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首都圏の新築・中古マンション市場動向は?
価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説!【2021年2月版】

2021年2月16日公開(2021年2月17日更新)
岡本郁雄
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以下は2020年12月の市況記事です。

都心エリアでは、土地価格が上昇し希少立地でのマンション供給が難しくなってきている。こうした中で、注目されているのが「定期借地権付き分譲マンション」だ。今回は、現時点(2020年12月)の最新のデータである、2020年10月度の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、定期借地権付き分譲マンションに注目してみよう。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

2020年10月、首都圏の新築・中古マンション市況は?

 前月(2020年9月)の首都圏マンション市況は好調な売れ行きで、駅直結の新築マンションでは即日完売物件も出ていると解説した。では、2020年10月の新築・中古マンション市況はどうだったのだろう。

新築マンション市況は変わらず好調
契約率は70%を超える

 2020年10月度、首都圏の新築マンション市況を見てみよう。下表は、不動産経済研究所発表の「首都圏マンション市場動向 2020年10月度」の前年同月比と前月比のデータだ。契約率70.4%で、好不調の目安とされる70%を上回り、新築マンション市況が前月から変わらず好調に動いているといえる

首都圏の新築マンション市場動向 2020年10月
出典:不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向 2020年10月度」から

 新規発売戸数は3,358戸。対前年同月(2,007戸)比で+67.3%、対前月(2,477戸)比で+35.6%。新築マンション1戸当たりの平均価格は6,130万円、前年同月(5,992万円)比で+2.3%。1㎡当たりの単価は95.3万円、前年同月(91.4万円)比で+4.3%となっている。

 また、首都圏の新築マンション新規発売戸数をエリア別に見ると、以下のように全てのエリアの供給戸数が対前年同月比でプラスに。都下、埼玉県、千葉県は倍増という結果になっている。

首都圏の新築マンション新規発売戸数
都区部……1,560戸(前年同月比+51.5%)
都下………241戸(前年同月比+141.0%
神奈川県…627戸(前年同月比+21.5%)
埼玉県……589戸(前年同月比+206.8%
千葉県……341戸(前年同月比+101.8%

中古マンション成約件数は、
前年同月比で31.2%上昇

 中古マンションの売れ行きは好調さが際立っている。公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2020年10月度の中古マンション月例速報」によると、成約件数は3,636件で、前年同月(2,771件)比で+31.2%と大幅に増加した。1990年5月の東日本不動産流通機構発足以降、10月としては過去最高の成約件数。前年は、消費税増税前の駆け込み需要の反動減もあったが、それでも大きな伸びだ

首都圏の「中古マンション」市場動向 2020年10月分
出典:公益財団法人東日本不動産流通機構発表「2020年10月度の中古マンション月例速報」から

 また、首都圏の平均成約価格は、前年同月比で+5.4%の3,649万円。平均成約㎡単価も56.04万円で+4.8%と、以下のとおり神奈川県その他を除いた地域が前年同月比で上昇している。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………82.31万円(前年同月比+4.3%)
都下(多摩)……43.82万円(前年同月比+10.8%)
神奈川県
横浜・川崎市……48.67円(前年同月比+5.4%)
神奈川県その他…32.59万円(前年同月比-5.9%)
埼玉県……………32.79万円(前年同月比+0.6%)
千葉県……………29.37万円(前年同月比+4.5%)

 成約件数や成約㎡単価が前年比で大幅に伸びる一方で、新規の売り物件は今月も減少傾向が続いている。10月の首都圏新規登録件数は、15,106件となっており、前年同月(17,033件)比でー11.3%。

 9月末時点の在庫件数は、39,829件となっており前年同月(47,805件)比で、16.7%も減っている。在庫件数が4万戸を切るのは2015年12月以来であり、直近のピークであった2019年8月の在庫件数48,157件と比べると2割以上も少ない。

中古一戸建ての成約件数は、
前年比+41.8%の大幅増

 また、中古一戸建ての売れ行きも同様に好調だ。10月の首都圏における中古戸建て住宅の成約件数は 1,316件で前年同月比+41.8%の大幅増。全エリアで成約件数が2桁以上の伸びだ。

 一方で、成約価格は対前年同月比-1.2%の3,113万円。前月(3,168万円)と比べても1.7%ダウンしている。成約件数は伸びているが、価格が上昇しているわけではない。

コロナ禍でも売れ行き好調な「定期借地権付き分譲マンション」に注目!

パークコート渋谷 ザ タワーの外観
定期借地権付き分譲マンション「パークコート渋谷 ザ タワー」の外観

 土地価格の上昇により、都心エリアの希少立地でのマンション供給が難しくなっている中、「定期借地権付き分譲マンション」が注目されている。定期借地権とは、存続期間50年以上の一定期間、土地利用ができる権利。更新はできず期間満了と同時に更地にして返還することとなる。つまり、定期借地権付きマンションとは、定期借地権を設定した土地に建てられたマンションのことだ。

 定期借地権付きマンションのメリットとしては、まず立地が挙げられる。都心エリアの希少立地は、保有ニーズが強く所有者の事情で手放せないケースも多い。例えば、神社や外国の大使館などが保有する敷地がこれにあたる。

 定期借地権を設定すれば、将来、土地は返還され、まとまった賃料収入も得られる。赤城神社の本殿、拝殿などの整備と一体でつくられた「パークコート神楽坂」やフランス大使館旧館の跡地に建てられた「プラウド南麻布」などがその代表例。ブランドエリアの恵まれたロケーションは、定期借地権付きマンションだから実現できた。

 定期借地権付きマンションのもう一つのメリットが価格だ。一定期間の敷地利用となるため所有権の場合に比べるとマンション価格が抑えられるケースが多い。とくに都心エリアなど地価が高い場所はマンション価格に占める土地代の割合が高いため、定期借地権付きマンションのメリットを享受しやすくなる。現在販売中の定期借地権付きマンションを見ても都心エリアに注目物件が多い。

「パークコート渋谷 ザ タワー」
代々木公園、明治神宮の広大な緑を抱くタワーレジデンス

「パークコート渋谷 ザ タワー」の共用部完成予想模型
「パークコート渋谷 ザ タワー」の共用部完成予想模型

 100年に一度とも言われる大規模な再開発が続く東京の文化の発信地「渋谷」。その渋谷の新たなランドマークとして注目を集めているのが「パークコート渋谷 ザ タワー」だ。

 渋谷区役所・公会堂の建て替えによって誕生する、地上39階建て地下4階建ての全503邸(総販売戸数353戸)の官民一体の定期借地権付きタワーレジンデンス。代々木公園、明治神宮の杜(もり)を抱く好立地。力強い構造美と、曲線美が日本の伝統を継承しつつ、個性的かつ存在感あるフォルムを形成する。

 立地を活かした共用空間も素晴らしい。代々木の杜を見晴らす20階ー21階部分には、パークビューラウンジなどの共用施設を配置。2層吹き抜けの空間から代々木公園の一面の緑や新宿の夜景を堪能できる。21階のフィットネスルームでは、開放的な森の景色を見ながらエクササイズの時間を過ごせる。

 1階エントランスから続くステップ状のラウンジも注目ポイント。「クリエイティブステップラウンジ」の壁面には、アーティストの作品を掲げる。コワーキングラウンジやプリンターなどを設置したオフィスサポートコーナーが隣接するメディアラウンジ、ミーティングルームなども用意。さらに、パーティールーム、スタディールームやライブラリーラウンジ、カフェラウンジなど多彩な共用施設が揃う。

 専有部へは、ホテルライクな内廊下設計を採用。4方向に住戸を配置したワイドフロンテージのつくりの開放的な住戸プランだ。

 「パークコート渋谷 ザ タワー」は、既に建物が完成しており、販売も堅調に推移。2020年9月以前の契約者の入居は2021年1月下旬予定、それ以降の契約者の入居は2021年4月上旬(予定)となっている。スタイリッシュな外観は、ひときわ目を惹き完成した建物を見れば好調な売れ行きも納得できる。

【関連記事はこちら】>>【パークコート渋谷 ザ タワー】都心一等地の定期借地権マンションは、老後資金形成の秘策!? 価格、スペックを分析

「ブリリアシティ西早稲田」
売れ行き好調な、神田川ほとりに立つ大規模レジデンス

「ブリリアシティ西早稲田」の完成予想模型
「ブリリアシティ西早稲田」の完成予想模型

 山手線の内側という都心立地で人気を集めているのが、「ブリリアシティ西早稲田」(豊島区高田・新宿区西早稲田、総戸数454戸、2022年3月竣工予定)だ。

 2020年10月に登録が終了した第1期1次・2次は、2020年東京都初回販売戸数第 1位となる第1期161戸、第1期2次35戸の販売を行い、296件(最高9倍、平均1.5倍)の登録申し込み。第1期の販売価格は、5,790万円~1億2,090万円、専有面積71.48㎡~96.92㎡。神田川の桜並木や庭園が多い自然が身近なロケーションの454邸の大規模レジデンス。3LDKが5,790万円~という手の届きやすい価格設定も人気の理由だ

 敷地西側には、オープンスペースとなるガーデンプロムナードを設け地域の憩いのスポットに。居住者専用の約680㎡ものインナーフォレストを配し、それを借景にライブラリーラウンジ、フォレストリビングといった共用空間を設けている。

 住戸は、3LDK中心で都心エリアとしては貴重なファミリー向けの間取り。南側は神田川の桜並木、西側は高田馬場や新宿方面の都会の景色、東側の上層階からは椿山荘などの緑が広がり、見晴らしの良さも魅力だ。

 購入層は、20歳代(8%)~30歳代(58%)の若いファミリー層が目立っている。定期借地権付き分譲だが、約70年間という、ついの住み家として十分な期間設定であることも人気の理由だ

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「プラウド神田駿河台」
「御茶ノ水」駅から徒歩5分の木造ハイブリッド高層住宅

 千代田区神田駿河台の高台に誕生する地上14階建て全36邸「プラウド神田駿河台」も、定期借地権付き分譲マンションの注目物件。マンションとしては数少ない国産木材を内装だけでなく耐震壁や柱などの構造材に採用する、木造ハイブリッド高層住宅だ。売り主は野村不動産、施工は竹中工務店が担当する。

 JR中央・総武線「御茶ノ水」駅から徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅、東京メトロ半蔵門線「神保町」駅、東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅も徒歩10分圏内と交通利便性が高い。周辺には、ニコライ堂や山の上ホテルなどの歴史的建造物があり、教育施設や病院が集積する拠点性の高い場所で高台の見晴らしの良い立地。

 住所は「千代田区神田駿河台一丁目」。駿河台という地名は、徳川家康が江戸に幕府を開いたときに駿河(現在の静岡県)から家臣が移り住んだという由来があり、歌川広重も名所江戸百景で描いた歴史のある土地。

 付近の湯島聖堂は、徳川幕府直轄の学問施設である昌平坂学問所が開かれたところで、今も大学や医療施設が揃う「御茶ノ水」界隈にあり、見晴らしが良く自然が残るこのような場所には、早々出会えないだろう。

 また、プラウド神田駿河台は、構造材に国産の木質材料を使用しているのも特徴だ。2〜11階には「LVLハイブリッド耐震壁」を、12階~14階の高層階には、「CLT耐震壁」や1時間耐火性集成材の「燃エンウッド」を活用。これらは金物を使わない独自の接合技術で施工される。構造材をそのままインテリアの木目として使えるため、建物を軽量化できるだけでなくローコスト化も実現。さらに、森林資源の循環にも役立ち、持続可能な社会づくりにも貢献できる。
LVLハイブリッド耐震壁とは、丸太を裁断した単板で繊維方向を揃えて接着した木質材料LVL(単板積層材)とRC造の耐震壁を組み合わせた壁のこと。
※CLT耐震壁とは、丸太から切り出された挽き板を繊維方向に直交させて接着した木質材料CLT(直交集成材)でつくられた壁のこと。

「プラウド神田駿河台」のモデルルーム
「プラウド神田駿河台」のモデルルーム

 モデルルームを訪ねると、温かみのある木の良さを実感する。メイプル素材の床や壁面だけでなく天井部分にも木材を活用。スポットライトの光が木の素材感を映し、和モダンなラグジュアリー空間を実現している。角部屋中心の独立性の高いプランニングで、リビングダイニングの天井高は、約2.7m~約2.8m。神田駿河台の高台からの見晴らしを十分堪能できるように工夫されている。

 2020年11月時点の総反響数は3,300件を超えており、総戸数36戸としてはかなりの注目度。神田駿河台の希少な立地に加え、木材を活用した建物の先進性も要因だろう

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希少性の高い立地や価格が魅力の
定期借地権付き分譲マンション

 2020年7月以降、新築マンションは好調な売れ行きで、コロナ禍にあっても、各社、住宅用地の確保は容易ではないようだ。

 今回紹介した3物件のように「定期借地権付き分譲マンション」は、立地や価格だけでなく商品企画も魅力的な物件が多い。新築マンションを検討する際は、ぜひ定期借地権付き分譲マンションにも注目していただきたい。

◆ パークコート渋谷 ザ タワー (モデルルーム公開中)
価格

1億2540万円(1戸)・
1億8040万円(1戸)

入居時期 2021年4月上旬(予定)※2019年9月以前にご契約締結のお客様の入居時期は、2021年1月下旬(予定)
交通 山手線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分
所在地 東京都渋谷区宇田川町28番49他
間取り 2LDK(2戸) 建物面積 74.46㎡(1戸)・78.55㎡(1戸)
総戸数 503戸 来場者数
売主 三井不動産レジデンシャル株式会社 施工会社
パークコート渋谷ザタワー詳細はこちら
※データは2020年11月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆Brillia City 西早稲田(モデルルーム公開中)
価格

5,700万円台~
1億2,000万円台(予定)

入居時期 2022年5月下旬(予定)
交通

東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩12分 他    

所在地 東京都豊島区高田一丁目176番2、12 (地番)
間取り 3LDK~4LDK     建物面積 71.48~97.30 ㎡
総戸数 454戸  来場者数
売主 東京建物株式会社 施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
※データは2020年11月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆プラウド神田駿河台(モデルルーム公開中)
価格

7,499万円〜
1億6,999万円

入居時期 2021年2月下旬(予定)
交通 JR中央総武線「御茶ノ水」駅徒歩5分 他      所在地 東京都千代田区神田駿河台一丁目7番1(地番)
間取り 2LDK 建物面積 52.62㎡
総戸数 36戸 来場者数
売主 野村不動産株式会社 施工会社 -
プラウド神田駿河台詳細はこちら
※データは2020年11月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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