2025年5月の住宅ローンの金利推移・動向は、変動型は据え置き、10年固定は引き下げ、35年固定は引き下げとなっています。フラット35（買取型）は1.820％で前月から引き下げとなりました。変動型は基準金利が上がったとはいえ低水準を維持しています。本記事では、住宅ローンの金利推移を中心に金利動向も解説します。
住宅ローンの金利推移（変動金利、フラット35）
まずは、住宅ローン金利の過去約40年分の長期推移を見てみましょう。
1990年代、変動金利は8.0%以上という時期もありましたが、バブル崩壊以降、住宅ローン金利はほぼ一貫して下落してきました。
現在の変動金利は0.5%程度といまだ低金利が続いていますが、2024年の利上げ以降、金利の上昇が始まっています。
全期間固定金利の「フラット35（2003年以前は住宅金融公庫）」の金利もほぼ一貫して下落してきましたが、日銀による異次元金融緩和の終了に伴って、近年は上昇傾向にあります。とはいえ、長期的に見ればなお低金利といえます。
それでは、変動金利、10年固定金利、35年固定金利それぞれの金利推移や動向、最新のランキングを見ていきましょう。
住宅ローン「変動金利」推移、動向、最新のランキングは？
では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。
最新の変動金利ランキングは以下のような結果となりました。
2025年5月の「変動金利（新規・借り換え）」の実質金利ランキングについては、SBIマネープラザがトップとなりました。調査した主要14銀行の住宅ローン金利について、2行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げ、11行が金利を据え置きました。
上位銀行の変動金利の推移
以下は、新規借入の上位銀行の変動金利（表面金利）推移（前月比）です。
2位、りそな銀行 年0.640%（前月比±0.000%）住宅ローン ずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）
3位、SBI新生銀行 年0.660%（前月比+0.250%）住宅ローン 変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）
4位、三菱ＵＦＪ銀行 年0.675%（前月比±0.000%）住宅ローン（事務手数料型）
4位、三菱UFJ信託銀行 年0.675%（前月比±0.000%）三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ
2025年5月の「変動金利（新規借入）」の上位5銀行の住宅ローン金利については、4行が金利を据え置き、SBI新生銀行が金利を引き上げました。
変動金利はもっとも利用者が多い金利タイプで、金利競争の主戦場となっています。4月には短期プライムレートの引き上げがありました。2024年10月以来、2回目の引き上げとなっており、金利の上昇傾向が次のグラフにもはっきりと表れています。
変動金利の推移(主要銀行)
以下は、主要銀行の変動金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
変動金利の動向は？
2024年7月の日銀金融政策決定会合でゼロ金利政策が解除され、「金利のある時代」に突入したことを受けて、多くの銀行が預金金利と住宅ローン金利を引き上げ、変動金利では0.5〜0.6％台が過半となりました。
・融資率に応じて金利を引き下げる銀行が出てきている
しかし、"隠れ"利上げの動きが徐々に出てきています。融資率（物件総額に占める住宅ローンの割合） に応じて、金利を上乗せする銀行が増えてきているのです。
例えば、auじぶん銀行は、融資率80%未満（頭金20%以下）で0.775％ですが、融資率80％以下であれば0.730％と0.045％の引き下げとなります（住宅ローン金利優遇割適用、がん50％保障団信あり、全期間引下げプラン）。
このように、融資率に応じて金利を引き下げる状況はフラット35では以前からありましたが、最近ではイオン銀行、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行など、増えてきています。
銀行の公式サイトで目立つ場所には低い金利が記載されていますが、融資率によって金利が高くなることにはなかなか気付きません。よって、隠れ利上げと呼んでいます。
・2025年もさらなる利上げがある
2025年1月の金融政策決定会合で、政策金利を0.5%程度とする利上げが決定されました。植田日銀総裁の「中立金利は1～2.5％」という発言もあり、今後のトランプ新大統領による経済政策の影響はありますが、日銀は年内にさらなる利上げに踏み切る可能性が高いと考えます。
政策金利1％まで利上げがあっても、景気に大きな影響を与えることはないと考えられますが、利上げの影響を懸念する人が少なくありません。トランプ関税ショックで株価や金利が下がったため、当面は金利の引き上げには慎重になると見ています。
変動金利は今後、日銀の利上げとパラレルに引き上げる銀行と、そこまで利上げをしない銀行と、二極化していくと考えています。
住宅ローン「10年固定金利」推移、動向、最新のランキングは？
2025年5月の「10年固定金利（新規借入）」はみずほ銀行が1位でした。また、10年固定金利の動向は、調査した主要13行の住宅ローン金利について、12行が金利を引き下げ、1行が金利を引き下げました。
上位銀行の10年固定金利推移
以下は新規借り入れの上位銀行の10年固定金利の推移（前月比）です。
2位、イオン銀行 年1.390%（前月比▼0.250%）住宅ローン 当初固定金利プラン・定率型（新規借入）
2位、PayPay銀行 年1.380%（前月比▼0.250%）住宅ローン 全期間引下げ(新規借入)頭金10%未満
4位、SBI新生銀行 年1.440%（前月比▼0.190%）住宅ローン 当初固定金利タイプ（新規借入）
5位、りそな銀行 年2.055%（前月比▼0.230%）住宅ローン ずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）
2025年5月は上位5銀行の全てが金利引き下げとなりました。銀行は「10年固定金利」を固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
10年固定金利の推移(主要銀行)
以下は、主要銀行の10年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
10年固定金利の動向
10年固定金利の住宅ローンは、10年国債金利をベースにしている銀行が多いと考えられます。今後の予想としては、日銀の利上げ期待と欧米の利下げにより、金利は細かい上下動を繰り返すでしょう。
調査している主要銀行で、2025年4月の表面金利が1.5％を下回った銀行はなし、2.0％を超えたのは8行になりました。上の金利推移グラフを見ると、全体の水準が徐々に切り上がっていることがわかります。
10年固定金利についても、預金金利は上昇が始まっています。auじぶん銀行などは定期預金10年物の金利が1％を超えているため、10年固定金利はさらなる金利上昇が見込まれます。
2025年は、日銀の政策金利の引き上げと、米国の利上げの可能性から10年国債の金利の変動幅が拡大すると見込んでいて、2025年末には、最低金利が1.5％を超え、半分くらいが2.0％を超えると予想します。
住宅ローン「全期間固定金利」推移、動向、最新のランキングは？
2025年5月は、アルヒが「全期間固定金利（新規借入）」の実質金利ランキングで1位となりました。また、調査した主要7行の住宅ローン金利（フラット35除く）について、7行が金利を引き下げました。
上位銀行の全期間固定金利推移
以下は、上位銀行の全期間固定金利の推移（前月比）です。
2位、住信SBIネット銀行 年0.740%（前月比▼0.120%）フラット35S・保証型・ZEH・長期優良（4ポイント、頭金20％以上）
3位、三井住友信託銀行 年1.320%（前月比▼0.120%）フラット35S・手数料定率・金利Aプラン（頭金10％以上）
4位、楽天銀行 年1.320%（前月比▼0.120%）フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）
5位、りそな銀行 年1.320%（前月比▼0.120%）フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）
2025年5月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」の上位5行について、5行が引き下げとしました。フラット35（買取型）の金利は前月から引き下げで、1.820％でした。
35年全期間固定金利の推移(主要銀行)
以下は、主要銀行の35年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
35年全期間固定金利の動向
これまで、超長金利はおおむね上昇傾向にあり、住宅ローンの全期間固定金利も徐々に金利が上がっていくでしょう。
フラット35については前月から据え置きでした。また、10年国債とのヒストリカルスプレッド（これまでの金利差）の平均は1.5％でしたが、2025年3月時点の金利差は約0.44％と極端に縮小しています。営業政策的に表面金利をなるべく上がらないようにしているものと見られますが、これは強烈な割安感があると考えています。
ただ、いつまで身を削り続けることができるかはわかりません。もしかすると、来月（5月）にも基準金利が2％を超えるかもしれません。
トランプ関税ショックで、世界経済が混乱しています。日本においても株価の急落と金利の急低下が起こり、先行きが見通しにくい状況になりました。
当面は金利が低下すると思われますが、一定のレンジで動くと予想しています。おそらく、トランプ関税の影響を見極め、景気への影響が限定的と判断されたら、金利上昇が再開されることとなるでしょう。
市場金利（長期金利）の動向と推移
住宅ローン金利に影響を与える日本の市場金利も見ておきましょう。
市場金利と住宅ローンの関係は？
住宅ローンの全期間固定（フラット35）、10年固定金利などは、10年国債金利と連動性が高いと言われています。
住宅ローンの変動金利は、短期金利との連動性が高いと言われており、短期金利は日銀の政策金利（1月の金融政策決定会合で0.25%から0.5%程度に引き上げ）を指標としています。
どちらも日銀の政策次第で将来的には上昇していく可能性があるため、金利タイプは慎重に選ぶ必要があります。
長期金利が1.5%超え
2024年3月に開かれた金融政策決定会合では、マイナス金利政策と長期金利をコントロールするYCC（イールドカーブコントロール）政策が、ともに撤廃。7月の金融政策決定会合で日銀は利上げを決定しました。ゼロ金利解除に伴い、多くの銀行が住宅ローンの基準金利を引き上げています。
2025年1月の金融政策決定会合では、政策金利を0.5%程度に引き上げることが決定しました。3月の会合で、日銀は金融緩和政策の現状維持が決定されました。
固定金利については、トランプ新大統領の経済政策の影響で、10年国債金利が上昇すると見込まれています。そのため、今後は住宅ローンの固定金利も上昇していくと考えられます。
2025年5月1日の日本の10年国債金利は1.255％です。4月には一時1.4%を超える水準に達しましたが、その後、利回りは低下しています。引き続き、今後の金利動向に注視する必要があります。
世界的な金利高の中で、日銀は今なお低金利政策を継続しています。そのため円安が進んでいるのが現状です。円安はインフレを加速する可能性があり、今後の金利動向は予断を許しません。
なお、市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。
これまでは国債金利が0％近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。
こうした銀行の資産運用の面からも、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
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新規借入2025年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
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関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
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- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。