【2021年1月】新築・中古マンション市況は？ 契約率や在庫状況、注目マンションを不動産アナリストが解説！

以下は2020年9月の市況記事です。

Withコロナの新しい生活様式が求められる中、成約数を伸ばしているのが総戸数1000戸以上の郊外大規模マンションだ。今回は、現時点（2020年9月）で最新のデータである、2020年7月度の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、注目の郊外大規模マンションと、これらの物件に注目が集まっている理由を解説。マンション購入を考えている人は参考にしてほしい。（不動産アナリスト：岡本郁雄）

2020年7月、首都圏の新築・中古マンション市況は？

　前月（2020年6月）の首都圏マンション市況は、緊急事態宣言が解除された以降、郊外大規模マンションを中心に売れ行きは堅調だった。では、7月の新築・中古マンション市場はどうだったのだろう。

新築マンション新規発売戸数は増加、契約率はダウン

　不動産経済研究所発表の「首都圏のマンション市場動向7月度」によれば、2020年7月度の新築マンション新規発売戸数は2,083戸。対前年同月（1,932戸）比で＋7.8%、対前月（1,543戸）比で＋35.0%と、2019年8月以来、11カ月ぶりの増加に転じている。

　1戸当たりの平均価格は6,124万円、前年同月（5,676万円）比で＋7.9%、1㎡当たりの単価は91.3万円、前年同月（86.0万円）比で＋6.2%。契約率は62.4%という結果で、前年同月（67.9%）比で5.5ポイントダウン、前月（73.2%）比では10.8ポイントダウン。好不調の目安とされる70％を下回っており、物件ごとの売れ行きにはバラつきが見られる。

中古マンション価格は上昇し、在庫は減少

　新型コロナウイルス感染拡大の影響が、マンションの売れ行きに影響を与えるのではと懸念されていたが、中古マンション価格は7月に大きく上昇。公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2020年7月度の中古マンション成約件数」は、前年同月比ー2.4％の3,156件。成約㎡単価は前年同月（53.51万円）比＋4.7％、前月（53.48万円）比＋4.8％の56.03万円と急回復している。

　2020年7月末時点の首都圏中古マンション在庫数は44,350件。前年同月（47,480件）比で－6.6％、前月（45,555件）比で－2.6％と減少している。

　このデータから、ステイホーム期間を経て、住まいを見直す動きが顕在化しており、景気動向など先行きの不透明感はあるものの、マンションの購入ニーズはむしろ高まっていると感じる。

　その中でも注目なのが、郊外エリアで大きく成約数を伸ばしている、開発規模が1000戸を超えるような大規模マンションだ。

コロナ禍でも売れ行き堅調なのは、1000戸を超える郊外大規模マンション

　東急東横線「日吉」駅から徒歩9分、総計画戸数約1320戸の大規模複合開発「プラウドシティ日吉」。総戸数362戸のレジデンスⅠ（モデルルーム住戸を除き完売、入居済み）に続き、総戸数415戸のレジデンスⅡ街区の販売が好調で、既に供給されている364戸のうち約9割が成約済み。2020年8月は、80戸近くに申し込みが入ったという。

　京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅から徒歩5分の総計画戸数1411戸の大規模レジデンス「SHINTO CITY（シントシティ）」の販売も堅調だ。Ⅰ・Ⅱ街区1000戸のうち780戸を供給。空きは20戸（2020年9月1日時点）程度で堅調な売れ行き。完全予約制での対応だが、オンラインを含めると自粛前よりも来場数は増えており、申込率も高くなっている。

　そして、開発規模で2物件を上回るのが、開発面積約17.5ha、総計画戸数約4500戸の「幕張ベイパーク」だ。「幕張ベイパーク　クロスタワー&レジデンス」に続き、現在2棟目のマンションとなる「幕張ベイパーク　スカイグランドタワー」（総戸数826戸、京葉線「海浜幕張」駅から徒歩13分）が分譲中。6月以降の3カ月で100戸近く成約を伸ばしている。

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「プラウドシティ日吉」「SHINTO CITY（シントシティ）」「幕張ベイパーク」に共通する魅力とは

　これらのマンションに共通するのは、商業施設など身近な生活環境が整っていて、住戸面積も広く、ステイホームでも暮らしやすいこと。そして、共用部や設備仕様など、商品企画が魅力的でかつ通勤利便性も高いということだ。

　一般的に、総戸数100戸を超えると大規模マンションと呼ばれるが、立地や事業の方向性で商品企画は異なり、必ずしも大規模マンションだから設備や間取りなどのスペックが高いわけではない。

　たとえば、ドアなどの部材や設備は、戸数規模が大きければグレードを抑えることで原価を下げやすい。ターゲットを広げるために価格を抑える方向でプランニングが進む場合もある。最近では100戸を超える規模のマンションでも、ディスポーザー（シンクの排水口に設置できる生ゴミ粉砕機）などの設備を採用していない物件が目立つ。

　一方で、総戸数1000戸前後となると商品企画は一定水準のレベルが要求される。販売期間が長期にわたり、地元層だけでなく他エリアからの購入層を呼び込むことが必要になり、成約率も高める必要があるからだ。

 「プラウドシティ日吉」「SHINTO CITY（シントシティ）」「幕張ベイパーク」は、ディスポーザーや食器洗浄乾燥機の採用など、設備・仕様が充実している。また、街区内の複合施設（プラウドシティ日吉、幕張ベイパーク）やコンビニの出店（SHINTO CITY）など、生活関連施設も身近にそろっている。

　過去を振り返っても郊外の総戸数1000戸以上のスケールのマンションは、魅力的なプランニングで中古流通市場でも人気になっている物件が多い。たとえば、船橋市の「プラウド船橋」（1497戸）などは、中古流通市場で人気があり、分譲時よりも高い価格で取引されている（地元の不動産仲介会社による）  。

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1000戸以上の大規模マンションの供給エリアに建設される、ほかの物件にも注目してみよう

　1000戸以上の大規模マンションの販売期間は複数年にわたる。そのため、周辺エリアの新築マンションや新築戸建ての市場にも影響を及ぼす。価格変動の大きな都心部と比べ、郊外エリアは期ごとの価格設定の変動は大きくない。あとに建設される新築マンションは、価格だけでなく商品づくりにおいても、周辺マンションを参考にするため、間取りや商品企画が魅力的な物件も生まれやすい。

　また、築年数の浅い中古マンション価格にも影響が出る。需給バランスの面では、買い手有利になりやすく、どのタイプの住まいを選ぶにせよ、検討しやすいエリアと言えるだろう。

　総戸数1000戸以上の大規模マンションが注目を集めるのは、間取りや設備・仕様、価格といった住まいで重要なポイントのモノサシになるからだ。

　2020年は、JR相模線「海老名」駅から徒歩5分、ららぽーと海老名に近接した「セントガーデン海老名」（総計画戸数1000戸）など、大規模プロジェクトの供給が続く。希望エリアが限定されていないなら、郊外大規模マンションの供給が続いているエリアに注目してみてはいかがだろう。

　視野を少し広げてみれば、家族にフィットする住まいが、予算内で見つかるかもしれない。

◆プラウドシティ日吉（モデルルーム公開中）
価格	5,000万円台（2LDK） ～8,000万円台（4LDK）	入居時期	2021年3月下旬
交通	東急電鉄東横線「日吉」駅徒歩9分 東急電鉄目黒線「日吉」駅徒歩9分	所在地	神奈川県横浜市港北区箕輪町二丁目707番28
間取り	1LDK+S ～ 4LDK	建物面積	61.12 ～ 86.43㎡
総戸数	417戸 (※総計画戸数 約1,320戸予定)	来場者数	ー
売主	野村不動産株式会社・関電不動産開発株式会社・パナソニックホームズ株式会社	施工会社	ー
※データは2020年9月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆幕張ベイパーク　クロスタワー&レジデンス（販売中）
価格	51,252,257円（1戸）～ 67,795,066円（1戸）	入居時期	即入居可※諸手続き終了後
交通	京葉線「海浜幕張」駅　徒歩15分	所在地	千葉県千葉市　美浜区若葉３丁目1-18、1-19
間取り	3LDK（7戸）・4LDK（1戸）	専有面積	90.68㎡(6戸)・96.95㎡(2戸)
総戸数	497戸	来場者数	ー
売主	三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社	施工会社	ー
※データは2020年9月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆幕張ベイパーク　スカイグランドタワー（モデルルーム公開中）
価格	一般販売住戸： 3605万円～ 7880万円 （予定・本販売期以降に対応）	入居時期	2021年3月下旬入居予定
交通	京葉線「海浜幕張」駅 徒歩13分	所在地	千葉県千葉市 美浜区若葉３丁目１-１
間取り	2LDK ～ 4LDK	専有面積	64.98㎡ ～ 104.16㎡
総戸数	826戸	来場者数	ー
売主	三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社	施工会社	ー
※データは2020年9月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆セントガーデン海老名（モデルルーム公開中）
価格	3,200万円台～6,300万円台※100万円単位（予定）	入居時期	2022年3月下旬予定
交通	ＪＲ相模線「海老名」駅 徒歩5分 小田急小田原線「海老名」駅 徒歩8分 相鉄本線「海老名」駅 徒歩8分	所在地	神奈川県海老名市泉二丁目953-4（地番）
間取り	2LDK ～ 4LDK	専有面積	58.83㎡ ～ 85.24㎡
総戸数	500戸　※総計画戸数 約1,000戸	来場者数	ー
売主	日鉄興和不動産株式会社 、JR西日本不動産開発株式会社、東急不動産株式会社 、小田急不動産株式会社 、相鉄不動産株式会社	施工会社	株式会社長谷工コーポレーション
※データは2020年9月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆SHINTO CITY（シントシティ）（販売中）
価格	4,403.9996万円～5,757.8329万円 *建物価格に消費税10％相当額を含みます。	入居時期	2020年12月中旬予定(※1街区の建物竣工時期。2街区については、2021年12月中旬（予定）)
交通	京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分 他	所在地	埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1(地番)
間取り	3LDK	専有面積	66.40㎡ ～ 76.03㎡
総戸数	1000戸	来場者数	ー
売主	東京建物株式会社八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社	施工会社	株式会社長谷工コーポレーション
※データは2020年9月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。