295% みなと銀行
0.320% 池田泉州銀行
0.325% 中国銀行、四国銀行
0.330% 横浜銀行
0.340% 埼玉りそな銀行
0.345% 関西みらい銀行
0.375% 中央ろうきん、阿波銀行
0.395% JAバンク埼玉、武蔵野銀行
0.470% きらぼし銀行、北九州銀行
0.475% 南都銀行、西日本シティ銀行、肥後銀行
0.495% 大分銀行
0.500% 九州ろうきん、山陰合同銀行、静岡銀行
0.525% 滋賀銀行
0.550% 愛知銀行、西京銀行、常陽銀行
0.575% 十六銀行
0.590% 福島銀行
0.600% 筑波銀行、千葉銀行、三十三銀行、大東銀行
0.615% 東和銀行
0.625% 京葉銀行、足利銀行、大垣共立銀行、山梨中央銀行、百十四銀行
0.650% 静岡ろうきん、中京銀行
0.675% スルガ銀行、もみじ銀行、神奈川銀行、但馬銀行、山口銀行
0.685% 近畿ろうきん
0.691% 愛媛銀行
0.725% 栃木銀行、福岡銀行、十八親和銀行、熊本銀行、群馬銀行、第四北越銀行、大光銀行
0.750% 清水銀行
0.775% 沖縄ろうきん、福岡中央銀行、千葉興業銀行、京都銀行、静岡中央銀行
0.800% 青森銀行、百五銀行
0.825% 宮崎銀行、名古屋銀行
0.850% 鳥取銀行、岩手銀行、北日本銀行、豊和銀行
0.875% トマト銀行、七十七銀行
0.900% 新潟ろうきん
0.920% 長野銀行
0.925% 長野ろうきん、八十二銀行、香川銀行
0.950% 鹿児島銀行、宮崎太陽銀行、東邦銀行、東北銀行、北都銀行、南日本銀行
0.975% 富山銀行、佐賀共栄銀行、長崎銀行、北陸銀行
1.070% 佐賀銀行
1.100% 富山第一銀行
1.175% 北海道銀行
1.250% 東京スター銀行
1.325% 北國銀行
1.375% 福井銀行
1.500% 北陸ろうきん
1.540% 東海ろうきん
2.475% 中国ろうきん、徳島大正銀行、四国ろうきん、仙台銀行、島根銀行、東日本銀行、東北ろうきん
2.675% 北海道ろうきん、北洋銀行
2.725% 秋田銀行、広島銀行
2.925% 高知銀行、琉球銀行、沖縄銀行、きらやか銀行、沖縄海邦銀行
3.025% 福邦銀行
10年固定金利は、金融機関によって対応が分かれる
2024年4月の「10年固定金利(新規借入)」は、調査した主要11行の住宅ローン金利について、3行が金利を引き上げ、3行が金利を引き下げました。銀行は「10年固定金利」を、固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
ですが、2024年4月は、昨年11月までの金利引き上げの波がひと段落し、各金融機関によって対応が分かれています。以下は新規借り入れの上位銀行の金利の推移です。
1位、SBI新生銀行 年1.100%(前月比±0.000%)住宅ローン 当初固定金利タイプ 手数料定額型(新規借入)
2位、みずほ銀行 年1.400%(前月比±0.000%)みずほネット住宅ローン(固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入)
3位、三菱UFJ銀行 年0.980%(前月比±0.000%)住宅ローン(事務手数料型)
3位、三菱UFJ信託銀行 年0.980%(前月比±0.000%)三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・固定10年
5位、PayPay銀行 年1.085%(前月比▼0.060%)住宅ローン 全期間引下げ(新規借入)頭金10%以上
一方、「借り換えランキング」は、長い間りそな銀行とみずほ銀行が低金利を争っている状態が続いていましたが、半年以上もの間、SBI新生銀行がトップを独占し続け、三菱UFJ銀行も台頭。りそな銀行は5位以下に転落してしまいました。
10年固定金利については、10年国債金利をベースにしている銀行が多いと考えられます。2024年3月に日銀が金融緩和政策を解除し、長期金利をコントロールするYCC(イールドカーブコントロール)政策についても撤廃しました。
今後、10年国債の金利動向は市場に委ねられますが、市場としても、適切な金利水準がどのあたりになるのか、合意なされているわけではありません。そのため、今後の10年国債金利は細かい上下動があると考えられますが、傾向としては上昇するものと見込んでいます。
ただ、10年国債は1%になると機関投資家の購入意欲が旺盛になると予想しており、1%を超えて上昇することはないと考えています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利(10年固定)2024年4月
0.650% 香川銀行(固定期間終了後の金利2.875%)
0.700% 阿波銀行(固定期間終了後の金利0.375%)
0.795% 池田泉州銀行(固定期間終了後の金利0.32%)
0.850% 四国ろうきん(固定期間終了後の金利1.475%)、中国ろうきん(固定期間終了後の金利2.475%)
0.870% 北洋銀行(固定期間終了後の金利1.175%)
0.900% 鳥取銀行(固定期間終了後の金利0.85%)、十六銀行(固定期間終了後の金利0.925%)、富山銀行(固定期間終了後の金利0.975%)
0.950% 中国銀行(固定期間終了後の金利0.575%)、北陸ろうきん(固定期間終了後の金利2.875%)
1.000% 福邦銀行(固定期間終了後の金利1.125%)、山陰合同銀行(固定期間終了後の金利1.2%)、新潟ろうきん(固定期間終了後の金利2.16%)
1.050% 筑波銀行(固定期間終了後の金利0.875%)、愛知銀行(固定期間終了後の金利0.925%)、島根銀行(固定期間終了後の金利1.275%)
1.080% 西京銀行(固定期間終了後の金利2.6%)
1.100% 北國銀行(固定期間終了後の金利1.325%)、福井銀行(固定期間終了後の金利1.375%)、北日本銀行(固定期間終了後の金利1.725%)、九州ろうきん(固定期間終了後の金利2.475%)、東北ろうきん(固定期間終了後の金利2.475%)、東北銀行(固定期間終了後の金利2.725%)
1.150% トマト銀行(固定期間終了後の金利1.225%)、富山第一銀行(固定期間終了後の金利1.1%)
1.200% 中京銀行(固定期間終了後の金利0.875%)、百十四銀行(固定期間終了後の金利0.625%)、名古屋銀行(固定期間終了後の金利0.975%)、三十三銀行(固定期間終了後の金利0.975%)、北海道ろうきん(固定期間終了後の金利1.175%)、徳島大正銀行(固定期間終了後の金利2.475%)、愛媛銀行(固定期間終了後の金利3%)
1.225% 常陽銀行(固定期間終了後の金利0.625%)
1.250% 滋賀銀行(固定期間終了後の金利0.975%)、第四北越銀行(固定期間終了後の金利1.725%)、大光銀行(固定期間終了後の金利1.725%)、秋田銀行(固定期間終了後の金利2.725%)
1.255% 紀陽銀行(固定期間終了後の金利2.675%)
1.270% 関西みらい銀行(固定期間終了後の金利0.345%)
1.275% JAバンク埼玉(固定期間終了後の金利0.775%)
1.300% 岩手銀行(固定期間終了後の金利0.85%)、北海道銀行(固定期間終了後の金利1.175%)、北陸銀行(固定期間終了後の金利0.975%)、百五銀行(固定期間終了後の金利1.3%)、武蔵野銀行(固定期間終了後の金利2.725%)、高知銀行(固定期間終了後の金利2.925%)、四国銀行(固定期間終了後の金利2.925%)
1.350% 中央ろうきん(固定期間終了後の金利0.925%)、近畿ろうきん(固定期間終了後の金利1.775%)
1.380% 青森銀行(固定期間終了後の金利0.8%)
1.400% 七十七銀行(固定期間終了後の金利1.975%)
1.405% 横浜銀行(固定期間終了後の金利0.47%)
1.415% 京葉銀行(固定期間終了後の金利1.275%)
1.425% 北九州銀行(固定期間終了後の金利0.6%)
1.450% 京都銀行(固定期間終了後の金利0.875%)、清水銀行(固定期間終了後の金利0.975%)、山梨中央銀行(固定期間終了後の金利2.475%)
1.500% 山口銀行(固定期間終了後の金利0.675%)、もみじ銀行(固定期間終了後の金利0.925%)、福島銀行(固定期間終了後の金利1.175%)、大垣共立銀行(固定期間終了後の金利2.475%)
1.550% 豊和銀行(固定期間終了後の金利1.125%)、静岡ろうきん(固定期間終了後の金利1.5%)、熊本銀行(固定期間終了後の金利2.125%)、肥後銀行(固定期間終了後の金利1.725%)
1.595% きらぼし銀行(固定期間終了後の金利2.475%)
1.600% 宮崎銀行(固定期間終了後の金利1.075%)、南都銀行(固定期間終了後の金利0.775%)、鹿児島銀行(固定期間終了後の金利2.125%)、福岡中央銀行(固定期間終了後の金利1.975%)、福岡銀行(固定期間終了後の金利2.075%)、十八親和銀行(固定期間終了後の金利2.075%)、宮崎太陽銀行(固定期間終了後の金利2.725%)、南日本銀行(固定期間終了後の金利3.25%)
1.650% 北都銀行(固定期間終了後の金利0.95%)、広島銀行(固定期間終了後の金利1.725%)、静岡中央銀行(固定期間終了後の金利2.475%)
1.660% 千葉銀行(固定期間終了後の金利0.725%)
1.700% 足利銀行(固定期間終了後の金利1.075%)、八十二銀行(固定期間終了後の金利1.6%)、長野銀行(固定期間終了後の金利1.7%)、長野ろうきん(固定期間終了後の金利2.55%)
1.705% 埼玉りそな銀行(固定期間終了後の金利0.37%)
1.740% 東海ろうきん(固定期間終了後の金利1.825%)
1.750% 大東銀行(固定期間終了後の金利0.6%)
1.800% 西日本シティ銀行(固定期間終了後の金利1.725%)、神奈川銀行(固定期間終了後の金利2.475%)、栃木銀行(固定期間終了後の金利2.925%)、長崎銀行(固定期間終了後の金利3.125%)
1.900% 大分銀行(固定期間終了後の金利1.425%)
1.950% 群馬銀行(固定期間終了後の金利0.725%)、但馬銀行(固定期間終了後の金利2.675%)、佐賀銀行(固定期間終了後の金利2.725%)
2.000% 東和銀行(固定期間終了後の金利2.725%)
2.120% 千葉興業銀行(固定期間終了後の金利0.775%)
2.150% 東邦銀行(固定期間終了後の金利1.625%)
3.050% 佐賀共栄銀行(固定期間終了後の金利3.125%)
3.150% 仙台銀行(固定期間終了後の金利2.475%)
3.300% きらやか銀行(固定期間終了後の金利2.925%)
3.500% 東日本銀行(固定期間終了後の金利2.475%)
3.900% 沖縄海邦銀行(固定期間終了後の金利2.925%)
3.975% 琉球銀行(固定期間終了後の金利2.925%)、沖縄銀行(固定期間終了後の金利2.925%)
※カッコ内は、固定期間終了後の基準金利からの優遇
全期間固定金利は引き下げ傾向。フラット35は、1.820%に引き下げ
2024年4月の「全期間固定・35年固定金利(新規借入)」は、調査した主要8行(フラット除く)の住宅ローン金利について、4行が金利を引き上げ、3行が金利を引き下げました。フラット35(買取型)の金利は引き下げ、1.820%。
なお、2023年から固定金利の絶対水準が上がってきていますが、日銀による異次元緩和政策の実質的な終了を受けて、全期間固定金利を選択する人が徐々に増えていくのではないでしょうか。
以下は、上位銀行の金利の推移です。
1位、アルヒ 年0.660%(前月比▼0.020%)住宅ローン スーパーフラット・4ポイント(新規借入・頭金50%以上)
2位、SBI新生銀行 年1.700%(前月比±0.000%)住宅ローン ステップダウン金利タイプ(新規借入)
3位、住信SBIネット銀行 年0.750%(前月比+0.020%)フラット35S・保証型・ZEH・長期優良(4ポイント、頭金20%以上)
4位、優良住宅ローン 年1.320%(前月比▼0.020%)フラット35S・金利Aプラン(頭金10%以上)
5位、りそな銀行 年1.585%(前月比+0.100%)住宅ローン 超長期・全期間・固定金利型・融資手数料型(新規借入)
今月は、アルヒが「全期間固定金利(新規借入)」の実質金利ランキングで首位を獲得しました。これは、2月13日から始まった「フラット35子育てプラス」による影響が大きいでしょう。
「フラット35子育てプラス」は、子どもの人数に応じて金利を引き下げるというユニークな特徴があり、最大では年1.0%引き下げられるお得な制度です。
今回のランキングで1位となったアルヒの「スーパーフラット5(4ポイント)」では、自己資金50%以上、かつ、一定の要件を4項目以上満たしていることが前提なので、簡単に達成できるわけではありませんが、当初5年間はの金利は、10年固定金利よりもはるかに低い金利です。
今後、国債の金利が上昇すれば、全期間固定金利はつられるように金利が上がっていくと見られますが、金利が再び上昇に転じる前であれば、全期間固定金利は十分に検討に値すると考えています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利(全期間固定、段階金利) 2024年4月
0.950% 中国銀行
1.320% 百十四銀行
1.380% 常陽銀行
1.400% 池田泉州銀行
1.450% 紀陽銀行、四国銀行
1.480% みなと銀行
1.585% 埼玉りそな銀行
1.600% 千葉銀行
1.700% 中央ろうきん
1.830% 阿波銀行
1.840% 横浜銀行
1.850% 十六銀行
1.950% 北海道銀行、京都銀行、北洋銀行
2.050% 大垣共立銀行
2.100% 静岡銀行
2.190% 京葉銀行
2.200% 八十二銀行
2.400% 足利銀行
2.500% 西日本シティ銀行
※フラット35を除く。
市場金利(長期金利)は、上昇の流れ
住宅ローン金利に影響を与える市場金利も見ておきましょう。
米国では、急速に進むインフレ対策として、FRB(連邦準備制度理事会)が2022年より継続的な利上げを実施。金利は右肩上がりで上昇していました。
そして2023年10月以降、インフレ率は徐々に低下。米連邦公開市場委員会(FOMC)では、4会合連続で利上げを見送っており、市場では「利上げ局面は終わった」という見方が強くなっています。なお、2024年4月2日の米国長期金利は4.305%です。
一方の日本については、2024年3月に開かれた金融政策決定会合で、マイナス金利政策、長期金利をコントロールするYCC政策が、ともに撤廃されました。これにより、日本の市場金利は短期金利、長期金利ともに上昇していくことが予想されます。しかし日銀は「金融緩和政策は継続する」としており、金利上昇は緩やかなものに留まりそうです。
2024年4月2日の10年国債金利は0.746%です。
世界的な金利高の中で、日銀は今なお低金利政策を継続しています。そのため円安が進んでいるのが現状です。円安はインフレを加速する可能性があり、今後の金利動向は予断を許しません。
なお、市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。これまでは国債金利が0%近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。こうした銀行の資産運用の面からも、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。
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淡河範明さん
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