首都圏の新築・中古マンション市場動向は？価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説！【2021年11月版】（5ページ目）

以下は2021年7月の市況記事です。

5月もマンションの売れ行きは変わらずに好調だ。販売延期になっていた東京オリンピック選手村跡地の大規模マンション「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」の再始動が決まるなどのトピックスもあった。今回は、2021年5月の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、マンション市場の動向を紹介したい。（不動産アナリスト：岡本郁雄）

最新の首都圏新築マンション市況は？

　2021年6月20日、沖縄を除く9都道府県の緊急事態宣言が解除された。2021年に延期された東京2020オリンピック競技大会も開催される見通しだ。2021年5月も新築マンションの売れ行きは堅調だ。不動産経済研究所発表の「首都圏新築マンション市場動向 2021年5月」によれば、下表のとおり、2021年5月の新築マンション新規発売戸数は、２,578戸。対前月（2,089戸）比で23.4％の増加。対前年同月（393戸）比で556％増、コロナ禍前の一昨年の2,206戸と比べても16.9％上回っている。

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向 2021年5月」）

　新築マンションの1戸当たりの平均価格は5,908万円、前年同月（6,485万円）比で－8.9%。1㎡当たりの単価は93.2万円、前年同月（108.4万円）比で－14.0%。契約率は69.30%という結果で、前年同月（72.30%）比で－3.0ポイント、前月（73.60%）比では－4.3ポイントとなっている。

　販売在庫は、6,789戸で前月よりも228戸の減少。前年同月の7,773戸よりも1,000戸近く少ない状況だ。販売在庫が7,000戸を下回るのは、2020年11月以来で需給バランスがある程度とれている状況と言える。

　また、新築マンション新規発売戸数は下表のようになっており、2021年4月度と同様にコロナ禍で発売が停滞した前年同月と比べ1都3県全てで増加している。

首都圏の新築マンション新規発売戸数
都区部……1,207戸（前年同月比＋413.6％）
都下………106戸（前年同月比＋202.9％）
神奈川県…628戸（前年同月比＋694.9％）
埼玉県……421戸（前年同月比＋1654.2％）
千葉県……216戸（前年同月比＋980.0％）

「パークタワー勝どきミッド/サウス」、「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」に注目

　好調な新築マンション市場の中で、ひときわ目をひくのが都心のランドマーク性の高い大規模タワーレジデンス。中でも「パークタワー勝どきミッド」は、第1期1次～第2期1次（販売価格：3,690万円～3億3,980万円　専有面積：25.05㎡～153.05㎡）で507戸を供給し全戸に申し込みが入っている。登録申込総数は、約1,500件、最高倍率27倍、平均倍率は約2.9倍。来場総数は、3000組を超える。2021年7月からは、「パークタワー勝どきサウス」の案内がスタートするが、最高階数や規模で上回るだけに注目を集めそうだ。

　また、販売延期になっていた東京オリンピック選手村跡地の大規模マンション「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」にも再始動の動きが出てきた。開催延期決定を受け、見学会を一時休止し、「SUN VILLAGE」第1期、および「SEA VILLAGE」第2期の販売を延期していたが、2021年8月下旬から、パビリオン（モデルルーム）見学会を再開することを公式ホームページで発表した。

　概要では、「SUN VILLAGE」第1期、および「SEA VILLAGE」第2期の販売は、2021年11月中旬から行われるとのこと。都心・湾岸エリアの秋商戦は、かなりの盛り上がりを見せそうだ。

中古マンション成約件数は、前年同月より大幅に増加

　東日本不動産流通機構発表の「2021年5月度の中古マンション月例速報」によると、2021年５月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,297件で、前年同月（1,692件）比で94.9％上昇した。

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2021年5月度の中古マンション月例速報」）

　首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で＋15.7%の3,813万円。平均成約㎡単価も58.59万円で＋12.6％と昨年同月比で上昇傾向が続いている。なお地域別では、以下の通りとなっている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………88.32万円（前年同月比＋13.4％）
都下（多摩）……42.10万円（前年同月比＋2.0％）
神奈川県
横浜・川崎市……50.18万円（前年同月比＋9.6％）
神奈川県その他…34.24万円（前年同月比＋17.2％）
埼玉県……………36.38万円（前年同月比＋16.1％）
千葉県……………31.97万円（前年同月比＋25.9％）

　また、2021年5月の首都圏中古マンション新規登録件数は、13,003件となっており、前年同月（14,432件）比で9.9％の減少。2021年5月末時点の在庫件数は、33,801件となっており、前年同月（46,507件）比で27.3%の減少。直近1年間で、対前年の減少割合が最も大きくなっている。

一戸建ての在庫数も減少傾向

　在庫数や新規登録物件数の減少は、中古マンションから新築マンションもしくは、一戸建てへ目を向けるきっかけになる。しかし、在庫数の減少が大きいのは一戸建ても同様だ。

　不動産市場を見る上で、さらに注視したいのが一戸建て市場だ。用地価格の取得難だけでなく、木材価格の上昇による建築費のアップで供給・在庫ともに前年よりも大きく減っている。

　東日本不動産流通機構発表の「新築戸建住宅レポート2021年5月度」によれば、2021年5月度の新築戸建ての新規登録物件数は2,049件で前年同月の4,346件に比べ52.9％の減少。新築戸建ての在庫物件数も5,005件となっており前年の11,810件より、57.6％も減っている。

写真を拡大首都圏新築戸建住宅在庫件数推移（出典：東日本不動産流通機構発表の新築戸建住宅レポート2021年5月度）

　続いて、好調な新築マンション市場における注目物件を紹介したい。

注目物件➀埼玉県初のZHE-M「ルネ上尾」

「ルネ上尾」の外観

　埼玉県初となる環境省の「ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に採択され人気を集めているのが、地上10階建て総戸数80戸の中規模マンション「ルネ上尾」（売主：総合地所）だ。

　JR高崎線・湘南新宿ライン「上尾」駅から徒歩7分。メイン通りとなる「市役所通り」沿いでは、9年ぶりとなるマンション供給で、東口からフラットなアプローチ。「池袋」駅へ33分、「新宿」駅へ39分、「東京」駅へ41分と拠点性も高い。

「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」では、エネルギー効率の高い設備を採用し、年間のエネルギー収支をゼロ以下にすることを目指している。「ルネ上尾」は、二重サッシとLow-Ｅ複層ガラスを採用するとともに、エアコンと床暖房を連動させることで、効率的に部屋全体を暖める「高効率エアコン連動床暖房」を採用。24時間のランニングコストを他熱源と比べ約3分の1から2分の1以上に削減する。節水シャワーは、従来型のシャワーよりも48%の節水が可能となる。

　また、「低炭素建築物」認定も取得。地球環境への負荷の低減とともに、経済性や快適性を実現している。「低炭素建築物認定」を受けるさらなるメリットとして、税制や住宅ローンでの優遇措置も挙げられる。住宅ローン減税の借入限度額と最大控除額は、借入限度額が5,000万円、最大控除額が500万円へアップ。フラット35における金利引き下げ期間も拡大される。

「ルネ上尾」のモデルルームのリビング

　2021年4月17日から事前案内会がスタート。2021年5月に第1期45戸の登録・抽選を行い全戸に申し込みが入った。なお平均坪単価は約200万円。総資料件数は約540件、総来場件数は、約180件で30代、40代の来場割合が約60%。上尾市、桶川市、さいたま市北区といった地元周辺の購入層が約65%。来場からの申込率が高いのは実物で暮らしやすさを実感しているからだろう。

「ルネ上尾」は、省エネルギー以外にも評価すべきポイントが多い。まず共用部だが、外観のデザイン性の高さがひときわ目をひく。ガラス手すりを側面部に回り込ませ部屋との一体感を演出し、タイルの貼り分けでリズミカルな印象に。また、外構にソメイヨシノを植え共用ラウンジから眺めを楽しめる。敷地内の駐車場40台は、全て平置きとなっている。機械式駐車場と比べて管理費が抑えられることに加え、将来の修繕コストも軽減される。

写真を拡大「ルネ上尾」のEタイプ70.26㎡3LDKの間取り

　室内は、明るく開放的で上層階の一部の住戸からは富士山も眺められる。バルコニーの隔て板は、上部まで塞いでおりプライバシーにも配慮している。

ルネ上尾」のモデルルームのウゴクロ

　さらに魅力的なのが、可変性の高い間取りプランだ。リビング横の居室扉には、可動式の間仕切り「ウォールドア」を採用。開放すれば大きな空間として利用ができる。さらに一部の住戸では、設置可能な範囲内であれば、設置場所を自由に移動できる可変収納ユニット「ウゴクロ」を採用。家族の成長や家族構成の変化に応じて、使い分けができるよう工夫されている。

　完成物件を売る、竣工売りということもあってか、共用廊下やエントランス、外構の植栽に至るまで上質感を大事にした丁寧なつくりとなっている。好調な売れ行きも納得のプランニングだ。

注目物件②公・商・住が一体の複合再開発「Brillia Tower前橋」

「Brillia Tower 前橋（ブリリアタワー前橋）」の建物完成予想図

　群馬県前橋市のJR「前橋」駅前の複合再開発「Brillia Tower 前橋」のモデルルームが2021年7月から公開される。建設地は、JR両毛線「前橋」駅前に隣接した立地。前橋市では初となる超高層免震タワーマンション（地上27階建て、住戸数203戸）だ。

　建物の1階には「前橋」駅前の利便性を高める商業施設、2階には子育て支援施設などを整備するとともに、敷地内には広場を配置し、人々が集うふれあいの空間を演出。また、災害時には、帰宅困難者に向けて建物の一部を一時滞在場所として開放する計画となっている。

　独立した駐車場棟により、全213台（うち住宅居住者用203台）の自走式駐車場を確保している。サブエントランスの前には車寄せを設置。さらに、EVカーシェアの導入や、タイヤを保管できる共用トランクルームも計画。1世帯当たりの乗用車保有台数が、1.69台（令和3年3月末）と全国的に見ても多い群馬県の車事情に配慮したプランニングとなっている。

　1階には、優雅なタワーマンションライフを演出するエントランスホール&ラウンジがある。2階にはリモートワークに対応するワーキングラウンジと個室のワーキングブース、本格的なキッチンを使えるパーティールーム、キッズルームなど、多彩な共用スペースが用意されている。

　コロナ禍の新幹線通勤で注目を集めている「高崎」駅から「前橋」駅へは、JR両毛線で14分のアクセスで、新幹線通勤を視野に購入を検討する人も多そうだ。

　昨今は「ルネ上尾」のように、中規模マンションで竣工販売を行う物件が目立つ。建物の実物が確認できるだけでなく、入居時期が早いというメリットがある。竣工売りのマンションを狙ってみるのもいいだろう。

　また、「Brillia Tower 前橋」のような駅前再開発プロジェクトも2021年は活発化している。その人気の高さは、「パークタワー勝どきミッド」で紹介したとおりだ。駅前再開発にも注目していただきたい。

◆パークタワー勝どきミッド/ パークタワー勝どきサウス
価格	・パークタワー勝どきサウス第1期1次・パークタワー勝どきミッド第3期未定	入居時期	サウス、ミッド：2024年4月下旬入居予定
交通	都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩2分（サウス）都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩1分（ミッド）	所在地	東京都中央区勝どき4丁目1500番地（サウス）（地番）、1501番地（ミッド）（地番）
間取り	サウス：1K～4LDK ミッド：1K～3LDK	専有面積	31.29㎡～156.66㎡（トランクルーム等除く）（サウス） 25.05㎡～64.00㎡（トランクルーム等除く）（ミッド）
総戸数	サウス：総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸 / ミッド：総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸	来場者数	―
売主	サウス：三井不動産レジデンシャル、鹿島建設／ミッド：三井不動産レジデンシャル、清水建設	施工会社	サウス：鹿島建設ミッド：清水建設

※データは2021年6月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）
価格	未定	入居時期	【SEA VILLAGE】未定【SUN VILLAGE第一工区】未定【PARK VILLAGE第一工区】未定
交通	【SEA VILLAGE】都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩16分(E棟)・17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(A棟) 他	所在地	東京都中央区晴海５丁目502番、503番、504番
間取り	【SEA VILLAGE】3LDK～4LDK 【PARK VILLAGE】2LDK～4LDK 【SUN VILLAGE】2LDK～4LDK	専有面積	【SEA VILLAGE】85.37㎡～123.01㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む) 【PARK VILLAGE】66.59㎡～108.31㎡【SUN VILLAGE】61.06㎡～116.58㎡
総戸数	【SEA VILLAGE】686戸【PARK VILLAGE】1,637戸【SUN VILLAGE】1,822戸	来場者数	ー
売主	三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業	施工会社	長谷工コーポレーション、前田建設、三井住友建設

※データは2021年6月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ルネ上尾
価格	3,900万円台～4,908万円	入居時期	2021年7月（予定）
交通	ＪＲ高崎線・湘南新宿ライン「上尾」駅徒歩7分他	所在地	埼玉県上尾市宮本町964番3（地番）
間取り	3LDK ～ 4LDK	専有面積	68.02㎡～ 81.44㎡
総戸数	80戸	来場者数	ー
売主	総合地所	施工会社	長谷工コーポレーション

※データは2021年6月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ブリリアタワー前橋
価格	未定	入居時期	2024年6月下旬予定
交通	JR両毛線「前橋」駅徒歩2分	所在地	群馬県前橋市表町二丁目29番26（地番）
間取り	2LDK～4LDK	専有面積	60.85㎡～123.88㎡
総戸数	203戸	来場者数	ー
売主	東京建物、ファーストコーポレーション	施工会社	ー
※データは2021年6月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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