首都圏の新築・中古マンション市場動向は?
価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説!【2021年7月版】

2021年7月12日公開(2021年7月12日更新)
岡本郁雄

以下は2021年2月の市況記事です。

最新の首都圏エリアの新築・中古マンションの市場動向を見ながら、2021年のマンション市場のポイントとなる価格、売れ行きなどを紹介したい。2021年1月、11都府県に2回目となる緊急事態宣言が発令された。新築マンションのモデルルームの多くは、感染防止の対策を取りながらオープンを続けるなど、1回目と異なり、緊急事態宣言下でも販売計画の見直しはあまり見られない。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

最新の首都圏の新築・中古マンションの市況は?

 2021年1月の不動産市況で解説したとおり、首都圏のマンション市場動向は好調さを維持しつつあるものの、中古マンションの在庫件数の減少や新築マンションの契約率の低下が見られる。では、現時点(2020年2月)の新築マンション、中古マンションそれぞれの市況をまとめてみよう。

首都圏各エリアの新築マンション新規発売戸数、契約率は?

 不動産経済研究所発表の「首都圏マンション市場動向 2020年12月度」によれば、下表のとおり、2020年12月度の新築マンション新規発売戸数は7,362戸。対前年同月(6,392戸)比で15.2%増、対前月(2,790戸)比で163.9%増となっている。

 新築マンション新規発売戸数は、以下のようになっており、東京都区部の供給が前年同月比17.3%減、神奈川県が17.7%減となっている一方、都下が195.3%増、埼玉県が57.5%増、千葉県が59.1%増と大きく伸びている。

首都圏の新築マンション新規発売戸数
都区部……2,234戸(前年同月比-17.3%)
都下………1,177戸(前年同月比+193.5%)
神奈川県…1,360戸(前年同月比-17.7%)
埼玉県……1,126戸(前年同月比+57.5%)
千葉県……1,465戸(前年同月比+59.1%)

 1戸当たり価格は5,620万円、前年同月(5,876万円)比で-4.4%。1㎡当たりの単価は83.7万円、前年同月(83.9万円)比で-0.2%。

 契約率は62.6%という結果で、前年同月(61.3%)比で+1.3ポイント、前月(58.1%)比では+4.5ポイントとなっている。好不調の目安とされる70%を先月に続き下回った。夏以降の好況を受け供給戸数が大幅に増えたこともあるが、販売価格が高止まりする中で特定のマンションに人気が集中していることも契約率低下の一因と考えられる。

中古マンション成約件数は、前年同月比9.9%減少するも価格は上昇

 一方、中古マンションはどうだろう。中古マンションにも同様の傾向が見られ、指名買いされるようなマンションが売れて在庫が減り、12月度の成約数はダウンした

 公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2020年12月度の中古マンション月例速報」によると、成約件数は2,533件で、前年同月(2,810件)比で9.9%減少した。例年、12月は不動産会社が冬休みに入るため成約件数は少なくなるものだが、前月(3,620件)からは3割減となっている。

首都圏各エリアの中古マンションの成約価格は上昇中

 一方で、首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+5.3%の3,739万円。平均成約㎡単価も57.53万円で+4.8%と、以下のとおり、全地域が前年同月比で上昇している。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………85.03万円(前年同月比+6.7%)
都下(多摩)……43.47万円(前年同月比+5.6%)
神奈川県
横浜・川崎市……51.25万円(前年同月比+7.1%)
神奈川県その他…32.26万円(前年同月比+1.5%)
埼玉県……………33.93万円(前年同月比+3.2%)
千葉県……………31.12万円(前年同月比+5.7%)

首都圏全体で中古マンションの在庫は減少傾向

 2020年12月の首都圏新規登録件数は、12,125件となっており、前年同月(14,873件)比で-18.5%。12月末時点の在庫件数は、38,173件となっており前年同月(47,051件)比で、18.9%の減少。直近のピークであった2019年8月の在庫件数48,157件と比べると1万1千件近くもの減少だ。在庫の減少はどのエリアも見られ、価格上昇圧力が今後強まるかもしれない。

注目の新築マンションは、東京都下や柏市の都心アクセスが良く、値ごろ感のある物件

 不動産経済研究所によれば、2020年の首都圏新築マンションの供給戸数の集計値は前年比12.8%減少の2万7228戸まで回復した。エリア別の供給動向を見ると東京都区部が20.6%減少、神奈川県が22.2%減少、埼玉県が26.5%減少する一方で、都下が27.8%上昇、千葉県が28.8%上昇している。

「プラウドタワー武蔵小金井クロス」は商住一体のツインタワー

 

 供給戸数が大きく伸びた都下は、スーパーも併設する大規模レジデンス「プラウドシティ吉祥寺」が完売、商住一体のツインタワー「プラウドタワー武蔵小金井クロス」が残戸数70戸を切る(2021年1月22日時点)などJR中央線沿線のマンションが好調だ。

 「プラウドタワー武蔵小金井クロス」は、JR中央線「武蔵小金井」駅徒歩3分の駅前街区に立つ全716邸の「都市型コンパクトタウン」を掲げた大規模マンション。建物は既に完成しており、商業施設「SOCOLA武蔵小金井クロス」が2020年6月にオープン。食品スーパーに加え、大型専門店や衣料品店やカフェ、郵便局、クリニックモールが入る。Withコロナに適応した便利な暮らしが身近でかなうことが高く評価されている。
【関連記事はこちら】>>【プラウドタワー武蔵小金井クロス】は“買い”?

「プラウドタワー武蔵小金井クロス」の外観
「プラウドタワー武蔵小金井クロス」の外観

 

千葉県の人気は、「パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー」「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」

 千葉県では、つくばエクスプレス線や常磐線・京葉線など東京への都心アクセスが良い立地のマンションの売れ行きが堅調だ。2021年1月には、JR常磐線「柏」駅徒歩4分に立地する地上21階建て全191邸の大規模タワーレジデンス「パークホームズ柏タワーレジデンス」が完売した。免震構造採用かつ全戸南向きという商品性の高さも評価のポイントだが、柏高島屋、柏高島屋ステーションモールなど多彩な商業施設が立地する商業利便性も強みとなった。

 また、ららぽーと柏の葉が駅前に立地するつくばエクスプレス線の「柏の葉キャンパス」駅のマンションも堅調な売れ行き。2000年代以降、約273ヘクタールという首都圏でも類を見ないスケールで開発がスタートした「柏の葉スマートシティ」。公・民・学が連携し「世界の未来像」の具現化を目指し、街の整備が進んでいる。

「パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー」は、その「柏の葉キャンパス」駅徒歩4分に建つ免震構造を採用した地上29建てタワー全364邸。9200㎡超あるゆとりある敷地には平置き式と自走式を組み合わせた駐車場241台を設置。さらにDIYや自転車のメンテナンスにも利用できるホビースペース、ラウンジやキッズルームなど多彩な共用施設が用意されている。リビングダイニングの天井高は約2.6mあり、3LDKタイプが4,000万円台から購入可能、全体の約7割の住戸が供給済みで、売れ行きも堅調だ。

「パークシティ柏の葉キャンハスサウスマークタワー」の完成予想模型
「パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー」の完成予想模型

 

 京葉線では、「新浦安」駅に誕生する「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」が注目を集めている。新浦安では、10年ぶりの総戸数500戸超の大規模レジデンス。敷地面積47,000㎡超のゆとりのランドスケープで、暮らすリゾートをコンセプトに豊かな植栽を配した低層15棟全528邸。ヴィラハウス、アネックスハウスの共用棟には、「TSUTAYA」「ボーネルンド」「ビアンキ」などが空間づくりに参画した多彩な共用施設が用意されている。

 さらに魅力なのが、ゆとりある専有部分だ。平均専有面積は96㎡超もあり、専有面積が100㎡を大きく超える住戸も多い。ウォークインクローゼットが2つ以上ついているプランが全体の89.7%。納戸付きのプランが91.6%。80㎡以上の住戸の浴室は、1620以上のサイズ。15棟構成だけに間取りのタイプ数も多く、専用庭付きや海の見える部屋など家族の希望にフィットしたプランを選べるのも魅力だ。

 2021年1月時点で既に5,000件を超える資料請求があり100戸を超える住戸に申し込みがきている。リモートワークが普及しつつある中で、広さがあるのは大きな強みである。高洲海浜公園も近く、気分転換しやすい街であることも魅力にも感じている人が多い。コロナ禍で、広くて開放感がある住まいは2021年も支持されるだろう。

「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」の完成予想模型
「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」の完成予想模型

戸建てで利用しやすい「グリーン住宅ポイント制度」がスタート

 不動産経済研究所は2021年の首都圏新築マンション供給戸数を3万2千戸程度と予測しており、2020年よりも新築マンションの選択肢は増える見込みだ。

 また、首都圏の新築戸建ては売れ行きがマンション以上に好調で、2020年6月度以降前年同月比プラスの成約件数。2020年12月末時点の在庫件数は、7,346件で前年同月比39.6%の減少(東日本不動産流通機構「2020年12月度月例速報」から)。用地取得を一時期抑えていたことも在庫不足の要因だが、各社仕入れを再開して供給を急いでいるので、新築戸建ての選択肢も増えるだろう。

 また、2021年は、コロナ禍で落ち込んだ経済をサポートするため高い省エネ性能の住宅を取得する際に商品などに交換できるポイントを発行する「グリーン住宅ポイント制度」もスタートする。詳細はまだ確定していないが、マンションよりも一戸建ての方が制度を適用しやすく、購入を後押ししそうだ。

【関連記事はこちら】>>1戸当たり最高100万円相当の「グリーン住宅ポイント」制度がスタート!

 厚生労働省発表の2020年の平均有効求人倍率は1.18倍で前年比0.42ポイント低下しているように、経済の先行きは不透明だ。それでも住宅が売れているのは、コロナ禍での生活スタイルを経験し、住宅の課題を解決したいというニーズが高まったから。中古マンションや新築戸建ての在庫減少など一部のマーケットでは選択肢が狭まりつつある。今年こそマイホームを取得したいと考えている人は、早めに行動することをおすすめしたい。

 

◆プラウドタワー武蔵小金井クロス(モデルルーム公開中)
価格 75,980,000円(1戸)~94,870,000円(1戸) 完成時期 2021年6月下旬
交通 JR中央線 「武蔵小金井」駅徒歩3分(イースト)・4分(ウエスト) ※「武蔵小金井」駅nonowa口より徒歩2分(イースト)・3分(ウエスト)(利用時間/7:00~22:00、交通系ICカード専用) 所在地 東京都小金井市本町六丁目1910番(地番)
間取り 1LDK ~ 4LDK 専有面積 65.31㎡ ~ 88.06㎡
総戸数 716戸 来場者数
売主 野村不動産株式会社 施工会社
※データは2021年2月3日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー(モデルルーム公開中)
価格

2,828万円(1戸)~
5,098万円(1戸)

完成時期 2021年11月下旬
交通 つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅 徒歩4分  所在地 千葉県柏市柏都市計画事業柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業区域内162街区1画地(保留地)他
間取り 1LDK(1戸)・3LDK(10戸) 専有面積 44.92㎡1戸~ 81.94㎡2戸)
総戸数 364戸 来場者数 -
売主 三井不動産レジデンシャル 施工会社 -
ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ詳細はこちら
※データは2021年2月3日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ1工区(第1工区) テラスプラザ・ベイプラザ(モデルルーム公開中)
価格

5,328万円~7,648万円

完成時期 2022年1月下旬
交通 JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)より18系統バス13分「高洲海浜公園」バス停下車徒歩1分 所在地 千葉県浦安市高洲6丁目14番1(地番)
間取り 3LDK・4LDK 専有面積 86.09㎡ ~ 107.96㎡
総戸数 234戸 来場者数 -
売主 三菱地所レジデンス・近鉄不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ詳細はこちら
※データは2021年2月3日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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