首都圏の新築・中古マンション市場動向は？価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説！【2021年4月版】（6ページ目）

以下は2020年11月の市況記事です。

リモートワークの普及で郊外の戸建て・マンションが注目されているが、売れ行きでそれを上回るのが、マンションと駅が直接つながる「駅直結マンション」だ。今回は、現時点（2020年11月）の最新のデータである、2020年9月度の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、駅直結マンションに注目してみよう。（不動産アナリスト：岡本郁雄）

2020年9月、首都圏の新築・中古マンション市況は？

　前月（2020年8月）の首都圏マンション市況は堅調な売れ行きを示していた。では、9月の新築・中古マンション市場はどうだったのだろう。

新築マンション市況は好調
新規発売戸数は＋48.4%に

　不動産経済研究所発表の「首都圏のマンション市場動向 2020年9月度」によれば、下表のとおり、2020年9月度の新築マンション新規発売戸数は2,477戸。対前年同月（2,359戸）比で＋5.0％、対前月（1,669戸）比で＋48.4%となっている。

出典：不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向 2020年9月度」から

　また、新築マンション新規発売戸数は、以下のように千葉県が560戸と前年同月比で＋334.1％と増加する一方、そのほかのエリアでは微増もしくは減少となった。

首都圏の新築マンション新規発売戸数
都区部……1,006戸（前年同月比－9.5％）
都下………175戸（前年同月比－36.6％）
神奈川県…474戸（前年同月比＋3.3％）
埼玉県……262戸（前年同月比－31.8％）
千葉県……560戸（前年同月比＋334.1％）

　1戸当たり価格は5,812万円、前年同月（5,991万円）比で－3.0%。1㎡当たりの単価は87.7万円、前年同月（91.3万円）比で－3.9%。契約率は73.4%という結果で、前年同月（56．8%）比で＋16.6ポイント、前月（68.5%）比では＋4.9ポイント（上表参照）。

　好不調の目安とされる70％を上回り、前月から契約率は上昇するなど、新築マンション市況が好調であることを示している。

中古マンション成約価格は、
前年同月比で6.6％上昇

　中古マンションの売れ行きは、やや落ち着いた印象に見える。公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2020年9月度の中古マンション月例速報」によると、下表のように、成約件数は3,328件で、前年同月（3,589件）比で7.3%減少した。昨年9月は消費税の駆込み需要もあった。それに加え、1990年5月の東日本不動産流通機構発足以降、過去最高に好調だった8月からの反動による減少ともいえそうだ。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構発表「2020年9月度の中古マンション月例速報」から

　また、首都圏の平均成約価格は、前年同月比で＋6.6%の3,693万円。平均成約㎡単価も55.98万円で＋4.1%と、以下のとおりすべての地域が前年同月比で上昇している。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………82.61万円（前年同月比＋5.2％）
都下（多摩）……43.16万円（前年同月比＋8.0％）
神奈川県
横浜・川崎市……49.07万円（前年同月比＋2.1％）
神奈川県その他…33.09万円（前年同月比＋4.7％）
埼玉県……………33.70万円（前年同月比＋3.5％）
千葉県……………30.96万円（前年同月比＋7.6％）

　成約件数や成約㎡単価が前年比で大幅に伸びる一方で、新規の売り物件は今月も減少傾向が続いている。9月の首都圏新規登録件数は、14,656件となっており、前年同月（17,189件）比でー14.7％。9月末時点の在庫件数は、41,137件となっており、前年同月（47,660件）比で、13.7%も減っている。

堅調な売れ行きの中古一戸建て

　中古一戸建ての売れ行きは堅調だ。公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2020年9月度の中古マンション月例速報」によると、9月の首都圏における中古戸建て住宅の成約件数は1,303件で前年比＋3.9％の増加。東京都区部と神奈川県他を除く各地域が前年比で増加している。

　一戸建ての成約価格は、対前年同月比＋2.5％の3,168万円。ただし、前月（3,216万円）と比べると1.5％ダウンしている。成約価格の前年同月比で見ると埼玉県＋8.0％、千葉県＋16.6％、多摩＋12.4％と上昇する一方、区部は－2.1％、神奈川県他－1.7％、横浜・川崎市＋0.7％と地域差があり、低価格帯エリアの上昇度合いが目立つ。

平均価格1.1億円が即日完売
「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」

「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の完成予想模型

　新型コロナウイルスの感染拡大は、郊外エリアの暮らしに目を向けさせた一方で、自宅で家族と過ごす時間を大切にしたいと考える層も拡大した。その答えの一つが、生活利便性の高い駅前に直結した「駅直結マンション」だ。

　平均価格1.1億円にもかかわらず第1期の115戸が即日完売した「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」（野村不動産）もその一つ。

　東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分の地に、市街地再開発事業で誕生する地上36階建てのタワーレジデンス。東池袋駅内の地下道に入居者専用のエレベーターが設置され、各住戸までダイレクトにアクセスできる、便利なつくりだ。

　低層部には、商業施設が誘致される予定で、1階に24時間有人管理の防災センターを設置。地下2階にはトランクルームも用意される。

　また、食材の宅配サービスであるクックパッドマートを導入。スマホアプリから食材を注文しておけば、共用部に設置された生鮮の宅配ボックス「マートステーション」で、好きな時間に受け取りが可能だ。各階各戸に宅配ボックスも設置されており、荷物の授受のための移動がいらない。ゴミ置き場も各フロアにある。

「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」第1期の価格や間取りは？

「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」は、販売対象の193戸に対し角住戸比率が95戸と約50％。主開口部が8ｍ以上あるワイドスパン住戸が184戸もあり、約95％を占める。住戸専有部の全居室には開口部を設置しており、間取りの評価も高い。

　第1期の販売概要は以下のとおり。

・総戸数：248戸（うち非分譲住戸55戸）のうち、第1期販売戸数は115戸
・販売価格：79,180,000円（1戸）～314,880,000円（1戸）
・最多価格帯（100万円単位）：8,700万円台（10戸）　
・専有面積：60.00㎡～130.06㎡
・間取り：2LDK ・3LDK

　全戸に登録申し込みが入り、最高倍率3倍で即日完売。物件エントリー数は約5,500件、モデルルーム総来場数は約1,700件だった。第2期が既にオープンしているが、集客は引き続き好調だ。

　東池袋駅からダイレクトにアクセスできることで、雨の日も濡れずに移動が可能。プライベートな時間を十分満喫できそうだ。

駅直結複合開発の住居として誕生
「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」

「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」の完成予想模型

　相鉄本線「瀬谷」駅で進む商業・公共・住居一体の複合開発「ライブゲート瀬谷」（2021年秋開業予定）。「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」（大京）は、その住居として誕生する分譲マンションだ。

　瀬谷駅南口から徒歩1分、ペデストリアンデッキ（建物同士を結ぶ歩行者専用の上空通路）で駅に直結する全144邸（非分譲住戸28戸）。2020年10月にスタートした第1期1次・2次、計70戸は、総反響件数1,100件（10月18日時点）を超えるなど注目を集め、ほぼ全ての住戸に申し込みが入り販売も順調だ。

「ライブゲート瀬谷」は、「瀬谷」駅と屋根付きのペデストリアンデッキで結ばれマンションのエントランスにアクセスでき、往来もスムーズ。バスロータリーもある約3000㎡の駅前広場も一体で整備され、開放的で美しい街並みが形成される。

「ライブゲート瀬谷」内には、1、2階にスーパーやコンビニエンスストアなどの商業店舗、3、4階には瀬谷区民文化センター「あじさいプラザ」がオープン予定。便利な暮らしが実現する。

「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」の価格や間取りは？

　住居は、開放感ある全戸南向き。南側の街区は20mの高さ規制（2020年11月時点）があり、中層階でも開放的な景色が広がる。共用部は、カフェや書斎として寛げるエントランスラウンジ、コミュニティルームがあり、各階に「ゴミステーション」を設置。すべての居住者がいつでも受け取り可能な各住戸専用の宅配ロッカーを設けるなど、家事負担軽減にも配慮している。

　専有部は、風をとりこむパッシブデザインを採用。通気機能付き玄関ドアや可動ルーバー面格子、通気ルーバー付き扉などで風の道をつくり、サッシや窓は、すべて高い遮熱効果のあるエコガラスだ。

　相鉄本線「瀬谷」駅は、2019年11月に相鉄・JR直通線が開通したことで、新宿・渋谷・池袋にダイレクトにアクセスすることが可能に。2023年3月までに相鉄・東急直通線も開通する予定で、駅前の利便性をより一層享受できる。

　第1期の販売概要は以下のとおり。

・第1期1次（専有面積：52.39㎡～81.06㎡）の販売価格：4,510万円（2戸）～7,620万円
・最多販売価格帯：5,600万円台（10戸）
・追加販売した第1期2次（専有面積：52.39㎡～70.05㎡）の販売価格：4,480万円（2⼾）〜6,600万円（2⼾）
最多価格帯は、6,000万円台（4⼾）中心

　共働きプレファミリーの新たな注目エリアの駅直結マンションとして、横浜市内の幅広いエリアから注目を集めている。

「勝どき」駅へ地下通路で直結
「パークタワー勝どきミッド／サウス」

「パークタワー勝どきミッド／サウス」は、中央区勝どき二丁目・四丁目で進められている「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」内の勝どき駅直結・大規模商住複合再開発プロジェクトだ。

　駅直結だけでなくマリーナ（水辺）に面していることが特徴。物件エントリー件数は、9,000件（10月25日時点）を超え、来場組数も約1,200組。事前案内会の追加枠もすぐに埋まるなど、11月中旬予定の第1期販売に向け順調に販売活動が進んでいる。

「パークタワー勝どきミッド」へは、「勝どき」駅からの地下通路を通って地下のエントランスへ。地下1階にはコンビニエンスストアがオープン予定で買い物利便性も高い。さらに1階から3階にはスーパーマーケットやクリニックモール、保育所、スポーツアリーナ、飲食店が入る予定で、日常生活が足元で完結する。

　ミッド棟3階には、約300㎡のコワーキングスペースを設置。個室ブースもありワークスペースとしての利用が可能。8階はコモンスペースになっており、ラウンジやフィットネススタジオなど共用施設も充実している。

　建物は基礎免震構造採用で、ミッドが鉄筋コンクリート造地上45階地下2階建て、サウスが鉄筋コンクリート造地上58階地下3階建て。戸数規模はミッドが、総戸数1121戸、販売総戸数570戸。サウスが総戸数1665戸、販売総戸数1109戸。

　世界的に活躍するホシノアーキテクツ/ホプキンスアーキテクツ日本代表の星野裕明氏が担当した建物のデザインは、とてもシンボリックで印象的だ。

駅直結マンションは、
早期完売する可能性が高い

　今回紹介した3つのマンションは、人気物件になる伏線がある。

・「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」なら「ブリリアタワー池袋」（2015年竣工　総戸数432戸）
・「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」なら「グレーシアタワー二俣川」（2018年竣工　総戸数421戸）
・「パークタワー勝どきミッド／サウス」なら「キャピタルゲートプレイス」（2015年竣工　総戸数702戸）

　といった近隣・沿線に駅直結のマンションが誕生。いずれも中古市場で人気があり、リセールバリューも高いマンションだ。

　また、「パークコート文京小石川ザタワー」や「ザ・タワー横浜北仲」など、近年供給された駅直結マンションには、早期完売した物件も多い。こうしたマンションがラインアップされるエリアには、今後も注目が集まりそうだ。

◆ プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（モデルルーム公開中）
価格	未定	入居時期	2022年3月下旬
交通	東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 4番出口直結徒歩1分 ※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分	所在地	東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）
間取り	1LDK ～ 3LDK	建物面積	44.30 ～ 130.06㎡
総戸数	248戸	来場者数	ー
売主	野村不動産株式会社	施工会社	ー
※データは2020年11月2日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア（モデルルーム公開中）
価格	未定	入居時期	2021年9月15日（予定）
交通	相鉄本線「瀬谷」駅下車徒歩1分	所在地	神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷４丁目４番１０他）
間取り	1LDK+S ～ 3LDK+WIC	建物面積	52.39㎡～ 70.05㎡
総戸数	144戸（住戸、非分譲住戸２８戸（うち一般分譲対象外住戸１２戸）を含む）、他に店舗７戸、公共施設	来場者数	ー
売主	株式会社大京	施工会社	戸田建設株式会社

※データは2020年11月2日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆パークタワー勝どきミッド／パークタワー勝どきサウス（モデルルーム公開中）
価格	未定	入居時期	サウス:2024年4月下旬入居予定、ミッド:2024年4月下旬入居予定
交通	都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩2分 (サウス) 他	所在地	東京都中央区勝どき4丁目1500番地（サウス）（地番）、1501番地（ミッド）（地番）
間取り	1K ～ 3LDK	建物面積	25.05㎡～ 153.05㎡(トランクルーム等除く)
総戸数	サウス：総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸 / ミッド：総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸	来場者数	ー
売主	三井不動産レジデンシャル株式会社	施工会社	サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社

※データは2020年11月2日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。