新築・中古マンションの市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2025年5月版】

以下は、2025年3月の市況記事です。

今月も首都圏新築の新築マンション市況（新規販売戸数、平均価格、契約率）・中古マンション市況を解説する。不動産経済研究所によれば、2024年の全国新築分譲マンション発売戸数は、5万9,467戸となり前年比8.6％の減少。平均価格は、前年比2.9％上昇の6,082万円と上昇が続く。地方都市での億ションの分譲も目立ち価格上昇は、全国に波及している。また、注目物件として品川区の新築分譲マンション、「ブランズタワー大崎」についても解説する。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

首都圏新築マンションの市況【2025年1月度のデータ】

　2025年1月度、首都圏新築マンションの市況を見ていく。発売戸数は前年の同月（1,112戸）比で44.2％減少の620戸。契約率は、58.5％と低調な売れ行き。注目度の高い大規模マンションの販売が、2月以降に始まるものが多いことが盛り上がりを欠いた要因であろう。

　また、首都圏新築マンションの1戸当たりの平均価格は7,343万円となっており、前年の同月比では、613万円のダウンとなっている。東京23区の供給シェアが25.6％と低かったことも平均価格がダウンした理由だ。

首都圏の新築マンション市場動向2025年1月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向　2025年1月」）

エリア別の動向は？

　エリア別の平均価格は、東京23区が1億474万円。東京都下が7,559万円、神奈川県が6,651万円、埼玉県が5,678万円、千葉県が4,873万円。都下、神奈川県、埼玉県の㎡単価が前年の同月比で10％超の伸びを見せている。建築費上昇の影響が拡がっており専有面積を圧縮しなけければ、価格を抑えられない状況が続いている。

エリア別の首都圏新築マンションの販売動向（2025年2月）

（出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2025年1月」）

首都圏中古マンションの市況【2025年1月度のデータ】

　続いて首都圏中古マンションの市況を見ていく。新築マンションの供給戸数が減少していることもあり活況が続いている。2025年1月度は、全エリアが前年の同月比で大きく成約件数を伸ばしている。

　2025年1月度、首都圏中古マンションの成約件数は前年の同月比で19.6％増の3,242件となり、3カ月連続で前年同月より成約件数を伸ばしている。平均成約価格は前年同月比5.9％上昇の5,147万円。平均成約㎡単価は、前年の同月比で7.8％上昇の81.88万円となっている。初めて成約㎡単価が80万円を突破しており、57カ月連続で前月を上回っている。

　また、2025年1月の新規登録物件の㎡単価は、85.38万円となっていて前年の同月比で15.5％の上昇。成約㎡単価との差が3万円以上あるが、成約㎡単価が前月比で大きく上昇しており前月よりもその差は縮小している。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。在庫件数は、4万5,000千戸前後で推移している。

首都圏の中古マンション市場動向2025年1月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構「2025年1月度の中古マンション月例速報」）

　2025年1月の新規登録物件数は、前年の同月比で6.5％減少の1万5,459件。在庫件数は前年の同月比で4.2％減少し4万5,478件となっている。新規登録件数が前年同月比でマイナスとなるのは2024年3月から11カ月連続になる。

地域別の動向は？

　次に地域別の中古マンション動向を見てみてみよう。

首都圏中古マンションの成約㎡単価（2025年1月）

（出典：東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート 2025年1月度」）

　成約㎡単価をみると、東京23区が大きく上昇しており、都下（多摩）や横浜市・川崎市、千葉県も前年の同月比で上昇。いっぽうで、埼玉県、神奈川県その他は前月比、前年同月比ともに下落している。千葉県では、総武地区（市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市）が前年同月比で成約㎡単価が6.8％上昇の45.27万円となっている。好調の要因は、都心への通勤利便性の高い立地にあるようだ。

　また、価格が弱含みの埼玉県でも成約件数は、前年の同月比で21.8％も伸びており取引状況は活発である。新築マンションの供給減や価格の上昇が続くなか、どのエリアも中古マンションを検討するユーザーが増えていると見てよいだろう。

　2024年10月から12月の東京23区築年数別成約データを見ると、築20年までの中古マンション価格の下落は見られない。建築費上昇と同様にリフォームの費用も大きく上昇しており、比較的状態の良い築年数の浅いマンションを希望しているユーザーが多いという表れであろう。

東京23区築年数別成約データ（2024年10月度～12月度）

（出典：「REINS TOPIC　首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】」）

　また、2000年代に入ってから販売されたマンションは、上質感あるエントランスや、ディスポーザーなどの水回りなど充実した仕様の物件が目立ち、中古マンションに目を向ける人が増えている。

暮らしとビジネスと自然環境コアとなる「ブランズタワー大崎」

　次に今月の注目マンション「ブランズタワー大崎」を紹介していく。　

　東急不動産株式会社は、参加組合員として参画する「東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業」における住宅棟名称を「ブランズタワー大崎」に決定し、2025年1月27日より公式サイトを公開した。

 「ブランズタワー大崎」は、大規模再開発が進む五反田・大崎エリアの山手線内側の約1.6haの街区「大崎リバーウォークガーデン」を整備する超高層再開発タワープロジェクトの住宅棟となる。大崎駅を最寄りとするタワーマンションとしては 11年ぶり。

 「大崎リバーウォークガーデン」の開発コンセプトは、ボーダレススタイル。公園、住宅棟、業務棟の3つの敷地で構成されながらも、これらの境界を感じさせない一体のランドスケープ計画となっている。

 「ブランズタワー大崎」の住人は、この目黒川に面した約250mにわたる遊歩道を豊かな自然とともに、多様なライフスタイルを享受できる。また、公園を含む3つの広場空間のほか、公園遊具、菜園、屋外ワークスペースや、目黒川沿いにベンチなどのアメニティを備えており、街区全体を庭のように自由に利用できる。所在地はJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩5分、JR山手線五反田駅徒歩7分。

　設計は竹中工務店・RIA 設計企業共同体、施工は竹中工務店。建物のメインデザインには東京を拠点に国際的な活動をする建築設計事務所ホシノアーキテクツが担当している。目黒川の豊かな自然環境を意識した「Fountain Towers」をコンセプトに、高い品質とデザイン性を両立させたタワーレジデンスを提供する。

　

　品川エリアも含めた近辺の相次ぐ再開発により、大崎駅周辺はかつての工場街から職住融合の成熟した街へと進化を遂げている。新街区の誕生により、地域の魅力はさらに高まることが期待される。

まとめ

　日本銀行の政策金利引き上げ発表を受けて、住宅ローンの金利の基になる基準金利を引き上げる動きが顕著になっている。2025年4月以降から金利の上昇するケースが増えているが、都心などマンションの販売動向は堅調である。その要因の一つとして考えられるのが富裕層の拡大だ。

　野村総合研究所が2025年2月に発表した、2023年の日本における純金融資産保有額の階層別にみた保有資産規模と世帯数の推移によると、純金融資産1億円超の富裕層、5億円超の超富裕層は、2年間で大きく増加している。

　2021年から2023年にかけて、富裕層・超富裕層が保有する純金融資産の総額は、それぞれ259兆円から334兆円へと29.0％、105兆円から135兆円へと28.6％、合計額は364兆円から469兆円へと28.8％増えている。また、世帯数もそれぞれ139.5万世帯から153.5万世帯へと10.0％、9.0万世帯から11.8万世帯へと31.1％、合計数は142.5万世帯から165.3万世帯へと16.0%へと増えている。

　明治神宮に近い野村不動産のプラウド神宮前のような超富裕層向けのマンションの売れ行きは好調。大京のようにパワーカップルなどの高年収層をターゲットにした「ZEH（ゼッチ）」など高付加価値マンションの供給にシフトするディベロッパーも出てきている。

　また、大京穴吹不動産が2021年に麻布に開設した都心の高額物件専門不動産仲介店舗「レジデンスサロン」を2025年3月に日本橋と番町にオープン。英語、中国語が話せるスタッフも配置して、増加しつつあるインバウンド需要にも対応している。都心の3区（千代田区、中央区、港区）での高額物件取引が増えており、営業を強化していく。

　住友不動産の高級賃貸マンション「ラ・トゥール」の入居者は、かつての外国人中心から日本人中心に変わってきており入居者募集も好調である。一方、食料品などの物価高もあり、初めてマンションを購入する一次取得層向けの物件の売れ行きは鈍く、マンション価格の二極化傾向は、今後も続きそうだ。

【関連記事】>>品川区の「新築マンション人気ランキング」 大井町、品川、大森、武蔵小山、五反田など、注目エリアのおすすめ物件は？

マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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