住宅ローンの10年後の金利は、どのくらい上昇するのか予想できないのでしょうか。実は、各銀行はさまざまな固定期間の金利を設定しており、それから変動金利が将来どうなると予測しているのか計算できるのです。そこで主要12銀行について変動金利の予想を試算しました。また、変動金利を借りた場合のリスクを抑える方法も紹介します。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
住宅ローンの10年後の変動金利を試算する方法とは
住宅ローンの金利は、市場の金利や日本銀行の金融政策を参考にしつつ、銀行の経営方針に応じて設定してきたと考えられます。ただ、前例のないような長期間の超低金利が続いていて、銀行の金利決定を行う担当者は、金利を何％にすればよいか日夜悩んでいるに違いありません。
そこで注目されるのが、住宅ローンの店頭金利です。店頭金利は固定期間ごとに、景気の先行きや金融政策の変化を織り込みつつ、自行の経営スタンスを反映して設定されていると考えられるからです。店頭金利を分析することで、それぞれの銀行の先行きの見通しを計算できます。
これは、「インプライド・フォワードレート」と呼ばれるものです。「長期の固定金利が複数設定されていれば、将来の金利が推計できる」という考え方です。
その計算方法を解説しましょう。まずは次のような金融商品があるとします。
- ・商品Aは、1年物で金利年1％
- ・商品Bは、2年物で金利年2％
という運用があるものとして、例に取ってみます。
この運用実績は以下のようになります。
- ・商品Aを100円分購入すると、1年後に101円
- ・商品Bを100円分購入すると、2年後に約104円
もし、商品Aを購入した人が、1年後に再び1年間の金利が1％の商品を購入するのなら、101円は、2年後に約102円にしかなりません。しかし、商品Bを購入した人は、2年後に約104円となります。1年後の1年間の金利が1％と分かっていたら、誰も商品Aを買わないでしょう。
では、1年後に1年間の金利が3％という商品Cがあると想定されたらどうでしょう。
- ・商品Aを買って、1年後に商品Cを買う人は、100円が2年後に約104円になります。
- ・商品Bを買った人も、100円が2年後に約104円になります。
この場合、商品A+C、商品Bのどちらを買っても同じなので、どちらかが有利というような状態にはなりません。
このケースでは、1年後の1年金利について、約3％のリターンが期待できると考えているから、商品Aは成立しているのです。
もし、どちらかがよりもうかると予想する人がいれば、もうかる商品が買われます。買い手が増えれば、利回りは下がって、どこかで落ち着くはずです。取引がたくさん行われて、商品Aと商品Bの利回りが落ち着いたら、「将来の金利について、合意が形成された」と考えるのです。
つまり、1年固定と2年固定の金利があれば、1年後の1年金利の予測ができるのです。この考え方に基づいて将来の変動金利を予想しましょう。なお変動金利は、「半年ごとに金利を見直す」という商品なので、半年固定金利と考えて試算します。
12銀行の10年後の変動金利を試算！
まずは、12銀行の10年後の変動金利を試算してみましょう。各銀行が発表している固定金利から試算すると以下のようになりました。試算の結果は、絶対的なものではなく、あくまでも参考値だと思ってください。
10年後の変動金利を試算した結果、最低はソニー銀行の0.716%で、最高はイオン銀行の2.250%です。現在の変動金利は0.3%〜0.5%程度であるため、10年後の金利の高さに衝撃を受ける人が多いと思います。しかし、過去の変動金利を長期で見れば、決して高い金利ではありません。1990年代には変動金利が8%を超えた時期もあります。
また、各銀行の10年固定金利と見比べてみて、特徴的なのは、表の上から1～9番目くらいまでは、10年固定金利の適用金利よりも10年後の変動金利の方が高くなっているという点です。つまり、12行中、9行は変動金利の上昇を強く見込んでいるようです。
変動金利は、日銀の金融政策次第で大きく変わりますが、各銀行は10年後に上記の変動金利になると予想のもと、金利を設定しています。最近は超低金利が常態化しているため、「変動金利は上がらない」と考える人は多いのですが、銀行はそう思っていないということがわかったと思います。
変動金利の上昇時期・上昇幅を試算
次に、各銀行が金利の上昇時期をどのように想定しているのか、試算してみました。
日銀の異次元緩和解除は何年後？
日銀による「異次元緩和」は、マイナス金利および長短金利操作（YCC=イールド・カーブ・コントロール）が主な政策であり、これが解除されれば金利は上昇します。日銀による金融政策導入のタイミングで大手銀行の住宅ローンの変動金利は0.5%程度下落しました。それからすると異次元緩和が解除されると、変動金利は1%を超えると予想しています。
試算した結果は以下のとおりです。
2年以内に金融緩和解除の動きが何もないと予想しているとみられる銀行は、みずほ銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行、住信SBIネット銀行、の6行でした。
昨年のほぼ同時期に確認した時は、同じように見ている銀行が７行だったので、金利が上がらないと考える銀行が減ったことがわかります。これらの銀行の多くは、変動金利を0.3％前後まで引き下げていることから、将来の金利上昇は5年以内にはないと考えているのが、要因なのかもしれません。
この、当面は金利は上昇しないという予測は、「今後とも、金融政策、財政政策の実効性を疑問視している」のか、「金融緩和を続けることによって起こる弊害が小さいと見込んでいる」のか、「営業的な観点のみで金利を設定している」のか、断定はできません。いずれかだと思いますが、個人的には、「営業的な側面で予測よりも低めの想定にしている」のが主たる理由と考えます。ないとは思いますが、「上司にいわれて適当に金利設定をしている」のかもしれません。
日銀のゼロ金利解除は何年後？
先程の異次元緩和の解除（変動金利が1%を超える）からさらに一歩踏み込み、日銀による「ゼロ金利政策」の解除が検討されるのは何年後でしょうか。ゼロ金利解除時は、変動金利が1.875％程度だったので、それを超える時期を試算してみました。
質的・量的金融を解除はするものの、景気の好循環に向かうための準備段階であり、本格的な回復期には至っていないという段階ですが、金利は本格的に上昇を始める時期です。
5年以内にゼロ金利解除を予想しているのは、たった2社しかありません。それだけ景気回復が正常なサイクルに入るのが難しいと考えているのでしょう。 6～10年以内であっても、たった2社しかありません。
銀行は、融資業務を通じて日本の経済実態を観察しているでしょうから、今後も日本の経済成長について期待していないということなのかもしれません。
SBI新生銀行は、今後20年以内には変動金利は1.875％以上にはならないと予想しているようです。これは、住宅ローンの金利水準が変わってしまった、または、日本の経済成長はゼロ成長のまま、と考えているのでしょう。確かに、「住宅ローン金利にもニューノーマルが来てしまった」という恐れは否めないところです。
主要な銀行12社13商品について、インプライド・フォワードレートを計算してみました。銀行は、以下の銀行です。
・大手銀行＝みずほ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ銀行
・ネット銀行など＝イオン銀行、SBI新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行、りそな銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行
※住信SBIネット銀行は、ネット用の商品と対面用の商品があるので、2商品を対象
今回は、銀行ごとに金利がどのように推移すると予測しているかを把握するため、各行のサイトに掲載されている固定期間別の店頭基準金利（2022年4月現在）をもとに、変動金利（基準）のインプライド・フォワードレートを計算します。変動金利（基準金利）を算出したら、それぞれの銀行の「金利優遇幅」を差し引いて、変動金利（適用金利）を算出します。※全期間固定は除いて計算。なお、市場金利を用いてインプライド・フォワードレートを計算すると、市場関係者の予測を把握できる
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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淡河範明さん
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