新築・中古マンション市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2024年11月版】

以下は、2024年7月の市況記事です。

2024年5月度の首都圏新築マンション契約率は56.0％。前月の62.4％に続き、好不調の目安とされる70％を下回った。全国主要都市の地価上昇について触れながら、今月も在庫数や価格、契約率の推移など首都圏新築・中古マンション市況を解説し、注目のマンション「シティタワーズ板橋大山」も紹介していく。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

地価LOOKレポートに見る今後のマンション市場の行方

 「令和6年第1四半期地価LOOKレポート」によれば、平成19年の調査開始以降、初めて住宅地及び商業地の全地区において地価が上昇した。「地価LOOKレポート」とは、主要都市の高度利用地等の地区について、四半期ごとに地価動向を調整することにより、先行的な地価動向を明らかにするものだ。

　地点数は限られるが、年単位で地価動向を公表する「公示地価（1月1日時点）」や「都道府県地価調査（7月1日時点）」と比べ、調査間隔が短く地価のトレンドを把握しやすい。

80地区すべての地価が上昇

地価LOOKレポートで高い上昇が見られた6地区

　80地区すべてで上昇し、横ばい0地区、下落0地区。変動率区分別に上昇した80地区を見ると、「上昇（3～6%）」が6地区、「上昇（0～3%）」が74地区となっている。

　首都圏では、「上昇（3～6%）」の地点は、銀座中央、歌舞伎町、中野駅周辺、みなとみらいの4地点。銀座中央は3四半期連続、歌舞伎町、中野駅周辺、みなとみらいの3地点は2四半期連続で「上昇（3～6%）」となった。銀座中央、歌舞伎町についてはインバウンド需要の回復、中野駅周辺は再開発による活性化期待、みなとみらいについては、大型アリーナやホテルの完成が地価上昇に寄与している。

今後のマンション価格はどうなる？

　今後のマンション価格を予想する上で、留意したいのが用地取得から販売までは一定の期間を要するということだ。一般的に一定規模のある新築マンションの用地取得時期は、2年から3年程度前に行われているケースが多い。

　近年、供給比率が高まっている再開発プロジェクトになるとさらに長期となる場合もある。少なくとも2年前と比べ現時点のほうが地価も工事費も上昇しており、原価ベースでは、用地取得時期が直近となる数年先のマンション価格のほうが高くなると推察できる。

　一方、最終的に市場価格を決めるのは需要と供給のバランスだ。インフレによって実質的な所得が減少する中で、マンション販売価格が大きく上昇すれば需要が落ち込み調整局面に入る可能性もある。賃貸に住み続けることや価格上昇が限定的な新築戸建てを購入する選択肢もある。新築マンション契約率が2カ月連続で70％を下回ったのは、価格の上昇トレンドが続く中で物件の選別化が進んでいるということだろう。

　物件の選別化は、中古市場も同様だ。新築マンション価格の上昇で、中古マンション市場も堅調だが、人気があるのは、築20年程度までの築年数の比較的浅いマンションだ。

　公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2023年首都圏中古マンション築年数別成約動向」を見ると、築0～5年の中古マンションの首都圏成約平均価格は、7,077万円、成約㎡単価は112.55万円と新築マンションと遜色ない価格で成約している。　

　一方で、築31～35年のマンションは、成約平均価格が2,303万円。成約㎡単価は、39.94万円と大きく乖離（かいり）している。物件ごとに資産性は異なるが、1990年前後に竣工（しゅんこう）した新耐震基準のマンションであっても平均的な流通価格が安い点は留意したい。

　需要面では、人口動向に目を向けてみよう。日本全体の人口が減る中で、東京都の人口は増加傾向が続いており、令和6年5月1日現在の人口は、推計で14,170,275人に。対前月比 37,189人の増加、対前年同月比 84,939人の増加と増加トレンドが続いている。

　2024年5月の対前年同月比で、増加数が最も多い区は、中央区の8,002人。湾岸エリアの大規模マンション「HARUMI FLAG」の入居が始まったことも寄与している。なお、2位は板橋区の5,575人、3位は大田区の5,355人であり、都心回帰が進む中で東京23区への人口流入が継続している。

　また、前年同月比較で神奈川県は6,665人の増加、埼玉県が1,033人の増加、千葉県は5,044人増加となっている。いずれも増加傾向だが、増加数は東京都と比べ小さい。

首都圏の新築マンション市況【2024年5月度】

　続いて、2024年5月度の首都圏新築マンション市場を見てみたい。株式会社不動産経済研究所によれば、2024年5月度の新築分譲マンション発売戸数は、前年同月と比べ19.9％減少の1,550戸。契約率は56.0％となっており、前月よりも6.4ポイントダウンした。50％台に落ち込むのは、2023年1月度（54.6％）以来だ。

　また、首都圏新築マンションの1戸当たり平均価格は、7,486万円となっており前年同月比では、582万円のダウンとなっている。
 

首都圏の新築マンション市場動向2024年5月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向　2024年5月」）

　販売在庫は5,459戸で、前月末よりも61戸の減少。2023年5月末の販売在庫は4,936戸だったので、昨年対比で約1割増加している。

　首都圏新築マンションの地域別の発売状況は下表のようになっている。

首都圏新築マンションの販売動向（2024年5月）

（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年5月」）

　エリア別の平均価格は、東京23区が1億326万円。東京都下が6,286万円、神奈川県が6,095万円、埼玉県が5,179万円、千葉県は、5,048万円。東京都下、埼玉県、千葉県が前年同月比で大きく上昇している。

　地域別で見ると、契約率が好不調の目安となる70％を上回ったのは、千葉県のみ。首都圏の供給戸数は約2割減少しているが供給が減ったにもかかわらず契約率が低くなっている。千葉県以外は、契約率が低調で今後の売れ行き動向には注意が必要だろう。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（平均価格）と契約率の推移を示す。契約率は先月に引き続き好調ラインの70%を下回る結果となった。

　続いて、中古マンション市場を見てみよう。

首都圏の中古マンション市況【2024年5月度】

　公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、2024年5月度の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比3.9％増加の2,845件となっており12カ月連続で前年実績を上回っている。

　成約価格は、前年同月比11.9%上昇の5,018万円。平均成約㎡単価も対前年同月比7.5％上昇の76.30万円となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、49カ月連続となる。また、2024年5月の新規登録物件の㎡単価は、74.64万円となっていて前月の73.70万円よりも上昇した。

首都圏の中古マンション市場動向2024年5月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年5月度の中古マンション月例速報」）

　2024年5月の新規登録物件数は、対前年同月比で3.3％減少の15,088件。在庫件数は減少し45,603件となっている。前年同月比で0.4％減ったものの、高水準が続く。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。2023年春にかけて在庫件数が大きく伸びたが直近では、在庫が増えなくなってきている。

　次に地域別の中古マンション動向を見てみよう。

　地域別では、神奈川県その他以外の地域で、前年同月比の成約件数が増加。中でも都下（多摩）は、18.3％の大幅増加となっている。成約㎡単価も対前年同月比で全ての地域で上昇。東京都区部の成約㎡単価は、前年同月比で＋8.6％の113.53万円となり、高値を更新した。

首都圏の中古マンション成約㎡単価（2024年5月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート 2024年5月度」）

　さらに地域を細かく見てみると、城西地区（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）の成約㎡単価が前年同月比15.4％上昇の136.98万円と伸びが顕著。新宿駅や中野駅など再開発街区も目立ち、新築マンションの供給があるなど、地域として注目されている。

　郊外エリアでは、神奈川県湘南地区（鎌倉市、逗子市、三浦郡葉山町、藤沢市、茅ヶ崎市、平塚市、横須賀市、三浦市）の成約㎡単価の上昇が目立つ。辻堂駅前の新築タワーレジデンスの売れ行きも好調で、コロナ禍以降の湘南エリアの人気は根強いようだ。

　次に、今月の注目マンション「シティタワーズ板橋大山」を紹介する。

大山駅徒歩3分の再開発街区「シティタワーズ板橋大山」

 「シティタワーズ板橋大山」は、東京都板橋区大山町にて開発が進められている市街地再開発事業で誕生する地上25階建てのツインタワーマンション（総戸数327戸）だ。

 「ハッピーロード大山商店街」が身近にある生活利便性の高い場所。開発によって、歩道として使える空地を設けることで、歩行上の安全性を高めるとともに低層階に大型店舗区画を設けることで賑わいを創出。新たな憩いの広場「フォレストパーク」を設け緑化にも取り組む。

　現在、大山駅周辺では、都市計画道路の整備や、東武東上線「大山」駅周辺の連続立体交差事業、駅前広場事業などさまざまな街の整備が計画されている。こうした整備が進めば、防災性や生活利便性がさらに高まりそうだ。

　販売が始まったサウスタワーは、戸数規模が大きく共用施設が充実している。2層吹き抜けのグランドエントランスホール、パーティールームや屋上テラス、テレワークルームも用意している。ホテルライクな内廊下設計で、24時間有人管理体制。防犯性やプライバシーに配慮したつくりだ。

　住戸はファミリータイプ中心で、53.27㎡～72.01㎡のプランを用意。フレキシブルな間取りを提案することでライフスタイルに合わせて暮らすことが可能だ。天井高は最大約2600ｍｍとしており、空間の広がりを感じるつくり。モデルルームを見れば、居住快適性が実感できるだろう。

 「グランドシティタワー池袋」など都心エリアのタワーマンションの販売価格は大きく上昇している。大山駅がある東武東上線は、高架化などによる沿線整備が今後進んでいく。10年後には、商店街が多く下町イメージのある東武東上線沿線の印象も大きく変わるかもしれない。

新築マンション市場は、都心も郊外も価格上昇圧力
建材・設備機器が今秋値上げ

　地価LOOKレポートが示すように都心の利便性の高い商業地や住宅地をリーズナブルに取得することは困難だ。

　ホテル、商業施設、オフィスなどとも競合し当面は高止まりが続くだろう。また、人口増加傾向も緩やかな郊外エリアの地価上昇は限定的だが、建築費の上昇がマンション価格を押し上げる。株式会社LIXILは、2024年6月に建材・設備機器のメーカー希望小売価格の一部改定を公表した。

　サッシやドアが約10％程度引き上げられるほか、水栓金具、タイルなどの価格がアップする。原材料費や物流費の上昇が価格改定の理由で、先々の新築マンション価格にも影響が出そうだ。こうした価格上昇を見据え、4,000万円台前後で3LDKタイプに手が届く郊外エリアの大規模マンションの中には、千葉市美浜区の「ミハマシティ検見川浜Ⅱ街区」など人気を集めている物件もある。

　東京23区に比べ、千葉県や埼玉県の郊外エリアのマンション価格はまだ抑えられている。予算を重視するなら、価格がリーズナブルな郊外大規模マンションも狙い目だ。

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マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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