新築・中古マンション市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2024年11月版】

全国的に中心市街地の地価上昇が続いている。7月1日時点の地価動向を示す令和6年都道府県地価調査によれば、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも全国平均で3年連続上昇し、上昇幅が拡大。インバウンドによる都市の活性化や低金利に支えられた堅調な住宅需要が後押ししている。建築費の上昇も続いており、原価ベースで考えると新築マンション価格上昇は、続くと見てよいだろう。今月も2024年8月のデータをもとに首都圏新築・中古マンション市場を解説する。また注目のマンションでは「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」を紹介する。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

首都圏の新築マンション市況【2024年8月度】

　まずは、2024年8月の首都圏新築マンション市場を見てみたい。先月に引き続き好調とは言えない状況だ。2024年8月度の新築分譲マンション発売戸数は、前年同月と比べ50.4％減少の728戸、契約率は、63.5％となっており、再び好不調の目安とされる70％を割り込んだ。

　また、首都圏新築マンションの1戸あたり平均価格は9,532万円となっており、前年同月比では、2,337万円のアップとなっている。

　価格の大幅上昇の要因は、東京23区の供給シェアと価格の上昇。東京23区の供給は、345戸でシェアは47.4％となっており、平均価格は1億3,948万円と前年同月比で62.2％上昇した。

首都圏の新築マンション市場動向2024年8月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向　2024年8月」）

　販売在庫は5,110戸で、前月末よりも190戸の減少。2023年8月末の販売在庫は4,712戸だったので、昨年対比では増加している。

　首都圏新築マンションの地域別の発売状況は下表のようになっている。

首都圏新築マンションの販売動向（2024年8月）

（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年8月」）

　エリア別の平均価格は、東京23区が13,948万円。東京都下が5,148万円、神奈川県が5,995万円、埼玉県が5,382万円、千葉県は、5,293万円。東京23区は㎡単価が44.6％上昇しており、価格上昇が際立っている。

　また、契約率は地域によって異なり好不調の目安となる70％を上回ったのは、東京23区のみ。価格上昇が続く中で、郊外エリアは地元層が購入の中心になっており、客だまりの有無が売れ行きを左右しているようだ。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（平均価格）と契約率の推移を示す。契約率は好調ラインの70%を下回る結果となった。

首都圏の新築マンション価格と契約率の推移

　続いて中古マンション市場を見てみよう。

首都圏の中古マンション市況【2024年8月】

　2024年8月の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比2.9％減少の2,229件となっており、2カ月連続で前年実績を下回った。

　成約価格は、前年同月比－1.1%の4,651万円。平均成約㎡単価は、対前年同月比＋0.9％上昇の74.77万円となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、52カ月連続となる。

　また、成約価格が前年同月比で下落するのは2020年5月以来51カ月ぶりとなる。成約価格の下落は、需要の一時的な減少や市場の価格調整が影響していると考えられる。

　2024年8月の新規登録物件の㎡単価は、79.51万円となっていて、前月よりも4.2％上昇した。

首都圏の中古マンション市場動向2024年8月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート2024年8月度」）

　2024年8月の新規登録物件数は、対前年同月比で0.9％減少の14,572件。在庫件数は前年同月比で1.7％減少し45,192件となっている。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。在庫件数は高水準となっており、4万5千戸前後で推移している。

首都圏の中古マンション在庫件数、成約㎡単価、在庫㎡単価の推移

　次に地域別の中古マンション動向を見てみてみよう。

首都圏の中古マンション成約㎡単価（2024年8月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート 2024年8月度」）

　在庫の減少が目立つ東京都心部だが、千代田区、中央区、港区の都心3区の在庫は、前月の2,401件から2,553件へと増加した。成約件数が155件と前年同月比で13.9％減ったのが一因で、成約㎡単価も200.04万円からへ180.68万円へと下落した。昨年同月比でみると158.58万円から13.9％伸びたが一時的な株価の大幅下落の影響があったのかもしれない。

　成約件数は、前年同月比で見ると城東地区（－16.1％）、城南地区（＋11.9％）、城西地区（－21.7％）、城北地区（－7.4％）と東京23区で成約が伸びているのは城南地区のみだ。いっぽうで、埼玉県、千葉県、神奈川県などは、成約件数の大きな落ち込みは見られず、千葉県の成約件数は、前年同月比＋9.2％の伸びだ。

　埼玉県、千葉県、神奈川県では、中古マンションの成約平均価格はまだ値ごろ感があり、さいたま市が3,918万円、千葉県総武地区（市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市）が3,637万円、川崎市が4,832万円。ファミリー層にも十分手が届く価格となっている。値ごろ感のある東京都に近接したエリアの中古マンションも狙い目だろう。

　次に、今月の注目マンション「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」を紹介する。

宮前平駅徒歩3分の閑静な邸宅154邸「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」

 　「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」は、東急田園都市線の宮前平駅北口から徒歩3分、南方向に傾斜するロケーションに建つ総戸数154戸の大規模レジデンスだ。

　周囲は、戸建て住宅が広がる駅近でありながら静けさと開放感がある。南側と東側が道路に面した角地立地で3棟の建物をコの字形に配している。

　特徴が多くみられるのはバルコニーだ。棟ごとに特徴付けたプランニングで、南向きの「VISTA」棟と東向きの「GLARE」のバルコニーにはトランクルームを設置し、バルコニースペースの収納力を向上。また、3棟ともに通常、妨げになりやすい室外機をバルコニーの先に外向きに配置している。

　プライバシーが重視された「SERENE」棟には奥行き約2.8mのハーフバルコニーを設置し、外部からの視線を気にせずバルコニーライフを愉しむことができる。物干し金物はマンションで初めての採用となる取り外し可能な「屋外用ホスクリーン」を採用した。

　2024年9月15日に第1期1次54戸の登録受け付けを開始。49戸に対し73件の登録と好調なスタートを切っている。第1期1次の販売価格は、8,388万円～1億4,288万円。専有面積は、74.95㎡～94.19㎡。高騰する都心のマンションに比べるとパワーカップルなら十分手が届く価格設定だ。2024年9月末時点での資料請求件数は、約2500件と多くの反響を集めている。

　評価されているのは、駅近かつ閑静で日当たりの良い南傾斜のロケーション。宮前平駅は、1966年開業と半世紀以上に及ぶ街づくりの歴史があり、駅近のまとまった用地を取得するのは容易ではない。

　建設地は、第一種中高層住居専用地域（※）に位置し、快適な住空間が保たれている一方、小中学校や区役所をはじめとした公共施設が集積するなど、生活利便性の高さも兼ね備えている。※主に3階以上の住宅が建てられ、学校や病院など限られた施設のみ許可され、店舗や工場は制限される地域

　東急田園都市線の停車駅（渋谷－中央林間）で過去10年で分譲された新築マンションのうち、住居専用地域で駅徒歩3分以内の物件は全体の2.4％（2024年2月MRC調べ）と限られている。

　外観デザインは、垂直ラインと水平ラインを異なる素材で強調。「丘×樹×風」の建築コンセプトを石・木・ガラスで表現することで、この地ならではの上質感や落ち着きを創り出す。共用部としては「マスターラウンジ」を設置し、数人が寛げる大きなソファを配した交流空間となっている。緩やかに仕切られたミーティングスペースとパーソナルスペースも用意する。また、南東角には植栽にあふれた提供公園を設けられている。

　平均専有面積77㎡の広さと個性的なプランバリエーションで多様なライフスタイルに対応。ZEH-M Orientedを取得し、断熱性を高め、高効率設備の導入によって快適な室内環境を保ちつつ、年間の一次エネルギー消費量を20％以上削減する。

　ポイントは早々出会えない立地にふさわしい、住戸プランと設備・仕様。田園都市線駅近の大規模レジデンスということもあり、今後も注目を集めそうだ。

予算重視なら郊外エリアが狙い目

　株式会社ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」によれば、2024年8月度の全国市区町村 中古マンション価格騰落率ランキングのトップは、東京都港区。前年同月比率で31.91％の上昇。坪単価をベースに70㎡の価格に換算した「中古マンション価格」は1億4193万円となり、1億4千万円を突破した。千代田区が1億2010万円、中央区が1億1807万円、渋谷区が1億1208万円。もはや都心で70㎡を購入するのは中古マンションでも高嶺の花だ。

　2024年9月に発表された令和6年都道府県地価調査によれば、2024年7月1日時点の地価は、全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続でプラスに。上昇幅も拡大しており、東京圏は住宅地で3.6％、商業地で6.2％の上昇。インバウンド需要が急回復している台東区浅草エリアでは、25％上昇の地点もある。

【関連記事】>>東京都の地価・坪単価ランキング

　商業地の上昇率トップ3の行政区は、渋谷区の13.1％（前年4.5％）、台東区 12.5％（前年7.0％）、文京区の11.7％（前年6.8％）と都心は上昇幅が拡大している。地価上昇の波は、さらに千葉県市川市や埼玉県川口市、神奈川県川崎市など都心近郊エリアへも拡大しており、マンション適地が限られる中、新築マンション価格は今後も高止まりしそうだ。

　一方で、郊外エリアの中古マンション価格は、都心のような需給ひっ迫が見られない。都心のような富裕層や外国人の投資目的購入が目立たないからだ。予算重視で考えるなら、まだ手が届きやすい郊外エリアのマンションに目を向けてみてはいかがだろうか。

【関連記事】>>東京都下の「新築マンション人気ランキング」

マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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